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天天速遞!這個(gè)反炒房先鋒城市,套死了一堆炒房客!

來(lái)源:大胡子說(shuō)房微信號(hào) 時(shí)間:2022-07-23 20:45:18

因?yàn)槎鄦柫藘删湟?guī)劃,我就被售樓處銷售質(zhì)問是不是同行。


(資料圖片)

在長(zhǎng)沙考察,是實(shí)話挺憋屈的,都不和你談規(guī)劃,也不說(shuō)概念,更不說(shuō)板塊,上來(lái)就和你說(shuō)價(jià)格戶型,周邊有什么地鐵配套。

如果多問2句,立馬引起懷疑,畢竟是暗訪,只能把硬生生的行業(yè)騷話都得憋回去。

不得不說(shuō)長(zhǎng)沙,確確實(shí)實(shí)反炒房城市,將幸福貫徹到底。

今天,盤一盤長(zhǎng)沙的樓市基本面。

在長(zhǎng)沙,買房別談投資,因?yàn)檎娴牟慌洹?/strong>

全國(guó)強(qiáng)二線城市已經(jīng)松綁一輪調(diào)控了,長(zhǎng)沙呢是松了,以租換購(gòu),把房子出租出去,可以買第二套房。

過去你要想買二套房可不容易,首套房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿4年或網(wǎng)簽滿6年,才可以買第二套房。

這個(gè)買房周期多長(zhǎng)?

如果你是非戶籍,那就是要繳2年社保,然后買新房,等2年交房,等2年下證,再等4年滿限售,這個(gè)時(shí)間就得10年!

相當(dāng)于你在長(zhǎng)沙買一套房子,就鎖定了你10年,一個(gè)投資品沒有流動(dòng)性還能叫資產(chǎn)嗎?

我也翻找了一下長(zhǎng)沙個(gè)別板塊的漲幅,不是特別精準(zhǔn),但可以做參考。

2017年長(zhǎng)沙梅溪湖的金茂灣價(jià)格1.1-1.2萬(wàn)/㎡,現(xiàn)在二手房掛牌均價(jià)1.7萬(wàn),5年時(shí)間漲了6千/㎡,以130㎡來(lái)計(jì)算,折合5年漲了55%,共78萬(wàn)。

也不是不漲,但和那些翻了幾番的城市相比,真的好少。

另外看岳麓區(qū)市府板塊,2010年均價(jià)5000元/㎡,現(xiàn)在均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡,12年漲幅126%,共130萬(wàn)。

還有網(wǎng)友分享他2012年的時(shí)候花20多萬(wàn)買了個(gè)小2房,2020年的時(shí)候賣掉45萬(wàn),8年時(shí)間漲了20萬(wàn)。

他說(shuō)也不是不漲,就是這個(gè)年漲的利率,不如去買只股票,甚至余額寶剛開始的利率都還有7%。

在長(zhǎng)沙買房,只要你買的早,多少還是賺點(diǎn),最慘的還是從2017年后入坑的。

2017年長(zhǎng)沙升級(jí)最嚴(yán)調(diào)控之后,后面幾乎砍掉一大批購(gòu)買力,一套樓盤本來(lái)有2000個(gè)有名額的購(gòu)房者,結(jié)果限購(gòu)升級(jí),2000變700,購(gòu)買資格腰斬,房子還怎么賣。

最慘的還是坑慘了一批開發(fā)商,很多開發(fā)商只能賣著賣著賣到交房,又因?yàn)橄迌r(jià)、去化又慢,為了利潤(rùn)只能降標(biāo)準(zhǔn),還出現(xiàn)了一大批爛尾樓。

全國(guó)停工、延期、爛尾問題項(xiàng)目最多的城市可不是鄭州,而是長(zhǎng)沙。

如果你還有印象,長(zhǎng)沙北辰中央公園可是出過交房日小區(qū)驚現(xiàn)塑膠“人工湖”的。

那些在2017年之后入手長(zhǎng)沙房子的,如果能準(zhǔn)時(shí)交房,恭喜你,如果交房品質(zhì)還不錯(cuò),再次恭喜你。

但我想靈魂發(fā)問,你買的房子漲了嗎?

或許有一小部分板塊還能繼續(xù)上漲,但多數(shù)頂多漲幅和通脹對(duì)沖。

大家會(huì)說(shuō),房?jī)r(jià)不漲所以長(zhǎng)沙人民的幸福感才強(qiáng)啊。

如果全國(guó)一樣,大家房?jī)r(jià)都不漲,長(zhǎng)沙幸福感自然強(qiáng),問題就在于長(zhǎng)沙不漲,但同時(shí)期其他城市房?jī)r(jià)在飆漲,而你們不是站在一個(gè)城市去競(jìng)爭(zhēng)的,是站在全國(guó)去競(jìng)爭(zhēng)的。

相當(dāng)于你的財(cái)富被其他城市在瘋狂掠奪啊。

誰(shuí)的錢不是辛辛苦苦賺來(lái)的,大家都拿去買房了,結(jié)果你的漲了幾倍,我的根本不漲。

你房子不漲你怎么置換,尤其是全國(guó)置換,而你孩子未來(lái)去一線城市打拼,你又有資金支持他首套置業(yè)嗎?

以上,你要是還不認(rèn)可。

我想再說(shuō)一點(diǎn),長(zhǎng)沙的房子不僅不漲,還不好賣。

哪怕是剛需,都不可能一套房子住到老,始終會(huì)有置換需求的吧,當(dāng)你想換房的時(shí)候,你有想過你的房子好賣嗎?

