今天是保號求關注——地產觀深圳，走過路過看看自己關注了沒哈，沒有的快快點一下關注。

因為最近的監管嚴格，很多文章和敏感詞都被斃掉了，所以我們創建了一個新的樹洞，最新的樓盤訊息和市場現狀都在上面分析分享，千萬不要錯過~

深圳一直不放松調控，都快把深圳的新盤逼瘋了。

(資料圖)

前兩天，掛著前海名頭、實際上地處赤灣的新盤前海宸灣，搞了一次轟動全深圳的大促銷活動：

原本均價是10.43萬/㎡，最新推出的特價房竟然已經降價到了7萬/㎡，最低的那套，毛坯價格只要7.26萬/㎡......

從單價10萬/㎡降到7萬/㎡，這絕對是今年深圳降價幅度最大的新盤。

降價降得最狠的，不是常年滯銷的坪山、龍崗新盤，

而是南山、前海蛇口的新盤，

你說這是什么世道、這是什么行情啊？

而這還不是最扯的，

最扯的是，前海宸灣降價之后的價格，和最近開盤的龍華新盤中海聞華里相差無幾，都在7.3萬/㎡左右。

南山的新房，竟然賣出了龍華的價格。

整個深圳的價格體系，亂成了一窩粥。

賣7萬/㎡的前海宸灣，是這幾年來整個南山去化最差的項目之一。

去年同地段入市的半山臻境，均價9.1萬/㎡，首日就日光了。

而半山臻境和赤灣站的距離還比前海宸灣更遠，論地段還比前海宸灣差些。

但和地段更差的半山臻境相比，前海宸灣的開盤成績簡直是慘不忍賭。

項目首日開盤，推246套住宅，僅79批意向客戶登記，最后確定的首日成交數據為4套。

當然，4套只是首日的成績，時間過了這么久，前海宸灣現在的銷量成績怎么樣呢？

我一上深圳房地產信息平臺，一查備案信息發現：

項目只備案了1套，簽認購書的只有5套.......

好家伙，南山的新盤開了大半個月，最后竟然只賣了6套！

如果我是開發商，我都覺得丟人。

這難看的銷量，如果不搞特價房大降價，開發商恐怕真的是沒有賣下去的勇氣了。

實際上，現階段和前海宸灣一樣滯銷的新盤很多，打折促銷的新盤也不在少數，

比如最近開盤的特發觀月臺，備案均價為4.69萬元/平，開盤打折之后的均價為4.28萬元/平，相當于備案價的91折。

寶安的山海公館開盤就打折，推出登記享99折，準時簽約99折的優惠活動。

光明的深業云筑均價4.7萬元/㎡，打出了“99、97、97折”的開盤折扣組合拳，折后均價約4.37萬元/㎡，

但上面這些新盤，都是光打雷不下雨，打折之后沒有什么實際效果。

深業云筑一共816套，現在只賣出去131套；

特發觀月臺稍微好一點，一共359套，賣出去了135套，去化了三分之一；

山海公館一共推出501套房子，現在真正賣出去的只有51套。

而前海宸灣搞促銷的效果，遠比深圳其他搞促銷的新盤優秀。

20號搞活動當天，11個小時就賣出去了36套!!

