年底了，又到了老規矩做明年預測的時候了。

剛好近期很多粉絲朋友都在問我明年到底會怎么走，普通人要做的動作到底是什么？

(資料圖片僅供參考)

剛需很害怕明年大反彈，擔心上車的車票說漲就漲，說買不起就買不起。

還沒賣出去房子的，怕錯過這波置換的好時機，又猶豫是不是干脆等上漲再賣。

總之，市場情緒拉扯博弈的很多，我也來說一些看法，還有更詳細的文章無法展開，我會在我閉門直播中和大家聊聊。

本周末我也會親自帶團去線下考察，給大家分析當前我看好的一個價值城市，這是今年最后一次我親自帶團了，有些問題大家可以面對面聊，機會難得，目前席位所剩不多，如果大家有興趣，可以掃碼加我微信，詳聊。

防疫放松不等于經濟立馬復蘇。

很多人以為只要疫情放開，會迎來一波報復性消費，經濟會立馬恢復。

但事實上放開后大家更害怕了，不敢出門了，更別提消費了。

身邊小陽人越來越多，自媒體爭先恐后蹭流量，怕再不陽這波熱點就沒了。

陽性之后多數人哪怕不用集中隔離，也得居家隔離至少5-7天，這就導致多數家里有老人孩子的更不敢去密集的場所了。

同時，因為陸續陽性，工廠生產端也會受到影響。

放開后，生產和消費端反而有所下滑，預計等到確診峰值結束，生產和消費才會逐漸復蘇。

所以放開不等于經濟要立馬反彈，這是需要正視的問題。

按照現在專家的預測，我們在未來1-2個月會出現確診高峰，隨后峰值會回落。

而經濟也會在峰值回落后慢慢復蘇，預計明年下半年，才會是全力沖刺經濟的階段。

明年經濟一定會向好，但需要時間。

普通人要做的是長線樂觀，短線心里有數。

樓市會有小波反彈，預計年中筑底完成。

樓市近1-2個月會有小波反彈，因為這是政策之下的最直接反應。

截止到現在，政策的大底已經到了。

無論是購房門檻還是房貸利率，再下調的空間越來越小了，政策工具上只剩下松綁一線以及貨幣棚改化了。

這時候基本也靠全國自發性的救市了，能不能復蘇，還得看個人本事。

上周，武漢、濟南、廈門、佛山等城市不就應松盡松，除了一線城市的堅實堡壘之外，強二線城市松綁限購已經不是新鮮事。

有點搶收的意思，誰能搶得這波購買力，誰就在小組比賽中勝出了。

所以這段時間的買房成本一定是今年也是未來幾年內最低的，這一定會刺激一部分已經有錢也有名額的剛需入場。

實際上，我也得到消息，蘇州、武漢、深圳在近期的成交表現上都非常突出，雖然深圳一周500套的成交是假消息，但成交回暖也是事實。

（武漢松綁限購后成交）

一般量在價先，量起來之后市場信心就會逐漸回歸。

而且每年3月份左右，都是樓市小陽春，今年是疫情阻隔，但明年剛需會重新出動。

這幾個月價格可能不會反彈，但成交一定會好轉。

核心城市最快3月份就會筑底完成，而大部分二線城市，基本到年中就企穩了。

這其實和經濟復蘇的時間線會高度吻合。

我之前說過，樓市好轉，單純降低門檻沒用，還要有預期信心以及收入。

而經濟復蘇就是給信心和提高收入的關鍵。

年中多數城市會完成筑底，下半年會有一波明顯回暖。

第一季度回暖的城市：北京、上海、廣州、深圳

年中回暖的城市：武漢、佛山、蘇州、南京、珠海、成都、重慶等等。

第三季度回暖的城市：杭州、合肥、西安、濟南等等。

篇幅關系，不一一列出，清楚回暖的時間節點，可以讓大家精準踏準周期，如果你想了解你所在的城市在明年什么時候才會有回暖的跡象，可以掃碼加我微信來詳聊。

明年土拍市場會逐漸火熱，并傳導到市場。

