觀察國家統(tǒng)計局公布的今年前五月宏觀經濟和房地產行業(yè)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)投資等各項指標正在走出低谷，逐漸復蘇。

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從市場整體情況來看，隨著紓困政策不斷出臺，“增信心、防風險、穩(wěn)增長”的合力已形成，個別城市房市開始回暖。而隨著融資環(huán)境的改善，部分業(yè)內人士預計，下半年房地產市場將繼續(xù)逐步回穩(wěn)，信用債融資規(guī)模有望提升。

行業(yè)出現(xiàn)積極變化企業(yè)流動性改善

從房企行業(yè)整體情況來看，5月單月數(shù)據(jù)已顯示出房地產市場出現(xiàn)了一些積極變化。

具體來看，5月份，商品房銷售和金額分別環(huán)比上漲了26%和30%；施工、竣工和新開工均有向好表現(xiàn)，環(huán)比分別上升5%、7%和20%。尤其是房屋新開工面積，在結束了連續(xù)6個月環(huán)比下降后，5月出現(xiàn)了環(huán)比上漲，漲幅達20%；雖同比仍下降41.8%，但跌幅已較4月收窄2.3個百分點。

此外，房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)也較4月環(huán)比增長約14%。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉亦指出，從近期調研情況看，房地產市場已出現(xiàn)一些積極變化。

業(yè)內人士表示，目前地產市場開竣工規(guī)模等雖仍處于歷史低位，但種種跡象表明，后續(xù)房地產市場有望整體回穩(wěn)，相信下半年行業(yè)對促進宏觀經濟穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn)。

今年以來，房地產行業(yè)發(fā)債融資環(huán)境也已出現(xiàn)改善。以上交所為例，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，年初以來，上交所已審核通過16單房企公司債，核準規(guī)模753.1億元，累計融資總額已達1240億元，其中公司債發(fā)行575億元、ABS發(fā)行665億元。特別是3月以來，滬市房地產行業(yè)公司債及ABS凈融資額均保持為正，合計凈融資額超過百億元，為房企提供了穩(wěn)定暢通的融資渠道。

“交易所債券市場對支持房企合理融資，促進行業(yè)穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。”某市場人士說。

房企發(fā)行人的發(fā)債信心也在逐步重建，相關發(fā)行人告訴記者，“正在積極籌備新的融資計劃。”

業(yè)界普遍預測，今年下半年房地產行業(yè)有望繼續(xù)企穩(wěn)，長效機制逐漸建立，行業(yè)逐漸趨向健康穩(wěn)定和良性循環(huán)。查閱上交所公司債券項目信息平臺發(fā)現(xiàn)，5至6月上交所房企公司債受理金額400億元，同比增長了86%。

上交所相關負責人表示：“作為資本市場的重要組成部分之一，上交所將在證監(jiān)會的指導下，持續(xù)優(yōu)化房地產融資監(jiān)管政策，積極支持相關企業(yè)的合理需求，全力維護房地產市場的健康有序發(fā)展。”

滬市房企融資平穩(wěn)民營房企堅冰漸融

值得一提的是，5月，民營房企重慶龍湖、美的置業(yè)分別在上交所市場成功發(fā)行了5億元和10億元公司債券。中國證券金融股份有限公司(下稱“中證金融”)則已通過民企債券融資支持計劃，分別與主承銷商中信證券和國泰君安證券以聯(lián)合創(chuàng)設信用保護工具的方式，助力兩期債券順利發(fā)行。6月24日，旭輝集團也采用同樣模式成功發(fā)行5億元公司債券，主承銷商國泰君安以及中證金融聯(lián)合創(chuàng)設了信用保護工具。

“信用保護工具對發(fā)行人及投資者都有積極作用，其創(chuàng)設有助于幫助發(fā)行人降低發(fā)債融資成本、提升發(fā)行效率，并為投資者引入創(chuàng)設機構信用背書，降低違約風險沖擊、抵御估值波動風險。”華泰證券相關研究人員表示，此類產品對有效提振市場信心，鼓勵和支持符合條件的民營房企開展合理有序融資將起到積極作用。

“5月，上交所牽頭組織召開了民營房企與投資者的對接交流活動，主要思路是鼓勵相關企業(yè)加強主動信息披露，降低信息不對稱，推進投融互信互利。”上交所相關負責人說。

據(jù)悉，龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股、碧桂園5家民營房企發(fā)行人、多家承銷機構和債券機構投資者參與了交流。活動中，發(fā)行人與投資者就各自關心的地產行業(yè)形勢、企業(yè)經營情況、面臨的挑戰(zhàn)及應對策略與后續(xù)財務安全管控、審慎穩(wěn)健投資、加強債務籃子管理、提升償債能力等方面進行了充分交流。參會機構均表示，投融互信是推動滿足房地產行業(yè)發(fā)行人合理融資需求的基礎，通過坦誠交流，有助于其了解和客觀分析發(fā)行人實際情況，從而做出相應投資決策，可謂是推動當前穩(wěn)市場、穩(wěn)經濟的有效舉措。

有效盤活優(yōu)質資產 ABS已成新亮點

值得注意的是，除公司債券外，資產證券化產品已成為房企發(fā)行人實現(xiàn)融資的重要渠道之一。

數(shù)據(jù)顯示，4月以來，上交所共有25個房企ABS項目發(fā)行，融資金額達291.3億元。其中，上海金茂于4月25日發(fā)行了87.08億元的碳中和CMBS，創(chuàng)下全國發(fā)行規(guī)模最大的碳中和CMBS項目紀錄，整體認購倍數(shù)達2.5倍。

“資產證券化產品以資產信用替代主體信用，有利于民營房企發(fā)行人有效盤活優(yōu)質資產，拓寬融資渠道與方式；對投資者而言，此類產品也可形成有效隔離、緩釋風險的良好效果。”某長期關注地產行業(yè)的研究人士告訴記者，目前已發(fā)行的CMBS和類REITs等產品主要以地產企業(yè)持有的一、二線城市零售物業(yè)、寫字樓、酒店等作為底層物業(yè)資產，以相關物業(yè)產生的現(xiàn)金流作為產品主要還款來源，此類產品融資規(guī)模的持續(xù)提升，對引導房地產市場形成資產到資本的完整循環(huán)具有積極意義。

諸多跡象顯示，通過多部委的政策協(xié)調、共同發(fā)力，目前國內的房地產融資環(huán)境有望進一步改善，其穩(wěn)經濟的作用也將不斷顯現(xiàn)。

（文章來源：新華財經）