市場(chǎng)下行、開發(fā)商接連爆發(fā)債務(wù)違約、爛尾事件頻發(fā)的當(dāng)下，按期交付成了購(gòu)房者衡量樓盤價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)，甚至比樓盤優(yōu)惠、首付比例、房貸利率更具份量。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)訴求下，購(gòu)房者的天平開始向現(xiàn)房?jī)A斜，而部分深諳于此的開發(fā)商也乘機(jī)推出現(xiàn)房銷售活動(dòng)，試圖以此打動(dòng)購(gòu)房者。

(相關(guān)資料圖)

其中行動(dòng)最快的當(dāng)屬時(shí)代中國(guó)，這家舊改起家的房企盤點(diǎn)了在手的現(xiàn)房資源，試圖順應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)，成為“吃螃蟹”的人。

營(yíng)銷突圍

今年5月，時(shí)代中國(guó)便開始了現(xiàn)房營(yíng)銷活動(dòng)，彼時(shí)的營(yíng)銷海報(bào)將各類優(yōu)惠一一羅列，首付5%起、超長(zhǎng)分期、購(gòu)房送車……隨著暑期臨近，開發(fā)商在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼。

7月17日，一則關(guān)于時(shí)代中國(guó)安心現(xiàn)房節(jié)的宣傳視頻在網(wǎng)上流傳，廣告宣傳語(yǔ)中聲稱，“廣告再好，不如現(xiàn)房可靠”“暑期購(gòu)房，優(yōu)惠36666”……這場(chǎng)活動(dòng)中，該公司推出了位于廣州、佛山、東莞、珠海、江門、中山、清遠(yuǎn)、河源等地的近20個(gè)項(xiàng)目。

整體來(lái)看，這些項(xiàng)目多為尾盤或以往積壓的庫(kù)存。限購(gòu)放開、房貸利率下調(diào)等政策的放松都在一定程度上調(diào)動(dòng)了購(gòu)房者的情緒。

以佛山的時(shí)代印記為例，該樓盤最早于2020年12月取得預(yù)售證，單價(jià)最高時(shí)達(dá)到2.3萬(wàn)-2.4萬(wàn)元。促銷活動(dòng)開始于7月中旬，開發(fā)商放出了100多套優(yōu)惠房源，單價(jià)1.7萬(wàn)-1.9萬(wàn)元，面積88-119平方米，至今已經(jīng)賣出20余套。

有銷售人員告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，該樓盤從去年5月便開始銷售，目前在售的為尾盤，可在今年10月份進(jìn)行交付。除了尾盤拋售外，促銷的另一原因是為了吸引客源，由于部分區(qū)域限購(gòu)放松，時(shí)代印記的潛在客源被分流，“做活動(dòng)也是為了把購(gòu)房者再吸引回來(lái)，等客流量起來(lái)了活動(dòng)可能就結(jié)束了”。

談及優(yōu)惠的36666元，該名銷售人員表示，這一優(yōu)惠僅用于特定房源，可在總價(jià)中扣除，而若購(gòu)房者有需求，首付款的時(shí)間亦可在一定程度上給予放松，“首付可以分期，但是不能超過(guò)3個(gè)月”。

降價(jià)、特定優(yōu)惠、分期付款的操作不止是在佛山。譬如江門，此次現(xiàn)房促銷活動(dòng)中，時(shí)代中國(guó)在該城共推出了時(shí)代傾城、時(shí)代春樹里、時(shí)代雁山湖三個(gè)項(xiàng)目。

記者在采訪中得知，目前在售的時(shí)代春樹里為二期項(xiàng)目，2020年建成，目前只剩8套房源，均價(jià)在6300元/平方米左右，房源面積75-95平方米。因?yàn)槭乾F(xiàn)房，故購(gòu)房者在辦完貸款后的一至兩個(gè)月內(nèi)便可辦理產(chǎn)證，而若是全款則會(huì)更快。

江門時(shí)代傾城亦是如此。按負(fù)責(zé)該樓盤的中介人士房瑞(化名)所言，此前因?yàn)閮r(jià)格較高，部分拿到預(yù)售證的樓棟銷售不暢，拖成了現(xiàn)房，“現(xiàn)在市場(chǎng)不好嘛，為了銷量就索性一起賣掉”。

據(jù)悉，該樓盤目前放出了200余套現(xiàn)房，單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右，“原來(lái)單價(jià)是1.1萬(wàn)元的，有些房源可以談到1萬(wàn)元以下”。

