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天天速遞!這個(gè)反炒房先鋒城市,套死了一堆炒房客!

來源:大胡子說房微信號 時(shí)間:2022-07-23 20:45:18

因?yàn)槎鄦柫藘删湟?guī)劃,我就被售樓處銷售質(zhì)問是不是同行。


(資料圖片)

在長沙考察,是實(shí)話挺憋屈的,都不和你談規(guī)劃,也不說概念,更不說板塊,上來就和你說價(jià)格戶型,周邊有什么地鐵配套。

如果多問2句,立馬引起懷疑,畢竟是暗訪,只能把硬生生的行業(yè)騷話都得憋回去。

不得不說長沙,確確實(shí)實(shí)反炒房城市,將幸福貫徹到底。

今天,盤一盤長沙的樓市基本面。

在長沙,買房別談投資,因?yàn)檎娴牟慌洹?/strong>

全國強(qiáng)二線城市已經(jīng)松綁一輪調(diào)控了,長沙呢是松了,以租換購,把房子出租出去,可以買第二套房。

過去你要想買二套房可不容易,首套房不動產(chǎn)權(quán)證滿4年或網(wǎng)簽滿6年,才可以買第二套房。

這個(gè)買房周期多長?

如果你是非戶籍,那就是要繳2年社保,然后買新房,等2年交房,等2年下證,再等4年滿限售,這個(gè)時(shí)間就得10年!

相當(dāng)于你在長沙買一套房子,就鎖定了你10年,一個(gè)投資品沒有流動性還能叫資產(chǎn)嗎?

我也翻找了一下長沙個(gè)別板塊的漲幅,不是特別精準(zhǔn),但可以做參考。

2017年長沙梅溪湖的金茂灣價(jià)格1.1-1.2萬/㎡,現(xiàn)在二手房掛牌均價(jià)1.7萬,5年時(shí)間漲了6千/㎡,以130㎡來計(jì)算,折合5年漲了55%,共78萬。

也不是不漲,但和那些翻了幾番的城市相比,真的好少。

另外看岳麓區(qū)市府板塊,2010年均價(jià)5000元/㎡,現(xiàn)在均價(jià)1.5萬/㎡,12年漲幅126%,共130萬。

還有網(wǎng)友分享他2012年的時(shí)候花20多萬買了個(gè)小2房,2020年的時(shí)候賣掉45萬,8年時(shí)間漲了20萬。

他說也不是不漲,就是這個(gè)年漲的利率,不如去買只股票,甚至余額寶剛開始的利率都還有7%。

在長沙買房,只要你買的早,多少還是賺點(diǎn),最慘的還是從2017年后入坑的。

2017年長沙升級最嚴(yán)調(diào)控之后,后面幾乎砍掉一大批購買力,一套樓盤本來有2000個(gè)有名額的購房者,結(jié)果限購升級,2000變700,購買資格腰斬,房子還怎么賣。

最慘的還是坑慘了一批開發(fā)商,很多開發(fā)商只能賣著賣著賣到交房,又因?yàn)橄迌r(jià)、去化又慢,為了利潤只能降標(biāo)準(zhǔn),還出現(xiàn)了一大批爛尾樓。

全國停工、延期、爛尾問題項(xiàng)目最多的城市可不是鄭州,而是長沙。

如果你還有印象,長沙北辰中央公園可是出過交房日小區(qū)驚現(xiàn)塑膠“人工湖”的。

那些在2017年之后入手長沙房子的,如果能準(zhǔn)時(shí)交房,恭喜你,如果交房品質(zhì)還不錯(cuò),再次恭喜你。

但我想靈魂發(fā)問,你買的房子漲了嗎?

或許有一小部分板塊還能繼續(xù)上漲,但多數(shù)頂多漲幅和通脹對沖。

大家會說,房價(jià)不漲所以長沙人民的幸福感才強(qiáng)啊。

如果全國一樣,大家房價(jià)都不漲,長沙幸福感自然強(qiáng),問題就在于長沙不漲,但同時(shí)期其他城市房價(jià)在飆漲,而你們不是站在一個(gè)城市去競爭的,是站在全國去競爭的。

相當(dāng)于你的財(cái)富被其他城市在瘋狂掠奪啊。

誰的錢不是辛辛苦苦賺來的,大家都拿去買房了,結(jié)果你的漲了幾倍,我的根本不漲。

你房子不漲你怎么置換,尤其是全國置換,而你孩子未來去一線城市打拼,你又有資金支持他首套置業(yè)嗎?

以上,你要是還不認(rèn)可。

我想再說一點(diǎn),長沙的房子不僅不漲,還不好賣。

哪怕是剛需,都不可能一套房子住到老,始終會有置換需求的吧,當(dāng)你想換房的時(shí)候,你有想過你的房子好賣嗎?

