文/樂居財經(jīng) 楊宏彬

在盤活資產(chǎn)的過程中，陽光城(000671)化解了表外債。

5月6日晚間，陽光城(SZ:000671)發(fā)布公告稱，擬將公司旗下的杭州高光置業(yè)有限公司（下稱“高光置業(yè)”）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予濱江集團(002244)，轉(zhuǎn)讓總對價預計不超過人民幣57億元。

根據(jù)公告，此次交易通過雙方的全資子公司來進行，陽光城簽署協(xié)議的子公司為陽光城集團浙江置業(yè)有限公司（下稱“浙江陽光城”），濱江集團接手高光置業(yè)股權(quán)的子公司為司杭州繽慕企業(yè)管理有限公司（下稱“繽慕公司”）。

這筆交易的微妙之處在于，賣方浙江陽光城并不是杭州高光置業(yè)的股東，后者由中融信托持股100%。公告稱，中融信托持有高光置業(yè)債權(quán) 33.04 億元，而享有高光置業(yè)100%權(quán)益的卻是浙江陽光城。

高光置業(yè)的唯一股東中融信托只是“債主”，而零持股的陽光城持有其100%權(quán)益。

事實上，濱江集團在大概一周前就已經(jīng)公告過這筆交易，同時也公告了其取得高光置業(yè)權(quán)益方法。先由浙江陽光城將高光置業(yè)100%股權(quán)及債權(quán)從中融信托收回，然后再轉(zhuǎn)讓予繽慕公司，其中的轉(zhuǎn)讓款由繽慕公司支付，支付價款相當于繽慕公司支付給浙江陽光城的收購價款。支付完成后，高光置業(yè)的股東直接變更為繽慕公司。

換言之，本次交易的所得款項并沒有流入陽光城的口袋，而是直接用于抵償其與中融信托之間的債務。

一筆交易，兩個“債主”

高光置業(yè)之所以能賣出57億元的高價，是因為其全資子公司金華虹光置業(yè)有限公司（下稱“金華虹光”）手握位于浙江省永康市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)6宗地塊，而這6幅地塊是陽光城去年7月收購而來。

2021年7月21日，陽光城發(fā)布公告稱，稱其全資子公司杭州高光置業(yè)擬以61.45億元收購永康市智信企業(yè)管理有限公司持有的金華虹光有限公司100%股權(quán)以及應收債權(quán)。

彼時公告顯示，金華虹光旗下共持有位于浙江省永康市的六宗土地及一個已開發(fā)地塊，6宗地塊總面積35.23萬平方米，計容建面85.64萬平方米；已開發(fā)地塊的約300套商品房住宅已經(jīng)全部銷售完畢，正式協(xié)議簽署后，陽光城浙江置業(yè)將承接該地塊的代建義務。

據(jù)了解，該系列地塊為原浙江卓誠兆業(yè)投資開發(fā)有限公司(下稱“卓誠公司”)所屬的眾泰小鎮(zhèn)項目。由于卓誠公司已進入破產(chǎn)重整程序，以出售所屬眾泰小鎮(zhèn)項目資產(chǎn)的方式進行重整。

2021年8月9日，高光置業(yè)股權(quán)發(fā)生變更，浙江陽光城退出持股，將100%股權(quán)轉(zhuǎn)給了中融信托。

然而，陽光城出售高光置業(yè)，不止向中融信托抵償33.04億元債務。濱江集團發(fā)布的公告顯示，繽慕公司還將代替高光置業(yè)向杭州濱祁企業(yè)管理有限公司（下稱“濱祁企管”）清償借款合計23.27億元。而濱祁企管同樣是濱江集團子公司。

也就是說，陽光城賣掉高光置業(yè)是同時向中融信托、濱江集團償債。

陽光城賣項目抵債，或是迫不得已之舉。5月5日，陽光城公告稱，公司已到期未支付的債務(包含金融機構(gòu)借款、合作方款項、公開市場相關(guān)產(chǎn)品等)本金合計金額301.91億元，正與金融機構(gòu)或其他合作方進行談判。

據(jù)陽光城2021年年報，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入425.26億元，同比下降48.25%；歸母凈利潤虧損69.52億元，同比下降233.17%；扣非凈利潤虧損96.01億元，同比下降284.96%。

而陽光城的重大虧損，與資產(chǎn)減值有著很大關(guān)系。截至2021年12月31日，陽光城對項目可變現(xiàn)凈值進行減值測試后，計提存貨跌價準備69.16億元。

截至2021年末陽光城總土儲可售建面3156萬平方米，同比下降25.8%。

濱江撿漏

收購金華虹光時，陽光城花了61.45億元，如今就算按最高價57億元出售，合樓面單價不到七千元，而當?shù)氐男路烤鶅r早已超過2萬，濱江集團算是撿了個大漏。濱江集團在收購公告中表示，將推進眾泰小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。

同樣在房地產(chǎn)風云變化的2021年，濱江集團表現(xiàn)可圈可點。2021年實現(xiàn)銷售額1691億元，同比增長24%，對比1500億元的目標，完成率達112.8%。期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入379.76億元，歸母凈利潤30.27億元，分別較上年同期增長32.80%和30.06%。

業(yè)績穩(wěn)健增長給了濱江十足的底氣。除了援手陽光城之外，其在今年的杭州土拍上，也表現(xiàn)得十分兇猛。4月25日，杭州市開啟2022年首批集中供地，濱江集團一上午豪擲171.2億元斬獲十幅地塊，4月26日杭州土拍最終結(jié)果顯示，濱江集團以總價184.35億元，將11宗地塊收入囊中，成為杭州2022年首批土拍收獲最大的開發(fā)商。

事實上，濱江在去年就接手過有流動性壓力的房企項目。2021年11月1日，濱江集團曾發(fā)布公告稱，以6.38億元分別收回濱泰投資50%股權(quán)以及杭州濱科49%股權(quán)。這兩家公司分別對應杭政儲出（2019）12號住宅地塊及杭政儲出（2020）35號商住地。據(jù)了解，這兩家公司股權(quán)從融創(chuàng)手里回收而來，收回之后由濱江集團100%持有。

2021年全年，濱江新增土地儲備項目38個，累計新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建筑面積469.4萬平方米，土地款總額710億元。

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