窩趣公寓聯(lián)合創(chuàng)始人楊稷

編者按

長租房具有顯著的民生特點(diǎn)。今年政府工作報(bào)告明確提出：探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場。

租賃企業(yè)所做出的努力和探索，尤為珍貴。為此，和訊房產(chǎn)將推出《長租·探索者》專題策劃，系列報(bào)道那些為長租這項(xiàng)民生事業(yè)做出貢獻(xiàn)的企業(yè)，傳遞正能量。

租房選擇逐漸增多，這可能是大部分普通租客當(dāng)前租房的感受，相對于用戶端的體驗(yàn)，長租行業(yè)當(dāng)前更大的變革發(fā)生在供給側(cè)。

今年的政府工作報(bào)告中提到“加快發(fā)展長租市場”，底層資產(chǎn)入市、社會資本和銀行資本涌入、稅收優(yōu)惠……都是這種加速的體現(xiàn)。不過，這種加速更多指向的是保障性租賃住房。

“原來提到發(fā)展長租市場，更多是偏向于用市場手段，但去年到今年，國家比較重視發(fā)揮國企的力量。” 窩趣公寓聯(lián)合創(chuàng)始人楊稷認(rèn)為，隨著底層邏輯不斷打通，保障性租賃住房正在形成自身的發(fā)展體系，國企就是這種體系背后的隱性力量。

楊稷進(jìn)一步表示，跟原來不一樣的地方是，除了市場手段要加強(qiáng)，對國企資源的調(diào)動要加快。作為租房市場的一部分供給，通過規(guī)范保障性租賃住房，可以引導(dǎo)租賃市場逐步規(guī)范化發(fā)展。

積極參與保租房市場

“從品質(zhì)、供給再到價(jià)格，保障性租賃住房最大的一個(gè)好處就是給消費(fèi)者一個(gè)確定性的東西。”談及對市場的影響，楊稷表示，保障性租賃住房顯著增加了核心城市的房源供給量。

不僅如此，由于政府鼓勵(lì)由規(guī)模化的企業(yè)來運(yùn)營，原來市場上零散的經(jīng)營管理模式得到改善。此外，每年租金漲幅不能超過5%，這對于消費(fèi)者來說，是租房體驗(yàn)的定心丸。

以廣州為例，截止到2025年，廣州市將完成保障性租賃住房60萬套，規(guī)模居于前列，相對于廣州市五百多萬的租賃房源來說，保障性租賃住房占比大概10%左右，北京、上海的占比可能更低。

楊稷表示：“保障性租賃住房由于體量不高，對租賃市場而言，更多是承擔(dān)壓艙石的作用。”

窩趣正在配合政府參與保障性租賃住房的運(yùn)營。目前，已有部分門店納入保障性租賃住房，或是處于申請過程中。楊稷表示，窩趣參與保障性租賃住房，一方面是因?yàn)橘Y產(chǎn)方是國企，他們希望保障性租賃住房的管理可以更加健全規(guī)范，因此需要公寓運(yùn)營商提供成熟專業(yè)的管理體系；另一方面，窩趣自身的項(xiàng)目，只要符合要求，都會積極配合政府來提高保障性租賃住房供給量。

對于年漲幅5%這樣的租金規(guī)定，楊稷表示，站在消費(fèi)者角度來看，是一個(gè)比較大的確定性保障，可以避免出現(xiàn)租金的大幅上漲，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，這是很必要的。不過，對一些要求投資回報(bào)較高的物業(yè)來說，可能會造成比較大的財(cái)務(wù)壓力，這些物業(yè)可能會選擇純市場化發(fā)展的路徑。

“薄利只是反映了行業(yè)的一個(gè)基本特性，任何一個(gè)薄利行業(yè)，只要用心去做，還是大有可為。”楊稷表示，運(yùn)營機(jī)構(gòu)是市場的重要參與者，更是保障民生的支持者，企業(yè)可以通過精細(xì)化運(yùn)營，提高科技化水平，通過降低成本、提高附加值的方式對利潤做提升。

不斷提升租房體驗(yàn)

市場化供給是主體，保障性租賃住房是重要補(bǔ)充，楊稷表示，這兩方面，窩趣都會去做。“我們的打法沒有太大的變化，窩趣始終以企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營作為戰(zhàn)略目標(biāo)。”

窩趣希望能夠持續(xù)有效服務(wù)客戶，這是第一位，規(guī)模增長放在第二位。只有服務(wù)好客戶，才能形成良性循環(huán)，這樣的規(guī)模才有價(jià)值。截止目前，窩趣的房間規(guī)模超過4萬間，在規(guī)模增長方面，窩趣強(qiáng)調(diào)的是合理地快速增長。

