近年來(lái)，保障性租賃住房建設(shè)快速推進(jìn)，“十四五”期間保租房建設(shè)成為我國(guó)住房制度建設(shè)的重要一環(huán)，是促進(jìn)“住有所居”的重要手段。中指研究院將持續(xù)關(guān)注住房租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)相關(guān)政策、企業(yè)、項(xiàng)目進(jìn)行跟進(jìn)與研究，以形成租賃系列深度報(bào)告。本文為系列報(bào)告的首篇，我們選取集租房項(xiàng)目為研究對(duì)象。利用集體土地建設(shè)租賃住房，是籌集保租房的重要渠道之一。集租房試點(diǎn)方案于2017年出臺(tái)，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，集租房項(xiàng)目建設(shè)已取得一定進(jìn)展，對(duì)集租房項(xiàng)目發(fā)展模式的深入研究將為行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供助力。

目前，北京已有多個(gè)集租房項(xiàng)目陸續(xù)入市，其中首創(chuàng)繁星項(xiàng)目是北京規(guī)模最大的集租房社區(qū)。近日，中指研究院對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了深度調(diào)研訪談，希望通過(guò)本文深度剖析首創(chuàng)繁星項(xiàng)目的發(fā)展模式，為行業(yè)提供參考與借鑒。

首創(chuàng)集租房項(xiàng)目概覽

首創(chuàng)集團(tuán)下屬企業(yè)首創(chuàng)新城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首創(chuàng)新城鎮(zhèn)”）在北京深耕集租房市場(chǎng)多年，是北京集租房市場(chǎng)的先行者。首創(chuàng)新城鎮(zhèn)的前身是2012年北京市政府設(shè)立的政府引導(dǎo)基金，主要從事重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)工作，儲(chǔ)備了豐富的鄉(xiāng)鎮(zhèn)資源。2017年，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》出臺(tái)后，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)迅速切入集租房市場(chǎng)，利用政府引導(dǎo)基金推動(dòng)集租房項(xiàng)目發(fā)展，成為北京集租房的重要實(shí)踐力量。

目前，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)已投資建設(shè)9個(gè)集租房項(xiàng)目，總建筑面積超130萬(wàn)平米，可提供1.4萬(wàn)余套租賃房源，房源數(shù)量約占全市已開(kāi)工建設(shè)集租房項(xiàng)目的18.6%。首創(chuàng)集租房項(xiàng)目主要分布在郊區(qū)新城、重要交通節(jié)點(diǎn)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，順義4個(gè)、房山2個(gè)、平谷2個(gè)、朝陽(yáng)1個(gè)。其中順義高麗營(yíng)項(xiàng)目、平谷白各莊項(xiàng)目和首創(chuàng)繁星項(xiàng)目這3個(gè)項(xiàng)目已獲批北京市《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》（京保租認(rèn)定〔2022〕1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)）。首創(chuàng)繁星項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)十八里店，可提供租賃住房6572套。

圖：首創(chuàng)集租房項(xiàng)目分布

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首創(chuàng)繁星項(xiàng)目基本情況

表：首創(chuàng)繁星項(xiàng)目基本信息

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首創(chuàng)繁星項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)東南五環(huán)邊，緊鄰亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，處于CBD核心商圈和北京城市副中心的輻射地帶。項(xiàng)目總建筑面積約40萬(wàn)平米，是北京規(guī)模最大的集租房項(xiàng)目。項(xiàng)目于2019年2月開(kāi)始投資建設(shè)，目前已封頂，已啟動(dòng)預(yù)租。項(xiàng)目計(jì)劃于今年7-8月入市，首批入市房源約2300套。

圖：首創(chuàng)繁星項(xiàng)目區(qū)位圖

項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式

北京市于2017-2018年先后出臺(tái)了關(guān)于集租房項(xiàng)目合作模式的指導(dǎo)文件。根據(jù)2017年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，村集體僅可與國(guó)有企業(yè)合作，以集體土地使用權(quán)入股或聯(lián)營(yíng)，持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。2018年，隨著《關(guān)于我市利用集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策的補(bǔ)充意見(jiàn)》的出臺(tái)，政策有所放松。一方面，村集體與國(guó)有企業(yè)合作時(shí)，持股比例可由雙方協(xié)商確定；另一方面，鼓勵(lì)村集體以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)出租方式與社會(huì)企業(yè)合作。

