最近Feng號潮又來了。想必大家也有所感覺。

(資料圖)

所以為了不要突然失聯(lián)，建議大家把我們一些小號都關(guān)注起來，并且小號發(fā)布的內(nèi)容更及時，還有很多一些整合性的資料都會放在小號上。

一些較為的敏感文章在“實戰(zhàn)買房”公眾號推送了，歡迎閱讀。

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以下正文：

大概還是1個月以前，市場還是一片蕭條寂靜。

降價拋售、掛牌量激增的情況很常見，大多數(shù)人的心態(tài)連帶著搖搖欲墜。

問我的問題清一色是：要不要趕緊把房子賣掉？

但進(jìn)入11月開始，政策突然大幅度寬松了。

金融16條、降準(zhǔn)、房地產(chǎn)行業(yè)的三支箭齊齊射出。

已經(jīng)被足足暫停了十二年的上市房企重組與再融資，也再度祭出。

救市決心之大，昭然若揭。

近期問我的問題也開始轉(zhuǎn)向：XX城市要不要抄底買房。

難道現(xiàn)在已經(jīng)從抓緊賣房，到趕緊買房了？

那批忍著不賣房的房東，要贏麻了？

樓市正在轉(zhuǎn)危為安。

于房企而言，1年多以來最大的難題就是缺錢。

現(xiàn)在三支箭發(fā)出，徹底解決缺錢問題，房企突然就不缺錢，還變得很有錢。

大家可以不用擔(dān)心收不到樓的問題了，但這和樓市回暖，關(guān)系還不大。

真正要樓市回暖，最大的問題是解決需求端，也就是購買力的問題。

房企有錢，只能解決短期資金鏈安全，確保能交樓的問題。

但想要徹底得救，讓樓市陷入良性循環(huán)，還得靠銷售端回款。

說到底，還得靠老百姓(603883)入市買房。

否則再多的錢，光靠房企、銀行、zf之間的資金空轉(zhuǎn)是不行的。

那么，現(xiàn)在購買力的動向到底是如何的？

我猜多數(shù)人下意識會覺得現(xiàn)在市場肯定還很冷，應(yīng)該大部分人和你一樣按兵不動吧？

我挺認(rèn)可一句話：人很容易產(chǎn)生“身邊即世界”的錯覺。

你身邊都是教培的下崗老師，你會覺得全世界都在失業(yè)、降薪，你身邊都是碼農(nóng)，你會認(rèn)為全世界的收入都應(yīng)該2-3萬，你身邊都是投資客，你會認(rèn)為賺錢很簡單。

放到樓市里看，如果多看幾個悲觀消息，你會以為整個樓市體系都已經(jīng)崩塌了。

我們先客觀看一些城市現(xiàn)狀：

深圳確實跌了。

曾經(jīng)潤璽倒掛500萬驚動全國的網(wǎng)紅盤華潤城，今年2期也爆出低于指導(dǎo)價2萬㎡成交。

香蜜湖萬科臻山府240㎡，一口價4300萬成交，低于之前的成交價1000萬，這個降價空間確實夠狠。

另外，鼎太風(fēng)華、深業(yè)新岸線、華豐前海灣這些網(wǎng)紅片區(qū)的樓盤，都不乏有貼著指導(dǎo)價賣的。

杭州呢，也確實跌了。

靠著頂級學(xué)區(qū)房拉升的申花板塊，已經(jīng)從去年考察時的10萬/㎡，跌到今年的7.4萬/㎡。

濱江的學(xué)區(qū)房東方郡，也從高位的7.8萬/㎡，回落到6萬/㎡。

南京也一樣，河西、鼓樓、江北核的二手房業(yè)主報價都在跌，江北核的標(biāo)桿小區(qū)從4.7萬/㎡，到現(xiàn)在最近成交價3.6萬/㎡。

更多的城市我不舉例子了，大家可以點擊回看昨天的文章。

我只是想說，扒拉的城市越多，你會發(fā)現(xiàn)確實跌了。

但是，但是，但是！

房價是跌了，成交卻回暖了。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽為2168套，環(huán)比增長25%。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：截至發(fā)稿，杭州11月二手房成交5276套。相較于10月的3733套，漲幅約41%。

