離家遠飄北京,找到一個落腳的地方是打拼事業(yè)的基礎,也是生活的剛需。但是想要在北京這樣的大都市擁有一個安心的小窩并非易事。

(資料圖片僅供參考)

在北京，哪里是租房的絕對熱門？哪里的人通勤時間最長？在哪里租房性價比最高？是眾多“北漂”一直關心的重點。

7月21日，貝殼研究院發(fā)布重點23城職住平衡指數，并且通過對在北京租住的職場人群研究分析，求解城市租住與通勤的規(guī)律。報告發(fā)現，相對其他城市，北京“職住不平衡”問題相對顯著，職住平衡指數分布最低（65.33％）；據測算，每天約有85萬租房人單程通勤距離超20公里。同時，在對北京核心商圈研究發(fā)現，“住得近”與”低租金”沖突明顯，據測算租房居住每距離工作地點近1km，月房租需多付142元。

北京85萬租房人

每日單程通勤距離超20公里

北京城區(qū)常住人口規(guī)模以1775萬人排名第二位，職住平衡指數65.33%，重點城市排名中末位，超六成租房人職住距離在10km以內，同時職住距離20km以上比例仍高達11.4%，按全市租賃總人口750萬測算，約有85萬租房人每日單程通勤距離超20公里。結合職住距離與租金關系測算發(fā)現，租房位置每距離工作地點遠1km，月平均租金可省142元。

分行政區(qū)來看，外圍城區(qū)職住平衡指數基本高于平均水平，石景山區(qū)因其深厚的職住一體化產業(yè)基因，職住平衡指數水平最高，達76.65%，其次為豐臺區(qū)，職住平衡指數接近69.61%。通州區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)職住平衡指數分別為68.40%、66.21%、65.45%均高于全市平均水平（65.33%）。

地區(qū)經濟活動越活躍，職住平衡壓力越大。朝陽區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)、順義區(qū)四行政區(qū)職住平衡指數均低于全市平均水平。其中，順義區(qū)功能定位港城融合的國際航空中心核心區(qū)，空間功能分區(qū)尺度符合臨空產業(yè)特性需求，因此職住平衡指數最低，達56.33%，其次為海淀區(qū)，職住平衡指數為61.62%。東城區(qū)、朝陽區(qū)分別為64.63%、65.31%。結合各行政區(qū)地區(qū)生產總值來看，地區(qū)經濟生產活動越活躍、經濟活動就業(yè)人員專業(yè)度越高，所吸引的就業(yè)人員空間范圍越大，其就業(yè)人群職住空間距離相對更大，區(qū)域職住平衡壓力越大。海淀區(qū)、朝陽區(qū)地區(qū)生產總值排名名列首、二位。

圖：北京分城區(qū)職住平衡指數空間分布

數據來源：貝殼研究院

圖：北京分城區(qū)職住平衡指數水平

數據來源：貝殼研究院

望京成最熱門就業(yè)商圈

蘇州橋職場人半數租住10km外

通過租賃人群的就業(yè)熱力商圈識別，繪制其空間分布如下圖。商圈分布相對集中連片，主要位于長安街以北，東三環(huán)至四環(huán)之間、西二環(huán)以內、東北及西北五環(huán)外。就業(yè)于望京商圈的租房人數量最多，TOP5商圈分別為望京、金融街(000402)、西北旺、海淀北部新區(qū)及CBD。

圖：北京租賃人群就業(yè)商圈分布

數據來源：貝殼研究院

租房人群主要租住商圈空間分布，較就業(yè)空間分布更為分散，沿城市快速道向外圍城區(qū)分布，與就業(yè)集中商圈存在顯著分離，熱點租住商圈主要分布于四環(huán)以外，北側以回龍觀、清河、望京、順義城區(qū)為代表；東側主要集中在常營、雙橋、武夷花園、臨河里等商圈；南側重點以長陽、棗園、豐臺科技園為代表；西側包括魯谷、青塔、蘋果園等商圈。回龍觀是吸引租房人數量最龐大的商圈，TOP5租住商圈分別為回龍觀、望京、順義城、魯谷及雙井。

