2022年上半年，超200個(gè)城市出臺(tái)460次調(diào)控政策，涉及信貸、購房資格、預(yù)售資金監(jiān)管等方面。一系列調(diào)控過后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入洗牌周期，房企排名發(fā)生劇烈變化。

(資料圖)

7月1日，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布上半年房企銷售榜單。時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，此前已有固化趨勢的前10陣營，排名變化最為明顯。

此前3年，行業(yè)前5梯隊(duì)的“常駐”嘉賓為碧桂園、恒大、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)。今年上半年，恒大和融創(chuàng)身影不再，中海和華潤置地躋身前5。

向來穩(wěn)健的央企國企在調(diào)控周期獲得彎道超車的機(jī)會(huì)。去年同期排名第5名的保利發(fā)展，今年超越萬科、融創(chuàng)和恒大，排行第2。此外，中海、華潤置地、金地和招商蛇口(001979)等老牌企業(yè)，時(shí)隔多年重聚前10。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，頭部房企的變化充分體現(xiàn)了當(dāng)下的房地產(chǎn)格局的變化，房企不再完全追求規(guī)模，而是追求房地產(chǎn)金融穩(wěn)定性與均衡性的發(fā)展。

陳晟指出，未來企業(yè)的持續(xù)發(fā)展力、金融穩(wěn)定性、新格局下戰(zhàn)略前瞻性等方面的能力，將決定企業(yè)新的座次。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房企依靠金融杠桿實(shí)現(xiàn)市場規(guī)模的時(shí)代已過去。未來，房地產(chǎn)行業(yè)的管理模式，將更趨向于制造業(yè)。房企競逐越來越拼“內(nèi)功”，更考驗(yàn)企業(yè)內(nèi)部管理、運(yùn)營機(jī)制平臺(tái)的能力。

各大陣營“縮編”

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，規(guī)模和排名決定企業(yè)的融資實(shí)力、品牌溢價(jià)與交易籌碼?！扒笆薄扒|公司”“百強(qiáng)房企”等標(biāo)簽，一度成為獲得銀行融資的入場券，亦是購房者打分的重要準(zhǔn)則。

在此背景下，開發(fā)商將“規(guī)模為王”奉為圭臬。保利發(fā)展喊話要進(jìn)入前3、世茂力爭躋身前10、禹洲和陽光城(000671)等閩系房企跑出了加速度。

“三道紅線”出臺(tái)后，高速運(yùn)轉(zhuǎn)的房企駛?cè)刖彌_帶。企業(yè)開始放緩腳步，行業(yè)各大陣營均出現(xiàn)“縮編”現(xiàn)象。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，第一陣營房企（銷售額1000億～3000億元）共9家，較去年同期縮減10家；第二陣營房企（銷售額500億～1000億元）有7家，較去年同期縮減16家；第三陣營（300-500億）為17家，較去年同期縮減1家。

與此同時(shí)，各梯隊(duì)門檻大幅下降，百強(qiáng)房企門檻值不及百億元。

截至6月30日，10強(qiáng)房企門檻值為858.2億元，同比下降47.7%；前30強(qiáng)房企門檻值為325.8億元，同比下降49.6%；50強(qiáng)房企及百強(qiáng)房企門檻值分別為216.4億元和70.3億元，同比分別下降49.7%和60.4%。

降杠桿大潮中，穩(wěn)健型房企逆勢前行?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2021年上半年，保利發(fā)展、中海、招商蛇口、華潤置地、金地和龍湖的排名分別為第5、第6、第7、第8、第10和第12；今年上半年，上述房企排名分別為第2、第4、第6、第5、第8和第9。

郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)下金融環(huán)境依舊保持緊縮狀態(tài)，穩(wěn)健房企占優(yōu)勢的格局已經(jīng)形成。隨著房地產(chǎn)行業(yè)頭部效應(yīng)不斷增強(qiáng)，布局規(guī)?；?、精益化、內(nèi)部運(yùn)營管理系統(tǒng)化、市場化的企業(yè)，未來將會(huì)占據(jù)更大的市場份額。

房企或下調(diào)年度業(yè)績目標(biāo)

今年上半年，全國房地產(chǎn)市場走出“低開高走”行情。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比下降48%，一線城市累計(jì)成交同比下降35%，26個(gè)二、三線城市累計(jì)成交同比下降50%。

進(jìn)入6月，房企為沖刺年中業(yè)績加大供貨量，購房者觀望情緒漸褪，樓市成交數(shù)據(jù)降幅收窄。

6月，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環(huán)比增長31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一線城市市場最具韌性，成交環(huán)比增長85%，同比跌幅收窄至17%。26個(gè)二、三線城市市場整體回穩(wěn)，但城市分化加劇，成交環(huán)比增長24%，同比下降41%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，從今年上半年的政策來看，政策面已經(jīng)基本達(dá)到應(yīng)出盡出，供需兩側(cè)的拉動(dòng)力度都呈現(xiàn)明顯提升。但政策面效果并未在市場得到整體反映，部分城市成交量價(jià)依然不容樂觀。

張波認(rèn)為，下半年市場大概率整體復(fù)蘇，但各城市復(fù)蘇節(jié)奏依存在較大差異。下半年成交量的提升空間較大，但市場去化仍面臨區(qū)域型分化問題。

年度進(jìn)度條已過半，多數(shù)房企仍面臨未完成業(yè)績目標(biāo)的挑戰(zhàn)。

從銷售目標(biāo)完成率來看，2022年上半年，A+H股上市房企銷售目標(biāo)完成率不及30%，近70%的房企未完成銷售目標(biāo)。15家房企目標(biāo)完成率均值為32.0%，去年同期為50.5%。

張波認(rèn)為，房企業(yè)績完不成的原因?yàn)槭袌鼋禍匾蛩匾约靶路可鲜辛繙p少，其中，市場總體降溫是影響市場銷量的主要因素。

“從全年角度看，商品房成交量預(yù)計(jì)同比去年明顯減少，房企完不成年度目標(biāo)的情況會(huì)較為普遍。不少房企會(huì)在下半年調(diào)整相應(yīng)目標(biāo)，穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)績將成為未來房企表現(xiàn)方式。”張波表示。