房企的地產(chǎn)排頭兵保利發(fā)展在2022年的最后一個(gè)工作日扔了一顆重磅炸彈。

保利發(fā)展于2022年12月30日晚間連發(fā)12份公告宣布2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案。這是在招商蛇口(001979)重啟收購(gòu)南油集團(tuán)之后，又一家央企發(fā)起定增預(yù)案。

保利發(fā)展顯然有備而來(lái)，它并沒(méi)有與其他A股房企那樣，先宣布定增意向再發(fā)布定增預(yù)案，而是一口氣將所有的流程走完，內(nèi)容包括預(yù)案的具體條款，以及可行性分析報(bào)告。

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保利發(fā)展本次定增規(guī)模并不算大。

根據(jù)公告，本次非公開發(fā)行股票的募集資金總額將不超過(guò)125億元，而發(fā)行對(duì)象則包括實(shí)控人保利集團(tuán)按在內(nèi)的不超過(guò)35名(含)的特定對(duì)象，其中，保利集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)本次非公開發(fā)行股份金額不低于人民幣1億元且不超過(guò)10億元。

事實(shí)上，保利發(fā)展的這份定增預(yù)案更像是宣戰(zhàn)帖。過(guò)去受限于投資刻度和杠桿比例，保利發(fā)展恪守原則以至于投資者和資本市場(chǎng)對(duì)之曾有不同聲音。而如今，當(dāng)行業(yè)轉(zhuǎn)向，保利發(fā)展的長(zhǎng)處凸顯，王者正在歸來(lái)。

政策利好

對(duì)于發(fā)起定增預(yù)案的背景，保利發(fā)展表示，這是因?yàn)樾袠I(yè)迎來(lái)利好政策。

2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，包括恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

在此背景下，該公司判斷，房地產(chǎn)行業(yè)走向良性發(fā)展，市場(chǎng)趨勢(shì)逐漸明朗。

保利發(fā)展指出，隨著行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的不斷健全，多層次住房供應(yīng)體系的不斷豐富，房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入良性循環(huán)和健康發(fā)展階段。

至于定增的目的，保利發(fā)展稱正是積極踐行央企社會(huì)責(zé)任，以及優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并增強(qiáng)資金實(shí)力。

根據(jù)公告，保利發(fā)展本次非公開發(fā)行募集資金擬投入廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

此外，保利發(fā)展也意圖通過(guò)本次非公開發(fā)行改善自身資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，減少利息支出壓力，從而提高盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

央企的自信

作為央企地產(chǎn)龍頭，保利發(fā)展定增案的確定性是相對(duì)更強(qiáng)的，其控股股東保利集團(tuán)也官宣參與。

根據(jù)公告，保利發(fā)展本次發(fā)行的發(fā)行對(duì)象為包括保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)35名特定對(duì)象。其中，保利集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)本次非公開發(fā)行股份金額不低于1億元且不超過(guò)10億元。

資金使用上，保利發(fā)展本次非公開發(fā)行預(yù)計(jì)發(fā)行數(shù)量不超過(guò)8.2萬(wàn)股，募集資金總額（含發(fā)行費(fèi)用）不超過(guò)125億元；除了用于14個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)以外，保利發(fā)展還擬將本次募集資金中的15億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

與定增預(yù)案公布的同時(shí)，保利發(fā)展還公布了未來(lái)三年的股東回報(bào)計(jì)劃。與之前相比，保利發(fā)展將在2023年的現(xiàn)金分紅調(diào)整為不低于當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的25%；之后兩年則調(diào)整為不低于當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的20%。

這意味著，保利發(fā)展未來(lái)或?qū)⒄{(diào)低現(xiàn)金分紅比例。上一個(gè)三年規(guī)劃，保利發(fā)展的現(xiàn)金分紅比例為不低于25%，而未來(lái)三年，保利發(fā)展的現(xiàn)金分紅比例將降至20%。

該分紅計(jì)劃引發(fā)了討論。一分為二看待，保利發(fā)展作為地產(chǎn)央企的老大，受惠于房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策，未來(lái)仍有提高市場(chǎng)份額的可能，其凈利潤(rùn)表現(xiàn)或許也能夠進(jìn)一步提升，最終分紅總額仍可能維持高位。

但這也存在一定的不確定性。雖然保利發(fā)展的規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但是近年來(lái)，受到房地產(chǎn)行業(yè)毛利率進(jìn)一步走低的影響，加之保利發(fā)展今年頻繁使用以價(jià)換量策略，這部分項(xiàng)目未來(lái)進(jìn)入結(jié)算期是否會(huì)影響結(jié)算利潤(rùn)仍然未知。

一個(gè)可見的事實(shí)是，今年第三季度，保利發(fā)展利潤(rùn)表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)頹勢(shì)，出現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)之間不均衡下滑的情況。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入456.53億元，同比減少5.82%；歸母凈利潤(rùn)22.68億元，同比下降30.96%。

而今年三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1564.37億元，同比增長(zhǎng)12.97%；歸母凈利潤(rùn)130.94億元，同比下降3.61%，同樣出現(xiàn)增收不增利的情況。

如此背景之下，保利發(fā)展未來(lái)的分紅計(jì)劃對(duì)中小股東的影響，仍值得關(guān)注。

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