昨天,一位粉絲在我們文章下方留言:

長沙二環(huán)的房子,掛牌5年還沒賣出去,我打開鏈家,雖然不至于5年那么夸張,但掛牌6個(gè)月、1年的樓盤確實(shí)也不少。

長沙這幾年開始控制供地,但又因?yàn)橄拶弴?yán)格,本地改善也沒辦法短時(shí)間買二套房,這導(dǎo)致長沙的二手房市場一直不夠火熱。

畢竟長沙房價(jià)基本不漲,缺乏投資氛圍,市場基本就是剛需市場,二手房要等著本地人消化,可長沙出了名的低收入高消費(fèi),老百姓(603883)普遍的購買力水平不高。

如果不是為了孩子教育,多數(shù)本地人也不著急去買房。

所以市場熱度一直炒不起來,不溫不火。

長沙買房,既不漲,后期流動性也不高,不動產(chǎn),真的就變成“不會動的資產(chǎn)了”。

如果你是長沙剛需,又真的想知道長沙買哪,也可以直接掃下方二維碼添加我們的微信,一起詳細(xì)聊聊。

長沙新房,極度內(nèi)卷。

130㎡的房子只是剛需戶型,改善戶型普遍180㎡以上。

很明顯,長沙市場,正加速進(jìn)入了改善市場。

這次看盤,基本都是改善型戶型為主,北辰三角洲最小戶型130㎡,梅溪湖二期的綠城最低180㎡,市府北的新城最小面積也是140㎡起。

開福區(qū)中心也都是160㎡起,如果要小戶型的話,得往外圍走一走,才能看到98到130之間的“剛需”戶型。

之前買了長沙的同事還調(diào)侃說,在長沙,沒有140㎡的房子不叫房子。

看來真的是因?yàn)閱蝺r(jià)便宜,才足夠任性。

現(xiàn)在整個(gè)長沙市場,還是比較明朗的。

核心區(qū)其實(shí)沒多少新房,而且都是大面積,用首付預(yù)算就已經(jīng)篩出一批客群,就是以改善為主。

其次就是相對熱門的板塊,比如武廣新城、月亮島、高鐵西站、天心這些板塊能找到小戶型,且單價(jià)較低的項(xiàng)目,這些就基本是小年輕上車的選擇了。

所以地段和戶型面積基本給長沙新房市場分開了天然的分水嶺。

現(xiàn)在長沙的新房已經(jīng)進(jìn)入改善市場,這意味著接下來買新房的購房者要特別注意2點(diǎn):

1、戶型不能太小,否則未來二手市場沒有競爭力

2、產(chǎn)品、戶型的設(shè)計(jì)品質(zhì)高要高,長沙現(xiàn)在多數(shù)二手房的容積率高、戶型設(shè)計(jì)感差,且多是塔樓設(shè)計(jì),如果新房是板樓、密度低、得房率高,未來二手房市場流動性戶更高。

長沙,到了一個(gè)拼品質(zhì)的時(shí)代了。

長沙是個(gè)反炒房的城市,沒有外來炒房客,一個(gè)純粹想靠本地人撐起來的市場,究竟靠什么?

稀缺景觀以及學(xué)區(qū)。

這兩點(diǎn)在長沙就是硬通貨,前者針對改善客群,后者針對所有長沙市民。

如果能望湖、靠山、靠江、再配上好學(xué)校,這樣的樓盤基本能捅破長沙房價(jià)天花板。

比如梅溪湖靠湖和學(xué)校,有小區(qū)最高能掛牌3萬。

如果只能在稀缺景觀和學(xué)區(qū)中選,那學(xué)區(qū)更重要。

市府板塊能讀麓山國際實(shí)驗(yàn)小學(xué)+長郡雙語實(shí)現(xiàn)初中的,哪怕沒有湖和山,最高也到了2.9萬。

洋湖靠著長郡雙語洋湖中學(xué)、雅禮洋湖中學(xué)、麓山洋湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校(九年制),加上搭配密度低的優(yōu)勢,二手價(jià)格也上到了1.8-1.9萬,這和梅溪湖二期的綠城新房價(jià)格差不多了。

整個(gè)長沙市場,如果帶有好學(xué)校的小區(qū)就能比周邊價(jià)格高出2000-5000元/㎡。

所以買長沙的房子,以上這2點(diǎn)至少得有1點(diǎn),在后期轉(zhuǎn)手的時(shí)候才有溢價(jià)空間。

越是沒有炒房客的城市,越會回歸本質(zhì)。

最后,回答一個(gè)所有人想知道終極問題,長沙適合投資嗎?

只要長沙接下來在調(diào)控這塊依然采取不放松,就意味著外來熱錢不會流入,長沙房價(jià)的漲幅就始終有限。

在長沙買房,頂多做到保值而已。

如果你抱著買房賺錢這目的買長沙,我建議你還是別了。

這真的是讓炒房客有去無回的城市。

本文首發(fā)于微信公眾號:大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn),不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

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