中新經(jīng)緯4月24日電 題：地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，行業(yè)利潤(rùn)率加速探底

作者 朱一鳴 克而瑞研究中心研究總監(jiān)

近兩年來(lái)，隨著針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管持續(xù)深入，房企銷售規(guī)模增速呈現(xiàn)為放緩態(tài)勢(shì)。2021年，部分房企甚至出現(xiàn)了規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，這直接影響到企業(yè)整體結(jié)算規(guī)模。此外，樓市下行疊加房企前期部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)受到擠壓，自2018年以來(lái)行業(yè)利潤(rùn)增速呈現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。

我們以57家頭部典型房企作為研究樣本，通過(guò)對(duì)已披露年度業(yè)績(jī)的企業(yè)研究發(fā)現(xiàn)，2021年，典型上市房企整體營(yíng)收達(dá)到39129億元、營(yíng)業(yè)成本為30804億元，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增速和營(yíng)業(yè)成本增速中位數(shù)分別為14.4%和20.7%，較2019和2020年數(shù)值相比，增速在進(jìn)一步放緩。

自2019年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)成本增速均高于同期的營(yíng)收增速，2021年，前者要高出后者逾6個(gè)百分點(diǎn)。在收入和成本增速不匹配的擠壓下，行業(yè)利潤(rùn)增速放緩，直至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

2021年，在國(guó)內(nèi)疫情基本保持穩(wěn)定前提下，行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、交付結(jié)算進(jìn)度平穩(wěn)推進(jìn)，約有75%的房企營(yíng)收實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。但仍有不少房企由于結(jié)算結(jié)構(gòu)安排、成本費(fèi)用控制欠佳等原因，導(dǎo)致毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)不盡如人意。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)規(guī)模為7819億元，企業(yè)毛利潤(rùn)增速中位數(shù)為同比降低2.3%。整體實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3620億元、歸母凈利潤(rùn)2629億元，企業(yè)凈利潤(rùn)增速、歸母凈利潤(rùn)增速中位數(shù)分別為-22.4%和-26%。

在典型樣本房企中，有過(guò)半企業(yè)的毛利潤(rùn)(剔除稅金及附加)實(shí)現(xiàn)了下降，凈利潤(rùn)下降企業(yè)占到六成以上。同時(shí)，超四成房企面臨“收增利減”，即營(yíng)收增長(zhǎng)但凈利潤(rùn)在減少，整體來(lái)看，“增收不增利”現(xiàn)象仍普遍，即便是行業(yè)頭部房企也不例外。

究其原因，筆者認(rèn)為主要有兩點(diǎn)：一方面，隨著行業(yè)規(guī)模增速整體放緩、企業(yè)銷售去化壓力較大，不少企業(yè)通過(guò)打折促銷、“以價(jià)換量”等手段來(lái)進(jìn)行貨值去化，這加劇了企業(yè)增收不增利現(xiàn)象。另一方面，規(guī)模房企低利潤(rùn)項(xiàng)目仍處在結(jié)算期，利潤(rùn)出現(xiàn)下降，但當(dāng)期費(fèi)用仍然偏高，兩者并不匹配。此外，行業(yè)下行背景下，2021年不少房企結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值，也對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)表現(xiàn)產(chǎn)生了負(fù)面影響。

從利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看，近年來(lái)，行業(yè)整體盈利能力面臨較大下行壓力。2021年行業(yè)典型上市房企整體毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)了2019年以來(lái)的下行態(tài)勢(shì)，且降幅較2020年明顯擴(kuò)大。

其中，2021年典型房企毛利率中位數(shù)同比降低4.4個(gè)百分點(diǎn)至19.3%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降低3.0和4.3個(gè)百分點(diǎn)，分別達(dá)到7.7%和4.7%。目前，行業(yè)整體利潤(rùn)率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至歷史較低水平。當(dāng)前，房企利潤(rùn)率普降態(tài)勢(shì)依舊十分顯著，一些規(guī)模房企的毛利率也降到了20%以下。

總體來(lái)看，2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)增速和盈利表現(xiàn)不佳，從各大上市房企盈利預(yù)期來(lái)看，多數(shù)企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)仍在風(fēng)險(xiǎn)出清過(guò)程中，企業(yè)盈利探至歷史較低水平，短期內(nèi)仍將繼續(xù)承壓。但隨著企業(yè)前期的高地價(jià)項(xiàng)目逐步去化并完成結(jié)算，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率水平觸底之后將會(huì)有所回升，我們預(yù)計(jì)，未來(lái)房企整體毛利率有望維持在20%~25%的區(qū)間。(中新經(jīng)緯APP)

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