今年土拍可以用拉胯來形容，還能拿地的基本也是央企、國企，畢竟大多數民企還困在三條紅線的困境里，苦苦不能自拔。

但今年救房企的信號發出之后，明年房企現金流自然不緊缺，拿地積極性會大大提高。

這對市場端是有傳導作用的，按照以前的歷史規律，一旦土拍火熱，對地塊附近的樓盤有直接的拉升作用，也會帶動市場情緒。

土拍熱也是市場“炒作”的一種方式，另外賣地本身就是地方收入的大頭，對地方經濟有直接提振。

瞧，閉環一下子連上了。

2023年，樓市的關鍵詞依然還是去庫存。

短期來看，雖然核心城市會有回暖，但二手房掛牌量增加仍然是事實。

而部分開發商也從策略中醒悟，開始轉換賽道，比如深耕三四線城市的碧桂園，已經撤出換倉。

一批改善早就趁著這波機會出手，所以掛牌量基本是只增不減。

短期2個月時間，仍然是以價換量的時期，深圳這波成交回暖，基本是靠降價帶動的。

因為比起剛需，改善更怕踏空這輪低成本的周期。

很多房東們都明白，一線城市屬于老破小的高光時刻已經結束了，想要趕上明年的小陽春，這波肉是得割一割。

另外就是困在三四線城市或者是縣城的房東們，也都想趁著這波趕緊換一把倉，短期也不會貿然選擇漲價的。

市場短期會進入博弈期，隨后回歸平靜。

每一個個體都有情緒鐘擺，現在就是多頭和空頭的博弈。

但大部分人不是絕對性的多頭，看到市場下跌，別人掛牌心慌了，自己也掛牌，一旦價格上漲，賣家比鬼都精，立馬漲價，由空轉多。

深圳就已經出現這樣的情況，近1周市場成交好轉，立馬有業主要反價賣房。

深圳投資客的敏銳程度確實是最高的，但一旦漲價，市場剛需又會觀望，如果沒有確定性的利好，尤其是收入的提高，剛需和改善也不見得會出手。

這時候市場會進入博弈期，而破局的方式就是等經濟回暖。

經濟暖了，一切都暖了。

明年，中產信心恢復，會出手置換。

樓市的閉環，首看收入，其次看信心。

為什么大家重點在關注經濟復蘇，因為宇宙的盡頭是鐵嶺，買房的盡頭是收入。

樓市后續得看普通人手里有沒有錢，說白了經濟好了，普通人也就有錢了，這就是我一直強調關注經濟數據和走向的原因。

錢有了，最大的消費就是買房。

其次，要看信心。

從現有的數據來看，大多數人手里還是有點錢的。

到2022年11月末，全國的住戶存款達到了118.5萬億元。而在去年11月末，這個數字為101.4萬億元。

也就是說，在過去1年時間里，住戶存款大增了17.1萬億，同比增長16.9%。

說明今年存款增多可能是因為購房需求減少，這就是信心問題。

當然，收入可能會出現結構性的偏差，比如20%的人掌握了80%的財富。

但有句殘酷的話不得不說：一個城市的房價天花板，本就不是普通人群的收入決定的，而是由這個城市的中高收入群體決定的。

樓市回暖，核心得靠改善和投資客拉動。

一旦中產出手改善，樓市熱度會重新回歸。

而明年我認為一些改善房源成交會更好。

2023年，是平穩向上的一年。

明年，商品房的銷售增速、開發商的拿地積極性一定會比今年好。

房價也會小波上漲，但最后會卡到某個階段，因為市場的買賣雙方會博弈，賣家要提價，也要考慮買家的承受力能力。

3年疫情洗禮，說收入絲毫沒受到影響也不大可能。

但依然會一批平時做好儲糧準備的，能在這個節點撿個大漏。

機會永遠留給有準備的人，也留給那些站在了風口上的人。

炊煙裊裊，大江東去，浪淘盡，而淘不盡的依然是周期的跌宕和歷史規律的重復。

不是嗎？

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