每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 魏文藝

2022年，受經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情等因素影響，服務(wù)業(yè)和消費(fèi)活動(dòng)均受到較大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商也遭到前所未有的挑戰(zhàn)。

中指研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2022年1~11月份，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為7234萬平方米，同比下降3.9%；辦公樓銷售面積為2820萬平方米，同比止增轉(zhuǎn)降，下降0.3%，二季度以來單月增速轉(zhuǎn)負(fù)。寫字樓租賃方面，重點(diǎn)城市主要商圈的租金連續(xù)三個(gè)季度下跌，其中三季度跌幅為0.17%。

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對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“長期來看，中國超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)依舊存在，商業(yè)地產(chǎn)依舊存在較大的發(fā)展空間，隨著各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)的恢復(fù)或?qū)?dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇。”

商業(yè)用房銷售面積五連降

報(bào)告顯示，11月份全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為608萬平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業(yè)營業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)5個(gè)月同比下降。

11月份，全國辦公樓銷售面積為212萬平方米，同比下降33.6%；今年三季度以來，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對(duì)全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年第三季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比下跌0.17%。

2022年，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金已連續(xù)三個(gè)季度下跌。盡管三季度以來穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困系列政策持續(xù)落地顯效，經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但寫字樓租賃市場(chǎng)需求恢復(fù)較慢，多數(shù)商圈寫字樓租金下跌。

上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長放緩，消費(fèi)者的消費(fèi)行為更趨保守，我國消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓，商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)也面臨下行壓力，購物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價(jià)格走勢(shì)有所分化。

根據(jù)對(duì)全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，上半年，我國主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚秸w繼續(xù)下跌，且跌幅較2021年下半年有所擴(kuò)大；重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹚秸w繼續(xù)回升，但漲幅較2021年下半年有所收窄。

其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環(huán)比下跌0.46%，跌幅較2021年下半年擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)；由100個(gè)典型購物中20心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環(huán)比上漲0.14%，漲幅較2021年下半年收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)，商鋪?zhàn)饨疬\(yùn)行整體承壓。

商業(yè)地產(chǎn)仍有發(fā)展空間

曹晶晶表示，今年商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均表現(xiàn)趨弱。不僅出現(xiàn)需求減弱，而且企業(yè)拿地、開工投資意愿均減弱，純商辦用地供需均縮量，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積同比均下降。

11月份，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴(kuò)大11.5個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積為7608萬平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴(kuò)大20.9個(gè)百分點(diǎn)。

辦公樓開發(fā)投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴(kuò)大5.2個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積為2870萬平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴(kuò)大19.8個(gè)百分點(diǎn)。

全國300城商辦用地推出面積為18652萬平方米，同比下降21.8%；成交面積為13352萬平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價(jià)為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價(jià)率為4.3%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

按城市劃分來看，1~11月份，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬平方米、592萬平方米，同比分別下降25.2%、26.7%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬平方米、4391萬平方米，同比分別下降20.7%、24.6%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬平方米、8369萬平方米，同比分別下降22.1%、13.8%。

“在當(dāng)前新房市場(chǎng)規(guī)模見頂，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的情況下，持有型業(yè)務(wù)可以為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提升短期償債能力，也是企業(yè)規(guī)模和業(yè)績的‘第二增長曲線’。因此，頭部企業(yè)依舊較為堅(jiān)定地發(fā)展并做優(yōu)持有型業(yè)務(wù)，但經(jīng)營方針上更偏重以穩(wěn)為主，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營效率、運(yùn)營質(zhì)量方面的提升。”

曹晶晶認(rèn)為，“2023年，外需對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐效果或逐步減弱，內(nèi)需有待發(fā)力，但短期內(nèi)疫情影響仍存，盡管疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化，但顯效尚需時(shí)間。長期來看，中國超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)依舊存在，商業(yè)地產(chǎn)依舊存在較大的發(fā)展空間，隨著各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)的恢復(fù)或?qū)?dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇。”