因為多問了兩句規劃，我就被售樓處銷售質問是不是同行。

(資料圖片)

在長沙考察，是實話挺憋屈的，都不和你談規劃，也不說概念，更不說板塊，上來就和你說價格戶型，周邊有什么地鐵配套。

如果多問2句，立馬引起懷疑，畢竟是暗訪，只能把硬生生的行業騷話都得憋回去。

不得不說長沙，確確實實反炒房城市，將幸福貫徹到底。

今天，盤一盤長沙的樓市基本面。

在長沙，買房別談投資，因為真的不配。

全國強二線城市已經松綁一輪調控了，長沙呢是松了，以租換購，把房子出租出去，可以買第二套房。

過去你要想買二套房可不容易，首套房不動產權證滿4年或網簽滿6年，才可以買第二套房。

這個買房周期多長？

如果你是非戶籍，那就是要繳2年社保，然后買新房，等2年交房，等2年下證，再等4年滿限售，這個時間就得10年！

相當于你在長沙買一套房子，就鎖定了你10年，一個投資品沒有流動性還能叫資產嗎？

我也翻找了一下長沙個別板塊的漲幅，不是特別精準，但可以做參考。

2017年長沙梅溪湖的金茂灣價格1.1-1.2萬/㎡，現在二手房掛牌均價1.7萬，5年時間漲了6千/㎡，以130㎡來計算，折合5年漲了55%，共78萬。

也不是不漲，但和那些翻了幾番的城市相比，真的好少。

另外看岳麓區市府板塊，2010年均價5000元/㎡，現在均價1.5萬/㎡，12年漲幅126%，共130萬。

還有網友分享他2012年的時候花20多萬買了個小2房，2020年的時候賣掉45萬，8年時間漲了20萬。

他說也不是不漲，就是這個年漲的利率，不如去買只股票，甚至余額寶剛開始的利率都還有7%。

在長沙買房，只要你買的早，多少還是賺點，最慘的還是從2017年后入坑的。

2017年長沙升級最嚴調控之后，后面幾乎砍掉一大批購買力，一套樓盤本來有2000個有名額的購房者，結果限購升級，2000變700，購買資格腰斬，房子還怎么賣。

最慘的還是坑慘了一批開發商，很多開發商只能賣著賣著賣到交房，又因為限價、去化又慢，為了利潤只能降標準，還出現了一大批爛尾樓。

全國停工、延期、爛尾問題項目最多的城市可不是鄭州，而是長沙。

如果你還有印象，長沙北辰中央公園可是出過交房日小區驚現塑膠“人工湖”的。

那些在2017年之后入手長沙房子的，如果能準時交房，恭喜你，如果交房品質還不錯，再次恭喜你。

但我想靈魂發問，你買的房子漲了嗎？

或許有一小部分板塊還能繼續上漲，但多數頂多漲幅和通脹對沖。

大家會說，房價不漲所以長沙人民的幸福感才強啊。

如果全國一樣，大家房價都不漲，長沙幸福感自然強，問題就在于長沙不漲，但同時期其他城市房價在飆漲，而你們不是站在一個城市去競爭的，是站在全國去競爭的。

相當于你的財富被其他城市在瘋狂掠奪啊。

誰的錢不是辛辛苦苦賺來的，大家都拿去買房了，結果你的漲了幾倍，我的根本不漲。

你房子不漲你怎么置換，尤其是全國置換，而你孩子未來去一線城市打拼，你又有資金支持他首套置業嗎？

以上，你要是還不認可。

我想再說一點，長沙的房子不僅不漲，還不好賣。

哪怕是剛需，都不可能一套房子住到老，始終會有置換需求的吧，當你想換房的時候，你有想過你的房子好賣嗎？

昨天，一位粉絲在我們文章下方留言：

長沙二環的房子，掛牌5年還沒賣出去，我打開鏈家，雖然不至于5年那么夸張，但掛牌6個月、1年的樓盤確實也不少。

