3月23日，據(jù)哈爾濱市人民政府網(wǎng)站消息，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。

實際上，去年四季度至今，樓市調控基調由冷轉暖，而哈爾濱一直沖在調控適度放松的前列。去年10月份，哈爾濱市住建局便聯(lián)合多部門發(fā)布“救市”政策。

哈爾濱之外，愈來愈多的城市加入到松綁樓市調控之列。值得注意的是，2022年以來幾乎所有松綁調控的政策都平穩(wěn)落地，沒有出現(xiàn)撤回的現(xiàn)象。對于這種現(xiàn)象，地產(chǎn)資深人士李宇嘉認為：

1、政策寬松進入2.0階段

政策寬松從三四線城市蔓延至弱二線城市，基本邏輯是，一季度經(jīng)濟、投資、各產(chǎn)業(yè)要“開門紅”，樓市銷售不達預期，抗疫花費巨大，賣地即將開啟，要為賣地和經(jīng)濟開局創(chuàng)造良好的環(huán)境：一是企業(yè)有良好市場預期，也有能力買地，二是居民對未來有良好的預期，不再悲觀。因此，政策紓困從三四線進入省會弱二線城市。

2、從央行貨幣層面，轉到地方取消限制性措施

兩會提出，因城施策促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，這意味著調控政策可以根據(jù)本地情況做實施調整。無論是鄭州的19條，還是南寧啟動“認房不認貸”，還是哈爾濱退出限售，本質上都是因城施策，在地方可以決策的范圍內，做出調整。幾個城市的共性就是庫存大（超過20個月）、銷售下跌明顯。

因此，調控從央行寬貨幣轉到地方因城施策，央行連續(xù)兩月未降低LPR。當下，貨幣和信貸環(huán)境比較寬松，關鍵是銀行、居民、開發(fā)商信心不足。需要在供給需求兩端，多個主體上提振預期。

3、限制性措施進入新一輪“退出潮”

限售、限購、限貸等，本來就是行政色彩極強的干預措施，調控是短期行為，逆風向行事，相機抉擇。當樓市熱了，限制性措施就要啟動，或強化（比如限售從3年調到5年）；反之，限制性措施就要弱化或退出。沒什么大驚小怪的。當下，各地樓市下滑明顯，已經(jīng)影響到了全鏈條的正常循環(huán)，從賣地、開工、到銷售，到竣工，都受到極大沖擊，行業(yè)良性循環(huán)不暢，影響到了地方財政的可持續(xù)性，在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

4、限購或將松綁

當前高房價、新房大戶型化和豪宅化的傾向下，無論從收入來看，還是預期來看，剛需購買力比較弱。要釋放和啟動需求，就必須將改善型需求激活。因此，非熱點城市的限購政策或將迎來調整。限售和限購調整，在促進住房消費、合理需求，促進行業(yè)良性循環(huán)的語境下，有更強的合理性。

但要看到，除了少數(shù)熱點城市外，其他城市的限制性措施比較少，或集中在中心區(qū)，也不要對限制性措施退出有太大的效果期望。當下，高房價、居民高杠桿，預期不穩(wěn)，收入前景看淡，疫情沖擊中產(chǎn)等等，這才是制約樓市最關鍵的因素。而這些問題，短期內無法解決。

5、利率降低還是趨勢

配合限售取消，激活改善型需求以及其他合理需求，利率還有下降的趨勢，直到達到最低利率水平，比如首套房降至LPR，二套房降至LPR+60。但不可能再低了，這是底線，就如同首付比例非限購城市最低20%，限購區(qū)域最低30%，也是底線一樣。

6、調控有所為有所不為

目前來看，調控松綁城市，都是銷售大幅度下滑，庫存壓力山大的城市。對熱點城市，目前還是保持調控連續(xù)穩(wěn)定，至少在未來一段時間，還將保持這種態(tài)勢。下一步的政策走勢需要看一季度的樓市運行情況。當然，企業(yè)風險處置是一個參照物，如果房企風險超出預期，不排除還會有更大的動作，比如并購貸加速投放，需求端進一步激活市場購買力等等。