每經記者 劉頌輝 每經編輯 魏文藝

2022年，受經濟下行壓力及疫情等因素影響，服務業和消費活動均受到較大沖擊，商業地產運營商也遭到前所未有的挑戰。

中指研究院發布的最新報告顯示，2022年1~11月份，全國商業營業用房銷售面積為7234萬平方米，同比下降3.9%；辦公樓銷售面積為2820萬平方米，同比止增轉降，下降0.3%，二季度以來單月增速轉負。寫字樓租賃方面，重點城市主要商圈的租金連續三個季度下跌，其中三季度跌幅為0.17%。

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對于商業地產的未來發展趨勢，中指研究院指數事業部總經理曹晶晶近日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“長期來看，中國超大規模市場優勢依舊存在，商業地產依舊存在較大的發展空間，隨著各項穩經濟政策顯效發力，服務業經濟和消費市場的恢復或將帶動商業地產市場穩步復蘇。”

商業用房銷售面積五連降

報告顯示，11月份全國商業營業用房銷售面積為608萬平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業營業用房單月銷售面積連續5個月同比下降。

11月份，全國辦公樓銷售面積為212萬平方米，同比下降33.6%；今年三季度以來，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年第三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環比下跌0.17%。

2022年，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金已連續三個季度下跌。盡管三季度以來穩經濟助企紓困系列政策持續落地顯效，經濟呈恢復態勢，但寫字樓租賃市場需求恢復較慢，多數商圈寫字樓租金下跌。

上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長放緩，消費者的消費行為更趨保守，我國消費市場整體承壓，商鋪租賃市場也面臨下行壓力，購物中心商鋪和商業街商鋪的租金價格走勢有所分化。

根據對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，上半年，我國主要商業街商鋪租金水平整體繼續下跌，且跌幅較2021年下半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體繼續回升，但漲幅較2021年下半年有所收窄。

其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環比下跌0.46%，跌幅較2021年下半年擴大0.14個百分點；由100個典型購物中20心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環比上漲0.14%，漲幅較2021年下半年收窄0.18個百分點，商鋪租金運行整體承壓。

商業地產仍有發展空間

曹晶晶表示，今年商業地產供需兩端均表現趨弱。不僅出現需求減弱，而且企業拿地、開工投資意愿均減弱，純商辦用地供需均縮量，辦公樓和商業營業用房開發投資額、新開工面積同比均下降。

11月份，全國商業營業用房開發投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴大11.5個百分點；新開工面積為7608萬平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴大20.9個百分點。

辦公樓開發投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴大5.2個百分點。新開工面積為2870萬平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴大19.8個百分點。

全國300城商辦用地推出面積為18652萬平方米，同比下降21.8%；成交面積為13352萬平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價率為4.3%，同比下降0.7個百分點。

按城市劃分來看，1~11月份，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬平方米、592萬平方米，同比分別下降25.2%、26.7%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬平方米、4391萬平方米，同比分別下降20.7%、24.6%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬平方米、8369萬平方米，同比分別下降22.1%、13.8%。

“在當前新房市場規模見頂，企業需要轉變發展模式的情況下，持有型業務可以為企業帶來穩定的現金流，提升短期償債能力，也是企業規模和業績的‘第二增長曲線’。因此，頭部企業依舊較為堅定地發展并做優持有型業務，但經營方針上更偏重以穩為主，強調運營效率、運營質量方面的提升。”

曹晶晶認為，“2023年，外需對經濟發展的支撐效果或逐步減弱，內需有待發力，但短期內疫情影響仍存，盡管疫情防控政策持續優化，但顯效尚需時間。長期來看，中國超大規模市場優勢依舊存在，商業地產依舊存在較大的發展空間，隨著各項穩經濟政策顯效發力，服務業經濟和消費市場的恢復或將帶動商業地產市場穩步復蘇。”