長沙這幾年開始控制供地，但又因為限購嚴格，本地改善也沒辦法短時間買二套房，這導致長沙的二手房市場一直不夠火熱。

畢竟長沙房價基本不漲，缺乏投資氛圍，市場基本就是剛需市場，二手房要等著本地人消化，可長沙出了名的低收入高消費，老百姓(603883)普遍的購買力水平不高。

如果不是為了孩子教育，多數本地人也不著急去買房。

所以市場熱度一直炒不起來，不溫不火。

長沙買房，既不漲，后期流動性也不高，不動產，真的就變成“不會動的資產了”。

如果你是長沙剛需，又真的想知道長沙買哪，也可以直接掃下方二維碼添加我們的微信，一起詳細聊聊。

長沙新房，極度內卷。

130㎡的房子只是剛需戶型，改善戶型普遍180㎡以上。

很明顯，長沙市場，正加速進入了改善市場。

這次看盤，基本都是改善型戶型為主，北辰三角洲最小戶型130㎡，梅溪湖二期的綠城最低180㎡，市府北的新城最小面積也是140㎡起。

開福區中心也都是160㎡起，如果要小戶型的話，得往外圍走一走，才能看到98到130之間的“剛需”戶型。

之前買了長沙的同事還調侃說，在長沙，沒有140㎡的房子不叫房子。

看來真的是因為單價便宜，才足夠任性。

現在整個長沙市場，還是比較明朗的。

核心區其實沒多少新房，而且都是大面積，用首付預算就已經篩出一批客群，就是以改善為主。

其次就是相對熱門的板塊，比如武廣新城、月亮島、高鐵西站、天心這些板塊能找到小戶型，且單價較低的項目，這些就基本是小年輕上車的選擇了。

所以地段和戶型面積基本給長沙新房市場分開了天然的分水嶺。

現在長沙的新房已經進入改善市場，這意味著接下來買新房的購房者要特別注意2點：

1、戶型不能太小，否則未來二手市場沒有競爭力

2、產品、戶型的設計品質高要高，長沙現在多數二手房的容積率高、戶型設計感差，且多是塔樓設計，如果新房是板樓、密度低、得房率高，未來二手房市場流動性戶更高。

長沙，到了一個拼品質的時代了。

長沙是個反炒房的城市，沒有外來炒房客，一個純粹想靠本地人撐起來的市場，究竟靠什么？

稀缺景觀以及學區。

這兩點在長沙就是硬通貨，前者針對改善客群，后者針對所有長沙市民。

如果能望湖、靠山、靠江、再配上好學校，這樣的樓盤基本能捅破長沙房價天花板。

比如梅溪湖靠湖和學校，有小區最高能掛牌3萬。

如果只能在稀缺景觀和學區中選，那學區更重要。

市府板塊能讀麓山國際實驗小學+長郡雙語實現初中的，哪怕沒有湖和山，最高也到了2.9萬。

洋湖靠著長郡雙語洋湖中學、雅禮洋湖中學、麓山洋湖實驗學校（九年制），加上搭配密度低的優勢，二手價格也上到了1.8-1.9萬，這和梅溪湖二期的綠城新房價格差不多了。

整個長沙市場，如果帶有好學校的小區就能比周邊價格高出2000-5000元/㎡。

所以買長沙的房子，以上這2點至少得有1點，在后期轉手的時候才有溢價空間。

越是沒有炒房客的城市，越會回歸本質。

最后，回答一個所有人想知道終極問題，長沙適合投資嗎？

只要長沙接下來在調控這塊依然采取不放松，就意味著外來熱錢不會流入，長沙房價的漲幅就始終有限。

在長沙買房，頂多做到保值而已。

如果你抱著買房賺錢這目的買長沙，我建議你還是別了。

這真的是讓炒房客有去無回的城市。

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