表：北京市集租房項(xiàng)目合作模式的相關(guān)政策

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首創(chuàng)繁星項(xiàng)目，由首創(chuàng)新城鎮(zhèn)與朝陽(yáng)十八里店鄉(xiāng)合作開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總投資約43.6億元。村集體以土地使用權(quán)入股，占項(xiàng)目公司51%股權(quán)，每年獲得收益分紅；首創(chuàng)新城鎮(zhèn)負(fù)責(zé)投資建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理，獲得剩余租金收益。合作期限40年，雙方約定合作到期后，視當(dāng)時(shí)的政策再定。

政策支持方面，2020年9月出臺(tái)的《北京市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)資金管理暫行辦法》規(guī)定，“集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)單位可以申請(qǐng)專項(xiàng)資金。……專項(xiàng)資金按照套、間補(bǔ)助。補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為成套住房4.5萬(wàn)元/套，非成套住房3萬(wàn)元/間，集體宿舍5萬(wàn)元/間。”據(jù)了解，首創(chuàng)繁星項(xiàng)目獲得了北京市政府的專項(xiàng)資金補(bǔ)助，能在一定程度上緩解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金壓力。

融資方面，北京市2018年開(kāi)始試點(diǎn)集租房貸款，首批推出4家銀行（國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、建設(shè)銀行(601939)、華夏銀行(600015)），貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)25-30年，貸款利率根據(jù)借款人、擔(dān)保人及項(xiàng)目情況，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上綜合確定，貸款金額最高可達(dá)項(xiàng)目總投資的80%。目前，除了4家試點(diǎn)銀行外，多家銀行針對(duì)集租房項(xiàng)目也有相關(guān)的融資政策。據(jù)了解，首創(chuàng)繁星項(xiàng)目與2家銀行進(jìn)行了合作，獲得了資金支持。

圖：首創(chuàng)繁星項(xiàng)目合作模式

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項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)

（一）目標(biāo)客群

首創(chuàng)繁星項(xiàng)目的主要客戶是青年人群體，分為企業(yè)客戶和個(gè)人客戶兩類。按照預(yù)估，企業(yè)客戶和個(gè)人客戶的比例約為5:5。住房租賃項(xiàng)目的前期蓄客與銷售項(xiàng)目有很大不同，因?yàn)閭€(gè)人客戶的租賃需求通常是短期的，所以新入市租賃項(xiàng)目的蓄客周期較為短暫；而企業(yè)客戶的需求相對(duì)穩(wěn)定且持續(xù)，將企業(yè)客戶作為重點(diǎn)拓客方向有助于項(xiàng)目前期較快獲得意向客戶。而且，長(zhǎng)租房項(xiàng)目與企業(yè)客戶的合作，可以幫助企業(yè)穩(wěn)定人才隊(duì)伍，緩解企業(yè)發(fā)展的后顧之憂，可以實(shí)現(xiàn)住房租賃、企業(yè)發(fā)展、區(qū)域建設(shè)的共贏局面。

首創(chuàng)繁星項(xiàng)目緊鄰國(guó)貿(mào)CBD和亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。國(guó)貿(mào)CBD匯集有眾多世界500強(qiáng)企業(yè)總部，是國(guó)內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)等高端企業(yè)所在地，也是中央電視臺(tái)、人民日?qǐng)?bào)等傳媒企業(yè)聚集地，這些企業(yè)都被繁星項(xiàng)目視為潛在客戶。首創(chuàng)針對(duì)企業(yè)客戶制定了合作模式：企業(yè)與繁星長(zhǎng)租社區(qū)簽訂入住合同，固定房源、固定租期、固定價(jià)格，合同期內(nèi)入住的員工可享受合同約定的優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)企業(yè)還可獲得定制化服務(wù)。

除企業(yè)客戶外，在國(guó)貿(mào)CBD、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的辦公人群、城區(qū)外溢居民等都是繁星項(xiàng)目的目標(biāo)客群。繁星項(xiàng)目臨近地鐵7號(hào)線和17號(hào)線，對(duì)于在國(guó)貿(mào)CBD工作的人群來(lái)說(shuō)，通勤也較為便利。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)