圖：北京租賃人群租住商圈分布

數據來源：貝殼研究院

以商圈維度按環(huán)線觀察職住平衡指數來看，五至六環(huán)區(qū)域職住平衡水平最優(yōu)，商圈指數中位值為66.67%，四至五環(huán)區(qū)域由于組團式空間建設特征，疊加發(fā)達的環(huán)路與軌道交通系統(tǒng)，其職住平衡指數的商圈中位值最低，為60.99%。以方差觀測各區(qū)域下轄商圈職住平衡指數差異水平來看，外環(huán)區(qū)域尤其五環(huán)以外商圈間職住平衡水平差異較大，二環(huán)以內商圈間職住平衡水平差異較小。

圖：分環(huán)線商圈職住平衡指數中位值及方差結構

數據來源：貝殼研究院

從低于全市指數均值的商圈空間分布來看，這部分商圈主要分布在長安街以北，空間集中在東二環(huán)至四環(huán)之間、北三環(huán)至四環(huán)之間。分商圈職住平衡指數最低10個商圈分別是蘇州橋、西直門、三里屯、知春路、大山子、中關村(000931)、四惠、和平里、西北旺、望京，職住平衡指數均在60%以下。這部分區(qū)域就業(yè)人群的職住空間距離相對較遠，假設同一行政區(qū)內臨近商圈的交通體系，包括運力及效率水平相近，職住平衡指數相對更低，這部分人群的就業(yè)與居住體系所決定的城市運營成本越高、空間結構矛盾越大，個體的城市居住幸福感越低。商圈內高租金、顯著供需矛盾的外推力與周邊商圈的相對低租金及更優(yōu)租住條件吸引力，再加上區(qū)域路網及軌道交通體系的支持則產生大量職住分離。

圖：低于全市職住平衡指數均值的商圈空間分布

數據來源：貝殼研究院

圖：北京部分典型就業(yè)商圈職住平衡指數

數據來源：貝殼研究院

離CBD每近1km月租多付250塊

中關村更多人租住在回龍觀

6成租住在距離工作單位10KM的小區(qū)。北京商務中心區(qū)CBD匯集眾多世界500強企業(yè)中國總部，定位國家級中央商務區(qū)。就業(yè)CBD的租房人群平均年齡約31歲，租賃職住平衡指數60.87%，即6成租房人租住10km范圍內小區(qū)，低于全市平均水平，20公里以上占比仍高達9.36%。

圖：就業(yè)CBD的租住地空間距離結構

數據來源：貝殼研究院

主要外溢租房地點向東延伸至五環(huán)外。就職CBD人群主要租住于兩類距離區(qū)間商圈，一類，CBD周邊10km范圍內商圈，包括雙井、大望路、紅廟、百子灣；一類，距離CBD15km以上商圈，包括通州北苑、武夷花園、果園等，主要外溢方向延伸至東五環(huán)外。

圖：就業(yè)CBD的重點租住商圈空間結構

數據來源：貝殼研究院

職住近1km，月均租金多付250元。結合職住空間距離分類與租金支出來看，10km以內套均租金8264元/月，較10-20km（5718元/月）月均多支出2546元，是20-30km租金支出（4918元/月）的1.68倍。伴隨租住外溢住房質量顯著改善，10km以內租住房屋建成年代在2000年以后占比62%，外溢至10-20km占比提升至81%。

11.24%人群職住距離20km以上。中關村是中國第一個國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，是我國科教智力和人才資源最為密集的區(qū)域。就業(yè)中關村區(qū)域的租房人群平均年齡約30歲，租賃職住平衡指數56.54%，職住距離20公里以上占比高達11.24%。

圖：就業(yè)中關村的租住地空間距離結構

數據來源：貝殼研究院

最主要溢出商圈為10km以外回龍觀。就業(yè)于中關村人群，外溢方向分散，最主要溢出商圈為北側10km以外的回龍觀。其他外溢方向包括向東至望京，向南外溢至玉泉營，以及周邊租住熱門商圈，包括五道口、知春路、雙榆樹。

圖：就業(yè)中關村的重點租住商圈空間結構

數據來源：貝殼研究院

職住距離縮短20km租金翻倍，職住越近居住品質越差。10km以內平均租金118.20元/月/平方米，是20-30km租金均價（55.51元/月/平方米）的2.13倍。從租住面積來看，10km以內租住套均面積65.06平方米，10-20km租住面積擴大至82.20平方米。從小區(qū)建成年代來看，10km以內租住老舊小區(qū)占比62%，外溢10公里租住2000年以后小區(qū)比例提升至76%。租金支付性對租住品質的抑制作用明顯。

