當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整周期，狂熱的物業(yè)賽道也逐漸降溫。克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年雖有14家物企成功上市，但較2020年減少4家，“未及預(yù)期”。一方面，港交所對物企的門檻有所提高；另一方面，物企正尋求新的變革。

截至2021年4月20日，分別以同花順(300033)iFinD恒生行業(yè)分類中的物業(yè)服務(wù)及管理、申萬行業(yè)分類中的物業(yè)管理為基準(zhǔn)，共取得64家上市物企數(shù)據(jù)。其中，恒大物業(yè)（06666.HK）、彩生活（01778.HK）、奧園健康（03662.HK）、榮萬家（02146.HK）4家停牌延期，特發(fā)服務(wù)（300917.SZ）、皇庭國際(000056)（000056.SZ）延期至4月下旬發(fā)布，以及Gsn Corp（08242.HK）、*ST綠景（000502.SZ）、8家物企暫未公布2021年年報。

在資本市場對物企估值逐步回歸理性，物企之間的競爭愈發(fā)激烈之時，2021年的物企行業(yè)已然進行了一番洗牌。如2020年在管面積大幅領(lǐng)先的彩生活和2020年百億營收成員恒大物業(yè)仍在停牌中，而2020年營收增速排在23位的合景悠活（03913.HK）則沖上了營收增速和在管面積增速的榜首。

優(yōu)勝劣汰之下，曾經(jīng)表現(xiàn)亮眼的物企轉(zhuǎn)眼消失不見，而此前并不亮眼的小型物企卻成功突圍。那么在受到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響下，物企行業(yè)又形成了怎樣的新格局呢？

營收差距進一步拉大

2020年，排名第一的碧桂園服務(wù)（02007.HK）與尾部的時代環(huán)球集團（02310.HK）營收差值為155.4億元。2021年，同樣是這兩家企業(yè)占據(jù)營收的一頭一尾，但營收差值進一步拉大至287.4億元，而碧桂園服務(wù)的總營收即為288.4億元。也就是說，營收為0.85億元的時代環(huán)球集團，不及碧桂園服務(wù)的零頭。

具體來看，2021年，已披露業(yè)績的56家物企的總營收達到1825億元，同比上漲45.6%；總凈利潤達到23487億元，同比上漲48.2%。收入水平TOP10物企的總收入為1174.78億元，占56家物企的比重為64.4%；收入水平TOP10物企的總凈利潤為96.89億元，占56家物企的比重為41.3%。

其中，營收過百億元的物企共有5家，分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)（03319.HK）、綠城服務(wù)（02869.HK）、保利物業(yè)（06049.HK）及招商積余（001914.SZ），保利物業(yè)和招商積余首次躋身百億營收。另一方面，有21家物企的營收不到10億元，營收尾部的10家物企總營收僅為32.7億元，只比營收第15位的合景悠活多了0.1億元。

五分之一的物企占據(jù)總營收的六成以上，近四成的物企營收不到頭部物企的十分之一，物企之間業(yè)績分化明顯。“隨著行業(yè)內(nèi)收并購現(xiàn)象頻頻發(fā)生，優(yōu)質(zhì)資源逐漸向頭部物企聚集。強者恒強的局面形成，頭部物企在規(guī)模和布局上更具優(yōu)勢，中小物企競爭力處于弱勢。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析道。

就增速而言，2021年，營收增速最高的物企為合景悠活，增速高達114.57%，其次為德商產(chǎn)投服務(wù)（02270.HK）的98.01%，以及碧桂園服務(wù)的84.89%。而去年以101.93%領(lǐng)跑營收增速的世茂服務(wù)（00873.HK）跌至第7位，雅生活服務(wù)（03319.HK）從第2跌至第26位，旭輝永升服務(wù)（01995.HK）從第3跌至第18位，行業(yè)洗牌明顯。

值得注意的是，雖然營收增速排在碧桂園服務(wù)前面，但德商產(chǎn)投服務(wù)2021年的營收僅為2.5億元，不及碧桂園服務(wù)的百分之一。此外，還在等待上市的萬物云招股書顯示，2021年，萬物云營收為237億元。頭部企業(yè)規(guī)模效應(yīng)明顯。

營收增速前10

廣東省住房政策研究中心高級研究員李宇嘉分析認(rèn)為，頭部企業(yè)盈利較強主要基于兩點原因。一是依托于母公司提供的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，二是依靠增值服務(wù)獲得市場口碑，進而增加其他企業(yè)的在管面積。

