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時間流轉間，2022年已步入尾聲。這一年，世界進入新的動蕩變革期，地緣政治局勢緊張，世紀疫情影響深遠，全球經濟復蘇脆弱，通脹水平居高不下，國際供應鏈在調整中面臨新的風險。

與此同時，隨著12月國內疫情防控“新十條”措施火速落地，一個新的轉折點正在到來。一系列重磅經濟信號的接連釋放，也為2023年的國內經濟走勢帶來無限遐想。

值此變革之際，2022鳳凰網財經云峰會將于12月29-30日以線上方式隆重舉辦。本屆峰會以“中流奮楫”為主題，盛邀海內外政府官員、專家學者、行業精英圍繞全球經濟、中國經濟、投資機遇、企業信心、消費提振等重磅話題展開深入探討。

峰會前夕，鳳凰網財經特邀中航基金副總經理兼首席投資官鄧海清就明年經濟展望與投資機會等熱點話題進行深入探討。

在12月召開的中央經濟工作會議中，居住、新能源車、養老等消費被多次提及，其中房地產消費列在擴內需之首。加之此前“金融16條”的相關表述以及房地產“第三支箭”的射出，令市場對明年房地產走向格外關注。

對此，鄧海清認為，房地產在2023年的經濟增長中毫無疑問將出演“男主角”，成為明年貢獻中國經濟增長排名第一的力量。但與過去不同的是，此次房地產對經濟的提振作用，是作為消費類的房地產，由此帶來的政策發力點跟過去房地產作為投資品的政策發力點有著非常大的差距。

鄧海清進一步分析稱，“我們知道消費類最主要的是剛需、改善型住房需求、養老住房需求。這些可以說是典型的消費的特點，消費那就意味著什么？其實是跟居民收入有很大的直接關系。中國的房地產這兩年會下滑，一方面是作為金融品屬性，政府堅持‘房住不炒’的原則沒有變。第二個房地產最主要的下滑原因是這兩年年輕人失業了。因此，可以說這兩年丈母娘買房、生娃買房等這種需求都被延遲了，這也會使得大量的具有消費屬性的房地產需求其實是被壓抑的。”

基于此，他認為，隨著2023年被壓抑的房地產需求得到恢復，作為消費品的房地產或將出現上漲甚至是報復性反彈。“特別是在年輕人群體里面，包括生娃群體里面，可能是最大的消費支出項。”鄧海清表示。

以下為對話實錄：

鳳凰網財經：您提到了消費，我有關注到在中央經濟工作會議中，像居住、新能源車、養老這些字眼都是被多次提及，但是我發現房地產是排在了新能源車和養老之前，也排在了擴內需之首。加上之前的“金融16條”，包括證監會此前一系列相關的表述，您覺得明年國內的房價是否會迎來相應的反彈或者是上漲？哪些房地產的消費有可能會在明年成為主流？房地產的投資邏輯現在又是怎樣的？

鄧海清：房地產這個事情，其實我覺得是一定要用新思維來看待的。房地產行業這兩年可以說發生了翻天覆地革命性變化，顛覆了我們過去的一些認知，也顛覆了很多開發商企業的生存的底層邏輯。過去的房地產其實一直是最重要的國民經濟支柱，但這個支柱的表現形式是什么？是在于它是資本化的投資，它扮演的角色其實是投資，也就是所謂的房地產的金融屬性。

但是2023年的房地產，包括2022年出臺了很多的政策，我們可以看到史無前例地把房地產作為擴內需的最重要的抓手，排在第一位，這個排序還是讓市場感覺非常的興奮，也是感覺非常不一樣的。但是這里面有一個很重要的一點，這是在內需消費的定位上排在的第一位。也就是說中國的房地產，從過去的資本品投資屬性要轉化為消費品屬性。

投資品跟消費品，對于我們國民經濟的穩增長的角度來講，肯定都是很重要的增長力量。但是它的群體，或者說它背后的政策工具，確實有非常大的差別。

那么房地產在2023年，我自己認為是毫無疑問的男主角這么一個角色，2023年中國的房地產肯定會成為貢獻中國經濟增長排名第一的力量。一方面是因為2022年的低基數。第二方面其實是作為消費類的房地產，它的政策發力點跟以前作為投資品的政策發力點其實差別是非常大。我們知道消費類的最主要的是剛需、改善型住房需求、養老住房需求。這些可以說是典型的消費的特點，消費那就意味著什么？其實是跟居民收入有很大的直接關系。

所以作為消費品的房地產，它如果要能發力，一定首先是在于就業。所以我們可以看到“三穩”，穩增長、穩就業、穩物價。其實中國的房地產為什么這兩年會下滑得很厲害？一方面我們可以看到，是在作為金融品屬性里面，政府堅持“房住不炒”的原則是沒有變的。第二個，其實房地產最主要的下滑，是因為這兩年年輕人失業了。可以說這兩年丈母娘買房、生娃買房等這種需求都被延遲了，這也會使得大量的具有消費屬性的房地產需求其實是被壓抑。所以在2023年，這兩方面的需求恢復，甚至是報復性的反彈，我覺得都是有可能會能看到的。所以2023年的房地產消費的復蘇，應該來講，特別是在年輕人群體里面，包括生娃群體里面，可能真的是一個最大的消費支出項。

那么具體到新能源汽車、綠色出行這一塊的消費屬性里面，其實可以說是2021年、2022年中國的宏觀政策在促消費里面最大的一個亮點。那么在2023年，可以說會把這么一個既符合“雙碳”戰略，又是引領時代發展的這么一個新產業鏈集群，這兩個雙重屬性結合，就是高質量跟綠色屬性的這么一個行業會繼續發力。

其實大家非常關注的，比如像養老，酒店出行消費，這一塊我覺得未來在2023年，其實也是一個非常大的恢復的亮點。