每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

“面包”比“面粉”便宜，這次竟然出現(xiàn)在一線城市。

(資料圖片)

7月4日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，廣州增城的法拍地王項(xiàng)目創(chuàng)基天璟，最低售價(jià)甚至達(dá)到了1.3萬(wàn)元/平方米。

該項(xiàng)目的背景是，2017年創(chuàng)基地產(chǎn)通過(guò)司法競(jìng)拍，以總價(jià)約1億元拿下增城區(qū)荔城街夏街村、金星村和羅崗村的國(guó)有土地使用權(quán)，面積約3070平方米，樓面價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米。

而5年之后，項(xiàng)目卻只賣到了樓面價(jià)的約一半。

并非首次推出特惠房源

最近，創(chuàng)基天璟的宣傳海報(bào)，在廣州房產(chǎn)中介的朋友圈中廣為傳播。

7月4日，在廣州從事房地產(chǎn)中介多年的徐志達(dá)通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，主要針對(duì)“特定樓層、特定戶型”，“創(chuàng)基天璟的特惠房源活動(dòng)還在繼續(xù)，1.3萬(wàn)元/平方米左右的房源已經(jīng)沒(méi)有了，最低的在1.5萬(wàn)元/平方米左右，不過(guò)只是針對(duì)特定的房源，不參加活動(dòng)的房源市場(chǎng)均價(jià)大概在1.8萬(wàn)元/平方米。”

記者注意到，這并非創(chuàng)基天璟項(xiàng)目第一次推出特惠房源。去年“雙11”，創(chuàng)基天璟就推出了11套特惠房源，定價(jià)1.77萬(wàn)~1.89萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格就已經(jīng)比項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)格低了6000元/平方米左右。

現(xiàn)如今，即便項(xiàng)目按特惠房源1.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算，相較于拿地時(shí)的2.5萬(wàn)元/平方米，也屬于典型的“高價(jià)面粉”賣成了“低價(jià)面包”。

“今年以來(lái)，廣州增城片區(qū)各項(xiàng)目降價(jià)還是挺猛的，有的開(kāi)發(fā)商著急回籠資金，下調(diào)幅度可能達(dá)到了25%~30%左右。”徐志達(dá)表示，廣州增城片區(qū)不少樓盤(pán)現(xiàn)在的價(jià)格相比剛開(kāi)盤(pán)時(shí)均出現(xiàn)了不同程度下滑。

比如位于增城新塘的金茂萬(wàn)科都會(huì)四季首期，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)如今一口價(jià)約2萬(wàn)元/平方米；位于增城永寧板塊的珠江弘陽(yáng)時(shí)光薈，6月時(shí)推出過(guò)8套76平方米房源，單價(jià)1.53萬(wàn)元/平方米左右，而該項(xiàng)目在價(jià)格高峰時(shí)單價(jià)曾去到2萬(wàn)元/平方米。

7月2日，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，“事實(shí)上，從去年年底以來(lái)，增城就迎來(lái)了一波比較典型的降價(jià)潮。去年單價(jià)賣2萬(wàn)元+/平方米的項(xiàng)目，現(xiàn)在很多只賣1.5萬(wàn)元/平方米左右，相比高峰時(shí)下降了約5000~7000元/平方米，不過(guò)像創(chuàng)基天璟這種銷售價(jià)比拿地價(jià)低的并不多見(jiàn)，屬于個(gè)例。”

在黃韜看來(lái)，導(dǎo)致增城不少房源出現(xiàn)顯著降價(jià)的重要原因還是在于購(gòu)房結(jié)構(gòu)。“廣州僅有兩個(gè)不限購(gòu)的區(qū)域，一個(gè)是增城，另一個(gè)是從化。而增城的購(gòu)房者，有相當(dāng)一部分屬于投資客，市場(chǎng)下行期必然變得更謹(jǐn)慎。而增城前身原本是超大型縣級(jí)市，并入廣州后成為宅地供應(yīng)的第一大倉(cāng)。增城的整體成交量常年位于廣州前三，一手市場(chǎng)供應(yīng)量極大，供過(guò)于求，導(dǎo)致大部分時(shí)候都是買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商賣不上價(jià)，這是最本質(zhì)的原因。”

增城土地出讓維持低溫

雖說(shuō)從6月數(shù)據(jù)來(lái)看，增城樓市的銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但在土拍市場(chǎng)，增城的土地掛牌出讓情況卻依然維持著低溫態(tài)勢(shì)。

在6月17日廣州公布的第二批集中供地名單中，總共掛牌出讓14宗土地，而增城的供地?cái)?shù)量肉眼可見(jiàn)地在減少，僅有1宗土地將掛牌出讓。

而回顧去年增城的土地市場(chǎng)情況，第一輪集中供地（2021年4月26日、27日），增城共出讓18宗地，成交14宗，兩天吸金超225億元；第二次集中供地（2021年9月26日、27日），逐漸冷清，增城共出讓22宗地，成交7宗土地，成交金額近50億元，相比首次土拍大為縮水；到了第三輪，當(dāng)時(shí)共推出了17宗土地，增城僅1宗地塊。

“增城土拍數(shù)量的下滑，是一種綜合博弈后的市場(chǎng)結(jié)果，推出地塊太多，但最終流拍，這并不是大家想看到的結(jié)果。”7月4日，華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫不熟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示。

在孫不熟看來(lái)，增城部分房源價(jià)格出現(xiàn)下降，最主要原因還是開(kāi)發(fā)商的策略選擇，“以價(jià)換量”已成為多數(shù)開(kāi)發(fā)商共同的選擇。

“增城房企去年底以來(lái)就一直在降價(jià)，現(xiàn)在還在延續(xù)。市場(chǎng)本身就是一個(gè)不斷調(diào)節(jié)的過(guò)程，降價(jià)只是調(diào)節(jié)過(guò)程的手段之一，部分偏遠(yuǎn)地區(qū)甚至降到了1.2萬(wàn)元/平方米左右，而價(jià)格下降，對(duì)剛需客來(lái)說(shuō)確實(shí)極具吸引力。”

從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，目前增城的成交量仍位居廣州前列，且6月數(shù)據(jù)出現(xiàn)了環(huán)比回升情況。據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，2022年6月，廣州新房網(wǎng)簽共11828套，環(huán)比上升67.89%；網(wǎng)簽面積122萬(wàn)平方米，環(huán)比上升57.36%。其中，增城新房網(wǎng)簽5921套，環(huán)比上漲320.23%，占全市總數(shù)的50.06%。

據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)，截至2022年5月底，廣州11區(qū)的新房庫(kù)存平均去化周期為15.4月。從區(qū)域看，去化周期超過(guò)12個(gè)月的有8個(gè)區(qū)，僅黃埔、越秀、荔灣三個(gè)區(qū)去化周期低于12個(gè)月。其中，增城庫(kù)存數(shù)量為2.8萬(wàn)套（廣州庫(kù)存量最大區(qū)域），去化周期為17.8月。