盈利能力下滑

雖營收在不斷攀升，但高盈利卻并未應(yīng)聲而來。在管規(guī)模不斷擴張之后，物企還面臨著毛利率下滑等盈利質(zhì)量下降問題。

梳理上述56家物企凈利潤可知，僅兩家物企凈利潤下滑，但從凈利潤增速來看，康橋悅生活（02205.HK）、朗詩綠色生活（01965.HK）、第一服務(wù)控股（02107.HK）、佳兆業(yè)美好（02168.HK）等9家物企凈利潤負(fù)增長，增收不增利的現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。

凈利潤增速前十

“作為物企收入來源之一的物業(yè)費收入行業(yè)本身的毛利率水平并不高。加上部分企業(yè)通過收并購擴大了規(guī)模及收入，但收并購來的企業(yè)盈利水平參差不齊，反而可能會拉低毛利率。”景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉表示，“還有一點原因是受疫情影響，社區(qū)增值服務(wù)板塊，如裝修、家政等收入在去年并沒有大規(guī)模增加。”

值得注意的是，上述56家物企的平均毛利率為33.18%，同比回落0.7個百分點。從單個企業(yè)來看，毛利率高于平均值的物企共有16家。諸葛找房研究院指出，企業(yè)的凈利潤和毛利潤水平均實現(xiàn)了顯著上漲，但是毛利率卻較去年小幅回落，企業(yè)的盈利能力面臨下滑。一方面企業(yè)收并購加速稀釋了利潤率，通過收并購得來的第三方項目短期內(nèi)運營不完善影響整體盈利水平，另一方面，疫情反復(fù)也是毛利折損的一個重要影響因素。

毛利率增速前十

毛利率增速倒十

從毛利率增速來看，金茂服務(wù)（00816.HK）、宋都服務(wù)（09608.HK）、華潤萬象生活（01209.HK）分別以19.82%、16.26%、13.28%成為增速最快的前三，而興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）、德商產(chǎn)投服務(wù)（02270.HK）、領(lǐng)悅服務(wù)集團（02165.HK）則分別以22.16%、19.98%、18.01%的負(fù)增長墊底。

興業(yè)物聯(lián)稱，2021年毛利率減少是由于整體收益增加而言不同收益類型的貢獻產(chǎn)生變動，“該等收益主要來自向售樓處及樣板房提供物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的新收益來源（主要按成本加成基準(zhǔn)收費）；及向住宅物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務(wù)產(chǎn)生的新收入來源，其毛利率一般較向非住宅物業(yè)收取者為低。”

作為2022年首個上市物企，金茂服務(wù)則表示，業(yè)績的高速增長主要源于旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)三大板塊的齊頭并進。而因業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展使得盈利水平有所提高的，不止金茂服務(wù)一家。

中指院數(shù)據(jù)顯示，從盈利結(jié)構(gòu)上看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是毛利貢獻中的主力，超四成毛利來源于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。但同時，社區(qū)增值服務(wù)毛利占比持續(xù)提升，社區(qū)增值服務(wù)毛利率持續(xù)維持在40%以上的高位，是物企重要的盈利來源。克爾瑞物管數(shù)據(jù)指出，從項目業(yè)態(tài)看，2019年至2021年，33家詳細(xì)披露業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的上市物企，非住宅物業(yè)在管面積占比由30.84%增長至38.78%，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

多元化發(fā)展成趨勢

另一方面，營收結(jié)構(gòu)的多元化也讓不少物企對母公司的依賴程度有所下降。

胡景暉指出，當(dāng)下，物企對第三方業(yè)務(wù)拓展的重視程度日益加深，亦有不少物企開始進入城市管理領(lǐng)域，正在和母公司劃清界限。

第三方合同管理面積占比前十

從已披露第三方合同管理面積占比的企業(yè)來看，獨立性最高的物企為銀城生活服務(wù)（01922.HK），為89.8%；其次為88.2%的合景悠活和81.2%的旭輝永升服務(wù)（01995.HK）。銀城生活服務(wù)年報顯示，2021年，新拓展的近2000萬平方米在管面積中，超過91%來自第三方地產(chǎn)開發(fā)商。從新增第三方在管面積來看，碧桂園服務(wù)2021年新增3.16億㎡，占比擴大27.4%，成為上述物企中第三方面積新增量最多的企業(yè)。

陳霄直言，減輕對母公司依賴度，可以說是行業(yè)內(nèi)的共識和必經(jīng)之路，尤其是在地產(chǎn)行業(yè)加速調(diào)整，行業(yè)景氣度不高的背景下，物企提升其自身的獨立性，逐步擺脫對母公司的依賴才能獲得長遠發(fā)展。