近五成人群職住距離超10km。三里屯是成熟建成區(qū)內典型城市級混合商業(yè)中心。就業(yè)三里屯的租房人群平均年齡約32歲，租賃職住平衡指數54.34%，低于全市平均職住平衡指數（65.33%）近11個百分點。

圖：就業(yè)三里屯的租住地空間距離結構

數據來源：貝殼研究院

有賴于核心區(qū)位與發(fā)達路網體系，外溢方向放射性發(fā)散。就業(yè)于三里屯的租住人群中，外溢10km以外商圈方向分散、范圍廣，包括東側的雙橋、萬達、北關，向南覆蓋亦莊、玉泉營，向北延伸至順義城、北苑甚至回龍觀。

圖：就業(yè)三里屯的重點租住商圈空間結構

數據來源：貝殼研究院

職住分離多10km，月租金支出少3000元。結合職住空間距離分類的套均租金總價來看，10km以內套均租金8602元/月，較10-20km租金水平（5579元/月）租客每月多承擔三千余元，是20-30km段租金水平（4626元/月）的1.86倍，而租住套均租住面積反而小7平方米。比較三里屯及周邊5km、10km、15km典型商圈套均租金價格水平，同樣存在伴隨外溢租金價格顯著下降規(guī)律。從居室結構來看，10km范圍內租住以1居室為主，占比43%，外溢群體租住2居室及以上占比接近7成。

圖：三里屯及周邊5、10、15km典型商圈租金水平

數據來源：貝殼研究院

租賃供需矛盾突出

盤活存量住宅形成供給為最有效路徑

隨著職住空間距離拉近，租金支出增長顯著。從典型商圈數據來看，10km以內套均租金支出與20-30km月租金差在3300-4000元之間，換算職住等價租金成本，即“租金幅度/km”，每減少1km距離，月租金多支出170-200元/月。

其次，熱門就業(yè)商圈的租賃住房供需矛盾更突出。全市房端租賃交易周期約34天，熱門就業(yè)商圈供求矛盾更大，其交易周期普遍較全市平均水平更短，這意味著房屋一經掛牌，成交速度較其他地區(qū)更快。以中關村為例，房端交易周期較全市平均縮短6天。

于此同時，在支付性約束下就近職住的租住品質受抑制明顯，伴隨職住空間距離增大，租住條件改善明顯，具體改善方面包括租住套均面積增大、房屋居室數量增多、小區(qū)建成年代更新。結合北京租賃人群整體婚姻結構來看，已婚人群占比高達62.7%，重點24城中占比最高。城市高房價導致潛在剛需購房人被迫停留在租房市場的周期變長，租房人群中已婚人群比例更高。在租房預算約束下，家庭型品質租住需求受到抑制。

從行政區(qū)職住平衡指數測算結果來看，北京應重點關注朝陽、東城、海淀、順義四大行政區(qū)。詳細對比就業(yè)熱力商圈、租住熱力商圈空間分布來看，錯配區(qū)域主要分布于西二環(huán)以內、西北三環(huán)至五環(huán)之間、西北五環(huán)外京藏高速以西、東三環(huán)至四環(huán)之間。

從商圈職住平衡指數測算結果來看，北京需重點關注的職住平衡指數最低10個商圈分別是蘇州橋、西直門、三里屯、知春路、大山子、中關村、四惠、和平里、西北旺、望京。對于這些區(qū)域，需加大區(qū)域就職人群行業(yè)結構及租住需求分析，特別對于新市民、青年人、城市基本公共服務行業(yè)從業(yè)的藍領人群，需加大租房保障力度，建議通過提供補貼與實物并行的方式，應引入多種參與主體，形成“一張床、一間房、一套房”的市場化多元供給體系，以緩解局部熱點就業(yè)區(qū)域供需矛盾引發(fā)的租住溢出。

北京成熟建成區(qū)范圍內，新建租賃住房存在適宜開發(fā)的城市建設用地難覓、建設周期長等問題，盤活存量住宅形成租賃供給為最有效路徑。結合針對經紀人的商圈空置率水平調研結果來看，職住平衡指數低于全市均值的重點樣本商圈中，空置率高于5%的商圈占比高達35%，以百子灣、朝陽門外、和平里、中關村以及西直門為典型。