在楊稷看來，長租不是一個(gè)像互聯(lián)網(wǎng)那樣可以快速發(fā)展規(guī)模再去變現(xiàn)的行業(yè)，它更多應(yīng)該是屬于一個(gè)穩(wěn)健發(fā)展的行業(yè)，大家應(yīng)該沉下心來，做好每個(gè)企業(yè)所想做的那部分的商業(yè)價(jià)值。

對窩趣來說，研究產(chǎn)品和用戶心理，把服務(wù)做到細(xì)致，體現(xiàn)的是窩趣“客戶第一”的價(jià)值觀。“為客戶提供了價(jià)值，才有你的商業(yè)價(jià)值。”楊稷表示，服務(wù)行業(yè)的核心在于客戶運(yùn)營，商業(yè)價(jià)值必須建立在為客戶創(chuàng)造價(jià)值的基礎(chǔ)上。

作為一家酒店系出身的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，窩趣的差異化服務(wù)體驗(yàn)融合了酒店行業(yè)的特色，并在服務(wù)細(xì)節(jié)上做了很多嘗試。

據(jù)楊稷介紹，租客對窩趣滿意度最高之一的部分是床墊，因?yàn)楦C趣是行業(yè)里唯一一個(gè)使用五星級酒店床墊的公寓品牌，成本付出很高，這一項(xiàng)嘗試源于對租客需求的洞察，租客在相對比較小的居住空間里睡眠時(shí)間較長，能否休息好很重要。

在服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化方面，窩趣在行業(yè)里首次推出線上評估體系，租客可以直接在上面點(diǎn)評，新租客在選擇租房時(shí)可以看到其他用戶的租住點(diǎn)評，這樣的反饋機(jī)制將隨著租客的增加而逐漸完善，有利于提高租客的體驗(yàn)。

會員體系是窩趣的另一個(gè)優(yōu)勢，一般來說，會員在酒店行業(yè)比較常見，長租行業(yè)還比較少見。窩趣從創(chuàng)立至今一直堅(jiān)持做會員體系，截止目前，窩趣會員總數(shù)超過260萬，預(yù)訂房源的貢獻(xiàn)超過40%。

除此之外，窩趣持續(xù)性的做社群活動，希望給租客提供增值服務(wù)體驗(yàn)，類型包括聚餐、戶外活動、相親活動等。

靜待品質(zhì)租房時(shí)代到來

雖然人們逐漸重視居住體驗(yàn)，不過，從生意邏輯來看，租房服務(wù)的商業(yè)價(jià)值還沒有進(jìn)入最佳發(fā)展階段。

實(shí)際上，雖然從行業(yè)發(fā)展角度來看，長租的發(fā)展最近幾年才正式進(jìn)入快車道，但事實(shí)上，在人口流入的大城市，租房一直是最常見的居住方式。

比如，根據(jù)去年底深圳發(fā)布的《深圳市政府關(guān)于深圳公共住房情況的專項(xiàng)工作報(bào)告》，深圳去年的租房人口大概占了總?cè)丝诒壤?0%，廣州占比大約30%至50%，上海跟北京差不多是40%。

“把租房比例提高到30%以上，國家的房地產(chǎn)市場應(yīng)該會有一個(gè)根本的變化。”中國建設(shè)銀行(601939)董事長田國立表示，房地產(chǎn)不是一個(gè)特別理想的資產(chǎn)買賣，隨著中國市場成熟化，依靠租賃這個(gè)時(shí)代肯定很快就會到來。

對此，楊稷比較認(rèn)同，他認(rèn)為，無論投資人還是消費(fèi)者，租賃時(shí)代真正到來最主要的一個(gè)標(biāo)志是人們租房的時(shí)候，有超過15%的人愿意將租房作為長期選擇，并且首先想到租住品牌公寓，這也意味著在需求層面，租客想要更好的服務(wù)，從單純的追求價(jià)格便宜到兼顧價(jià)格和品質(zhì)。

長租需求提升有一個(gè)前提，那就是收入水平的增長。楊稷表示，老百姓(603883)的收入越高，對品質(zhì)生活的要求就越高，由于疫情的發(fā)生，導(dǎo)致很多人收入水平下滑。

按照目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭，楊稷估計(jì)，可能需要5年左右的時(shí)間，才能形成一個(gè)比較好的轉(zhuǎn)變。