雖對母公司的依賴程度有所下降，但并未影響物企在管規(guī)模的增加。上述56家物企中，有50家披露了詳細(xì)的在管面積，47家披露了合約面積指標(biāo)。50家物企的總在管面積為51.2億㎡，47家物企的總合約面積為143.56億㎡。其中，在管規(guī)模超過1億㎡的物企有15家，占到3成；合約面積超過1億㎡的物企有16家，占比超過3成。此外，TOP10物企在管面積為33.5億㎡，占比65%，頭部物企占據(jù)多數(shù)市場份額，規(guī)模向頭部物企加速聚集，行業(yè)馬太效應(yīng)持續(xù)上演。

在管面積增速前十

值得一提的是，碧桂園服務(wù)和萬物云合約面積均突破10億㎡，在管面積則超過7億㎡，位列第一梯隊。而從增速來看，合景悠活以395.4%的在管面積增速和420.4%的合約面積增速再次占據(jù)榜首。至于合景悠活在管與合約面積得以雙雙極速上漲，則是因為大規(guī)模收并購擴張業(yè)務(wù)規(guī)模。通過對雪松智聯(lián)、上海申勤等物業(yè)的收購，合景悠活的在管面積從2020年的0.4億㎡擴展至2.06億㎡，新增外拓項目數(shù)量272個，一舉成為在管面積破億的規(guī)模物企。

追求規(guī)模效應(yīng)

對于物企而言，借由收并購的方式擴張規(guī)模并不少見。這一趨勢在2022年也還在繼續(xù)。據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測，2022年一季度，上市物企共計公告11起并購事件，總計交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。其中，交易總金額超10億元的大額并購事件共有3起，分別為華潤萬象生活收購禹佳生活、中南服務(wù)，以及碧桂園服務(wù)收購中梁百悅智佳。

在李宇嘉看來，物企想要得到生存和發(fā)展就必須靠標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模，形成規(guī)模效應(yīng)之后，會帶來品牌溢價，而品牌溢價又會吸引更多的在管面積。“物企仍在追求規(guī)模效應(yīng)。一是物業(yè)的估值要比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的估值要高；二是物業(yè)可以給房地產(chǎn)開發(fā)提供資金的援助；三是物企可以為房開商的品牌支撐和商品房銷售起到引流的作用。”

陳霄則指出，頭部物企不斷收并購其他物企，究其根本，還是出于擴大市場占有率，提升行業(yè)影響力，在規(guī)模競爭中占據(jù)優(yōu)勢。“在這個時間點，收并購的標(biāo)的比較豐富，價格也比較實惠，所以收并購事件頻發(fā)。”胡景暉補充道。

值得一提的是，部分預(yù)備上市的物企或者體量較小的上市物企也在被收購的名單中，如招股書失效的富力物業(yè)和“撤回”招股書的陽光智博，以及通過聆訊后又“賣身”的中梁百悅智佳。陳霄分析認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)在經(jīng)歷了2020年的大熱之后不可避免的面臨板塊估值回調(diào)，物企登錄資本市場的難度越來越大，甚至部分企業(yè)還出現(xiàn)退市現(xiàn)象。“同時，港交所對物企上市的審核也更加嚴(yán)格。”李宇嘉補充道，“此外，凡是出售物企的開發(fā)商資金鏈都比較緊張，需要用出售物企換取活動資金。”

隨著物企行業(yè)收并購現(xiàn)象加速上演，行業(yè)集中度進一步提升，資源向頭部物企集中特征凸顯。“在這種情況下，優(yōu)勝劣汰的分化也越來越明顯，而物業(yè)管理公司越來越向著多元化經(jīng)營，從住宅管理到商辦管理，再到城市管理啊及社區(qū)增值服務(wù)，如房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、裝修、社區(qū)生活等多元化經(jīng)營豐富收入結(jié)構(gòu)。”胡景暉稱。

“2022年，預(yù)計行業(yè)集中度將繼續(xù)提升，強者恒強的局面形成，但同時，企業(yè)規(guī)模達到一定程度后，后期如何提升物業(yè)管理水平以及尋找新的增長點成為物企必須思考的問題。”陳霄提醒道。

2021年，物企行業(yè)發(fā)生了不少改變。隨著資本市場回歸理性，物企在追求規(guī)模之外，還在不斷加強對多元化經(jīng)營及獨立性提升的重視度。而在行業(yè)集中度進一步提升的情況下，2022年的上市物企又將如何發(fā)展，也值得期待。