甚至到了凌晨1點半，都還有人來看房。

在這么冷清的市場，促銷效果能如此立竿見影，在深圳來說今年還是第一次。

而根據開發商那邊的最新消息，7萬/㎡多的特價房源已經賣完了，嘗到甜頭的開發商很有可能還會再推幾套7萬/㎡起的特價房。

不想錯過前海宸灣下一波特價房的朋友，可以掃碼了解樓盤最新的特價優惠情況，早做準備早上車！

作為第一個大降價的樓盤，前海宸灣用實際行動告訴深圳所有新盤——

房子不好賣，千萬不要怪市場，要怪就怪自己降價沒有誠意。

和其他在促銷的樓盤相比，你要說前海宸灣有什么過人之處，其實也沒有，唯一的不同就是敢豁出去降價，沒有套路。

為了自救，當下基本上所有深圳的新盤或多或少都會給點優惠促銷，

但顯然有些盤是真的有誠意，而有些盤就只是在做做樣子。

過去這1年，深圳新盤嘗試了不同版本的促銷手段，

1.0版本——送家電+小幅度打折

比如萬科大都會為了賣公寓，送了所謂的10萬家電大禮包；

合正方洲，兩個99折優惠，就敢公然拉出去宣傳了。

這一版本的打折促銷基本上都是小動作，買家沒有感受到什么實惠，開發商給出去也沒有什么效果，能賣出去兩套都能偷笑了。

?2.0版本——低首付?

在推出特價房之前，前海宸灣就已經嘗試了低首付，具體如下圖：

低首付看似很有誘惑力，但實際上這個所謂低首付，不是首付分期，就是把剩余首付變成貸款。

就拿前海宸灣的來說，首付99萬其實是把300萬首付分成兩部分，買家只需要支付100萬首付，剩下的200萬由第三方以年利率3.6%貸款給客戶。

也就是第三方幫忙墊付剩余首付，買家最后得還本付利息，200萬本金還得在半年內一次性付清。

所謂優惠，其實只是變了花樣的首付分期，最后總價不但沒降，還增加了利息的支出。

對買家而言，這壓根不是優惠，而是變相的加杠桿買房。

房價上漲期，大家對未來的房價有底，加杠桿沒問題，但今時今日這房價走勢，誰還敢給自己那么大的壓力？

所以這種首付分期的低首付，對多數人來說已經沒有吸引力。

如果有效果，前海宸灣之前也不會只賣出去6套。

最后，就是當下的3.0版本——直接大降價！

前海宸灣是3.0版本的第一個實驗者，效果有目共睹。

這說明，套路太多是不得人心的，買家能接受的，就是誠心誠意地降價、實實在在的優惠。

說白了，大家現在都挺謹慎的。

爛尾房頻發、經濟又不好，動不動還得被封在家里。

這時候想讓人掏錢買房，你連降價都降得沒有誠意，誰還會愿意冒著還不起貸款、接盤爛尾樓的風險去買高價的房子呢？

所以啊，所謂的降價都賣不出去，其實根本不是市場的問題，而是樓盤的價格沒有降到大家的預期。

只要敢降價，房子自然能賣得出去。

那些死撐著不降價的深圳開發商，其實都是在賭政策。

因為按以前的經驗來看，只要政策一放開，他們立馬就能翻身。

但是，目前來看，深圳要放開早就放開了，現在還不動，說明深圳肯定是不會走政策松綁這一條路了。

政策不會管開發商死活，繼續和政策博弈已經沒有意義，賭政策的結果就是開發商必輸。

更為關鍵的是，新房的供應還在前赴后繼涌來，而現有的新房庫存卻在堆積。

“在更好的地段，還會有更便宜價格的新房”。

這就是買家對未來市場的預期。

因此，政府限價定下的新房價格體系，買家已經不認了，開發商要賣貨回款，只能不斷內卷、不斷降價。

前海宸灣已經打響了大降價的第一槍，接下來，很有可能會有其他樓盤跟風模仿。

大出血降價，會逐漸成為深圳開發商必修的套路。

尤其是東部坪山、龍崗的那些新盤，優惠力度就很有可能繼續加大。

對買家而言，我建議大家接下來可以考慮那些真正有降價誠意的樓盤。

千萬不要覺得大出血降價的樓盤都不靠譜，不要認為都是有問題的樓盤才大降價。

我前面也說了，行情已經變了，買家對價格的預期也變了。

現在這世道，即便是優質樓盤，都得被迫降價。

開發商都想通了，如果你還沒想通，那你可能就會錯失很多機會。

我們最近考察市場篩選出了一批優質的深圳新盤，其中有一部分打折、降價幅度挺大的，考慮入手深圳的粉絲朋友，可以直接掃碼咨詢，獲取這一批優質新盤的項目信息。

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以上為正文，來自灣區區長

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