昨天,一位粉絲在我們文章下方留言:

長(zhǎng)沙二環(huán)的房子,掛牌5年還沒賣出去,我打開鏈家,雖然不至于5年那么夸張,但掛牌6個(gè)月、1年的樓盤確實(shí)也不少。

長(zhǎng)沙這幾年開始控制供地,但又因?yàn)橄拶?gòu)嚴(yán)格,本地改善也沒辦法短時(shí)間買二套房,這導(dǎo)致長(zhǎng)沙的二手房市場(chǎng)一直不夠火熱。

畢竟長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)基本不漲,缺乏投資氛圍,市場(chǎng)基本就是剛需市場(chǎng),二手房要等著本地人消化,可長(zhǎng)沙出了名的低收入高消費(fèi),老百姓(603883)普遍的購(gòu)買力水平不高。

如果不是為了孩子教育,多數(shù)本地人也不著急去買房。

所以市場(chǎng)熱度一直炒不起來(lái),不溫不火。

長(zhǎng)沙買房,既不漲,后期流動(dòng)性也不高,不動(dòng)產(chǎn),真的就變成“不會(huì)動(dòng)的資產(chǎn)了”。

如果你是長(zhǎng)沙剛需,又真的想知道長(zhǎng)沙買哪,也可以直接掃下方二維碼添加我們的微信,一起詳細(xì)聊聊。

長(zhǎng)沙新房,極度內(nèi)卷。

130㎡的房子只是剛需戶型,改善戶型普遍180㎡以上。

很明顯,長(zhǎng)沙市場(chǎng),正加速進(jìn)入了改善市場(chǎng)。

這次看盤,基本都是改善型戶型為主,北辰三角洲最小戶型130㎡,梅溪湖二期的綠城最低180㎡,市府北的新城最小面積也是140㎡起。

開福區(qū)中心也都是160㎡起,如果要小戶型的話,得往外圍走一走,才能看到98到130之間的“剛需”戶型。

之前買了長(zhǎng)沙的同事還調(diào)侃說(shuō),在長(zhǎng)沙,沒有140㎡的房子不叫房子。

看來(lái)真的是因?yàn)閱蝺r(jià)便宜,才足夠任性。

現(xiàn)在整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng),還是比較明朗的。

核心區(qū)其實(shí)沒多少新房,而且都是大面積,用首付預(yù)算就已經(jīng)篩出一批客群,就是以改善為主。

其次就是相對(duì)熱門的板塊,比如武廣新城、月亮島、高鐵西站、天心這些板塊能找到小戶型,且單價(jià)較低的項(xiàng)目,這些就基本是小年輕上車的選擇了。

所以地段和戶型面積基本給長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)分開了天然的分水嶺。

現(xiàn)在長(zhǎng)沙的新房已經(jīng)進(jìn)入改善市場(chǎng),這意味著接下來(lái)買新房的購(gòu)房者要特別注意2點(diǎn):

1、戶型不能太小,否則未來(lái)二手市場(chǎng)沒有競(jìng)爭(zhēng)力

2、產(chǎn)品、戶型的設(shè)計(jì)品質(zhì)高要高,長(zhǎng)沙現(xiàn)在多數(shù)二手房的容積率高、戶型設(shè)計(jì)感差,且多是塔樓設(shè)計(jì),如果新房是板樓、密度低、得房率高,未來(lái)二手房市場(chǎng)流動(dòng)性戶更高。

長(zhǎng)沙,到了一個(gè)拼品質(zhì)的時(shí)代了。

長(zhǎng)沙是個(gè)反炒房的城市,沒有外來(lái)炒房客,一個(gè)純粹想靠本地人撐起來(lái)的市場(chǎng),究竟靠什么?

稀缺景觀以及學(xué)區(qū)。

這兩點(diǎn)在長(zhǎng)沙就是硬通貨,前者針對(duì)改善客群,后者針對(duì)所有長(zhǎng)沙市民。

如果能望湖、靠山、靠江、再配上好學(xué)校,這樣的樓盤基本能捅破長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)天花板。

比如梅溪湖靠湖和學(xué)校,有小區(qū)最高能掛牌3萬(wàn)。

如果只能在稀缺景觀和學(xué)區(qū)中選,那學(xué)區(qū)更重要。

市府板塊能讀麓山國(guó)際實(shí)驗(yàn)小學(xué)+長(zhǎng)郡雙語(yǔ)實(shí)現(xiàn)初中的,哪怕沒有湖和山,最高也到了2.9萬(wàn)。

洋湖靠著長(zhǎng)郡雙語(yǔ)洋湖中學(xué)、雅禮洋湖中學(xué)、麓山洋湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校(九年制),加上搭配密度低的優(yōu)勢(shì),二手價(jià)格也上到了1.8-1.9萬(wàn),這和梅溪湖二期的綠城新房?jī)r(jià)格差不多了。

整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng),如果帶有好學(xué)校的小區(qū)就能比周邊價(jià)格高出2000-5000元/㎡。

所以買長(zhǎng)沙的房子,以上這2點(diǎn)至少得有1點(diǎn),在后期轉(zhuǎn)手的時(shí)候才有溢價(jià)空間。

越是沒有炒房客的城市,越會(huì)回歸本質(zhì)。

最后,回答一個(gè)所有人想知道終極問題,長(zhǎng)沙適合投資嗎?

只要長(zhǎng)沙接下來(lái)在調(diào)控這塊依然采取不放松,就意味著外來(lái)熱錢不會(huì)流入,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的漲幅就始終有限。

在長(zhǎng)沙買房,頂多做到保值而已。

如果你抱著買房賺錢這目的買長(zhǎng)沙,我建議你還是別了。

這真的是讓炒房客有去無(wú)回的城市。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào):大胡子說(shuō)房。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn),不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

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