針對(duì)目標(biāo)客群的需求，首創(chuàng)認(rèn)真打磨項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)。繁星項(xiàng)目沿襲傳統(tǒng)北京“里坊”與國(guó)際都市“街區(qū)”的規(guī)劃格局，將項(xiàng)目3個(gè)地塊劃分為12個(gè)各具特色的居住社區(qū)，打造6條步行街道、3個(gè)功能性的主題廣場(chǎng)，從每個(gè)單元到整個(gè)社區(qū)，形成鱗次漸進(jìn)的生活空間，營(yíng)造出全新的租住生活體驗(yàn)。

圖：首創(chuàng)繁星項(xiàng)目平面圖

首創(chuàng)繁星社區(qū)生活配套包括1個(gè)一站式服務(wù)中心和12個(gè)組團(tuán)大堂、1所18班小學(xué)和1所9班幼兒園以及零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、教育、醫(yī)療等商業(yè)配套。項(xiàng)目商業(yè)配套面積約5萬(wàn)平米，占地上總建筑規(guī)模的比例約15%，可以有效地滿足居民的日常生活需求。因項(xiàng)目體量較大，前期一體化的規(guī)劃和設(shè)計(jì)使社區(qū)的居住屬性與生活舒適度得到大幅提升，預(yù)計(jì)將優(yōu)于市場(chǎng)上多數(shù)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

圖：首創(chuàng)繁星項(xiàng)目社區(qū)生活配套圖

圖：首創(chuàng)繁星項(xiàng)目實(shí)景圖

戶型設(shè)計(jì)方面，首創(chuàng)繁星項(xiàng)目提供開(kāi)間、一居室、兩居室、三居室等多種戶型產(chǎn)品，可以充分滿足從單身到家庭的不同客戶的居住需求。結(jié)合租住生活特點(diǎn)，首創(chuàng)從居室空間尺寸到室內(nèi)部品都進(jìn)行了定制研發(fā)、設(shè)計(jì)與生產(chǎn)，為住戶創(chuàng)造舒適居住空間。

另外，繁星項(xiàng)目基于開(kāi)放建筑理論打造全生命周期的建筑設(shè)計(jì)，采用框架結(jié)構(gòu)體系和模塊化交通核，內(nèi)部隔墻可自由設(shè)置，可實(shí)現(xiàn)開(kāi)間與套間的相互轉(zhuǎn)換，可滿足長(zhǎng)租公寓、辦公、養(yǎng)老等不同功能業(yè)態(tài)之間的切換，為產(chǎn)品提供了更多的靈活性，能夠更好地滿足客戶的個(gè)性化需求。

圖：首創(chuàng)繁星項(xiàng)目部分戶型圖

圖：首創(chuàng)繁星項(xiàng)目樣板間實(shí)景

圖：首創(chuàng)繁星項(xiàng)目展示中心、公區(qū)、大堂實(shí)景

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

（一）租金水平

在租金定價(jià)方面，因項(xiàng)目尚未入市，從調(diào)研情況看，目前項(xiàng)目租金約為3.4-3.5元/m2·天，企業(yè)客戶將享有一定的優(yōu)惠。另外，繁星項(xiàng)目未來(lái)的租金漲幅預(yù)計(jì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，因?yàn)轫?xiàng)目在建設(shè)期獲得了北京市資金補(bǔ)助，按《北京市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)資金管理暫行辦法》規(guī)定，獲得補(bǔ)助的項(xiàng)目首期租金不得高于或變相高于周邊同類房屋的均價(jià)，成套住房3年內(nèi)租金等費(fèi)用的漲幅不超過(guò)全市平均租金漲幅；3年后，租金漲幅也不得超過(guò)周邊同類房屋租金的平均漲幅。

（二）運(yùn)營(yíng)服務(wù)

除了24小時(shí)管家、公區(qū)保潔、日常維修等基礎(chǔ)服務(wù)外，首創(chuàng)繁星還將提供定制化服務(wù)，比如向企業(yè)客戶提供定制化的班車服務(wù)、會(huì)議商務(wù)服務(wù)等。通過(guò)“服務(wù)+”體系，首創(chuàng)繁星將為個(gè)人客戶和企業(yè)客戶提供更精細(xì)化的服務(wù)，以滿足客戶的生活需求和精神需求。