除降價(jià)促銷外，江門時(shí)代傾城在付款方面也有很大讓步。房瑞直言，自上個(gè)月月中開始，該樓盤便開啟了首付分期的活動(dòng)，即扣除優(yōu)惠力度后，購(gòu)房者可無(wú)息、分四期支付首付，“比如首付20萬(wàn)，扣掉3.7萬(wàn)的優(yōu)惠部分之后就可以每隔三個(gè)月支付一次”。

待到貸款流程走完，銀行放款，購(gòu)房者便可入住，兩年后可拿到產(chǎn)證。對(duì)于活動(dòng)截止時(shí)間，房瑞則稱一旦開發(fā)商喊停，相關(guān)的活動(dòng)便會(huì)暫停。

現(xiàn)房效應(yīng)幾何？

現(xiàn)房+折扣+首付分期的模式吸引了不少購(gòu)房者，“好的時(shí)候一天能賣掉20、30套”，說(shuō)到這里，房瑞給記者看了最新的銷售動(dòng)態(tài)，大力促銷下，購(gòu)房者的情緒被調(diào)動(dòng)起來(lái)，“昨天說(shuō)只剩最后30多套了”。

采訪中，多名房地產(chǎn)中介表達(dá)了項(xiàng)目的暢銷。現(xiàn)房刺激下，江門時(shí)代天韻在上個(gè)月售空，時(shí)代傾城(鶴山)也已賣空，“時(shí)代的樓盤很好賣”。

有中介人士告訴記者，樓盤暢銷有多方面的原因，其中之一是開發(fā)商的口碑以及購(gòu)房者認(rèn)可度。另外，時(shí)代中國(guó)旗下項(xiàng)目定價(jià)更加靈活，其會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，隨行就市，“它結(jié)傭也快，很多經(jīng)紀(jì)人都會(huì)主推”。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，時(shí)代中國(guó)的促銷打動(dòng)購(gòu)房者的一個(gè)重點(diǎn)在于現(xiàn)房，“現(xiàn)在購(gòu)房者購(gòu)房預(yù)期弱主要是因?yàn)榕陆桓恫涣耍F(xiàn)房銷售對(duì)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)有很大的提振作用”。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦亦持有相同意見(jiàn)，他指出，當(dāng)下?lián)臓€尾是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲軟的重要因素，“現(xiàn)房加上降價(jià)很精準(zhǔn)地抓住了購(gòu)房者心理，會(huì)在一定程度上推動(dòng)銷售”。

不過(guò)，談及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售模式的可行性，盧文曦則稱“挺難的”。其中最重要的原因是資金，一旦現(xiàn)房銷售，意味著在項(xiàng)目建造期間，開發(fā)商將沉淀的大量資金在其中，只見(jiàn)現(xiàn)金流出、未有現(xiàn)金流入，這于企業(yè)而言壓力相當(dāng)大，“一個(gè)項(xiàng)目投資動(dòng)輒幾十個(gè)億，建造也要兩三年，難度太大了”。

購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房的訴求也開始傳導(dǎo)至土地端。

7月19日，福建省福州市永泰縣自然資源局公告了一則土地的拍賣信息，該城將于8月5日拍賣一宗涉宅用地，相關(guān)建設(shè)要求中明確提出該宗地按現(xiàn)房銷售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷售手續(xù)。

同時(shí)還規(guī)定，購(gòu)房業(yè)主自取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起未滿五年的，不得上市交易轉(zhuǎn)讓，也不得辦理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù)。

去年6月，曾有網(wǎng)友在福州的領(lǐng)導(dǎo)留言板詢問(wèn)“能否盡快實(shí)行現(xiàn)房銷售制”，彼時(shí)相關(guān)部門回復(fù)稱，“2015年起，省住建廳就開展了現(xiàn)房銷售相關(guān)課題研究。省住建廳積極建議國(guó)家完善商品房銷售法律體系，逐步推行現(xiàn)房銷售。并建議我省自然資源部門，在土地出讓條件中，試點(diǎn)實(shí)行現(xiàn)房銷售。”

如今，福州首宗要求“現(xiàn)房銷售”的涉宅地已經(jīng)出現(xiàn)，而這一要求是否能被開發(fā)商接納則仍需等待時(shí)間的驗(yàn)證。

（文章來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)）