四連跌的頹勢止住了。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月第四周（11.21-11.27），青島市二手房成交量1081套，環(huán)比上升5.2%。

這說明什么？

房價跌到剛需可以接受的心理價位了，剛需出手了。

業(yè)主愿意降價了，可能是找到了更好的置換標(biāo)的了。

這也恰好說明：

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

購買力不是消失了，而是滯后了（默默等待撿漏）。

很明顯，部分城市購買力已經(jīng)在釋放了。

這次多數(shù)城市的策略，是降價促回暖。

對于老百姓來說，這才是實誠的利好，絕對的低位不敢說，但至少是這3-5年以來的最低價格。

所以有需求的已經(jīng)在跑市場了，如果你剛好準(zhǔn)備在這半年內(nèi)入手，市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變的消息就要跟緊了。

普通人可能沒時間全國跑，也不可能盯住全國數(shù)據(jù)，更多的是只在乎自己所在城市的數(shù)據(jù)。

而我們的小伙伴們，是一直跟緊市場的，如果你想第一時間知道三支利箭發(fā)出之后，市場會怎么走，有哪些城市已經(jīng)有異動的苗頭，可以掃碼加我微信。

我掌握到的一手消息會第一時間在朋友圈或者私發(fā)給那些加我微信的朋友們。

購買力雖然在釋放，但卻沒有反彈。

市場好轉(zhuǎn)了，但范圍不廣，這是因為市場買漲不買跌的心理在作祟。

在熊市里，一線城市改善客出手，二線城市投資客出手，市場才會有明顯反彈信號。

現(xiàn)在市場上不是沒有錢，降準(zhǔn)、降息了那么多次，銀行手頭有的是錢，而且還急著放出去，但普通百姓缺都著急提前還貸，降低負(fù)債。

關(guān)鍵時刻，還得靠改善和投資客出手。

所以我的判斷是支持改善端的購房政策還有可能會釋放。

此前杭州降低了二套的首付比例，就是一個信號。

一旦一線城市也松動二套首付比例，改善一定會更快出手，那時候樓市的輪動速度就會加速。

現(xiàn)在大家很關(guān)心房貸利率，11月LPR報價是4.3%，多數(shù)后城市的首套剛需是4.1%,，不少城市已經(jīng)低于4%。

12月到2023年一季度我認(rèn)為可能還會有一次下調(diào)，一季度是2023年的開局，利好釋放出來，才能確保開局有個好彩頭。

我之前文章說過，你看到很多人在排隊還房貸，乍以為是不看好樓市。

實際上是高階玩家在換貸，降低負(fù)債，把更多現(xiàn)金流放在手里，等到抄底時機(jī)的到來。

當(dāng)前，政策可以說應(yīng)出盡出，再等就是各地的因城施策。

在政策底到來之后，就可以摩拳擦掌等待市場底的到來。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，最后依然選擇救市。

真正贏麻的，不僅是忍住沒賣房的業(yè)主，還有之前賣出去且握有大批現(xiàn)金尋找標(biāo)的的改善群體。

穿過漫漫黑夜，終于等來不遠(yuǎn)處的點點曙光亮起。

今天剛好是12月的第1天，伴隨著新月份的開啟，是一些嶄新信號的釋放。

廣州一夜之間，應(yīng)解盡解，人民需求至上。

隨后，北京宣布無社會面活動人員，無外出需求可不參加社區(qū)核酸篩查。

深圳宣布按照第九版、二十條優(yōu)化防控措施。

一夜之間，疫情防控進(jìn)入新階段。

明年，值得讓我們期待的不僅是常規(guī)生活的回歸，還有恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的更多措施。

今天，深圳一夜入冬，再溫暖的城市，也逃不過自然周期的更替。

再不舍黑夜，白天也會如約而至。

至于樓市，不也是這樣嗎？

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