圖：首創(chuàng)繁星的“服務(wù)+”體系

首創(chuàng)繁星致力通過(guò)智能化體系為租戶打造智慧社區(qū)與平安社區(qū)，提升租戶智能體驗(yàn)，推進(jìn)社區(qū)智慧運(yùn)營(yíng)。

圖：首創(chuàng)繁星的智能化體系

退出路徑

從行業(yè)目前的發(fā)展來(lái)看，租賃住房項(xiàng)目的退出路徑一般有以下幾種：

（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；

（2）私募REITs，大多具有明顯的債權(quán)特征；

（3）公募REITs，目前僅保障性租賃住房可申報(bào)，市場(chǎng)化項(xiàng)目尚未納入。

作為北京集租房市場(chǎng)的先行者，首創(chuàng)在租賃住房項(xiàng)目退出路徑方面也做了諸多探索。比如，首創(chuàng)在平谷白各莊項(xiàng)目上進(jìn)行了人行版REITs（權(quán)益型私募REITs）嘗試，實(shí)現(xiàn)了租賃住房建設(shè)期首例REITs試點(diǎn)掛牌。

圖：首創(chuàng)平谷白各莊項(xiàng)目人行版REITs交易結(jié)構(gòu)圖

資料來(lái)源：《REITs在集體土地建設(shè)租賃住房中的應(yīng)用探索——以首創(chuàng)平谷項(xiàng)目為例》

隨著相關(guān)政策的加快落地，尤其是金融政策的大力支持，租賃住房的商業(yè)模式也將更加清晰。2021年7月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，指出“各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目”被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)。

公開(kāi)信息顯示，2022年4月，深圳市人才安居集團(tuán)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目已經(jīng)報(bào)送到國(guó)家發(fā)改委，成為全國(guó)首個(gè)正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。據(jù)悉，本次項(xiàng)目募集的資金將繼續(xù)投資于深圳的保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計(jì)可新增保障性租賃住房2000余套。

目前，首創(chuàng)繁星項(xiàng)目已獲得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)，未來(lái)也有采用公募REITs實(shí)現(xiàn)投資退出的可能。作為住房租賃項(xiàng)目，無(wú)論何種退出方式，都需要項(xiàng)目具有穩(wěn)定的收益水平作為支撐。中指研究院根據(jù)基本信息，對(duì)首創(chuàng)繁星項(xiàng)目的投資回報(bào)率進(jìn)行了估算。在不考慮5萬(wàn)平米商業(yè)配套收入和財(cái)政補(bǔ)貼的前提下，按運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的30%估算，繁星項(xiàng)目的年投資回報(bào)率約為4.25%；如果運(yùn)營(yíng)成本占比下降到15%，投資回報(bào)率將提升至5.24%。如果考慮商業(yè)配套和增值服務(wù)的相關(guān)收益，項(xiàng)目投資回報(bào)率將有所提升，項(xiàng)目估值也將得到進(jìn)一步支撐。（此處估算的是全投資回報(bào)率，若考慮融資因素，自有資金回報(bào)率會(huì)有所提升）

結(jié)語(yǔ)

首創(chuàng)繁星項(xiàng)目即將入市，作為首創(chuàng)第一個(gè)入市的集租房項(xiàng)目，同時(shí)也是北京市規(guī)模最大的集租房項(xiàng)目，中指研究院將持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目的后續(xù)表現(xiàn)。未來(lái)，首創(chuàng)的多個(gè)集租房項(xiàng)目也將陸續(xù)推出，集體土地建設(shè)保障性租賃住房的市場(chǎng)實(shí)踐將得到實(shí)際性推動(dòng)。目前，圍繞保租房、集租房仍然有不少的政策空白，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)作為北京集租房市場(chǎng)的先行者，也是重要實(shí)踐力量，為相關(guān)政策建設(shè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

隨著“租購(gòu)并舉”制度的持續(xù)推進(jìn)，保租房、集租房等住房租賃市場(chǎng)受到各方主體的廣泛關(guān)注，多家企業(yè)也已進(jìn)入相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行拓展，中指研究院將密切關(guān)注行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，持續(xù)跟進(jìn)與研究，為行業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

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