后期政策工具箱在放寬購房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。

1月起，存量房貸客戶還款壓力減輕了。

2022年，與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR（貸款市場報價利率）共經(jīng)歷了三次下調(diào)，總計35個基點。由于購房者的房貸利率重定價日多為每年的1月1日，這意味著，自2023年元旦起，這些購房者房貸月供將明顯減少。

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存量房貸降息

1月1日期，存量房貸客戶還款壓力將大幅降低，具體能省下多少錢？

第一財經(jīng)記者采訪了解到，2020年1月，歐陽先生在北京按揭貸款買了首套房，純商業(yè)貸款80萬元，分25年等額本息還款。2022年1月貸款利率為4.65%（2021年12月LPR）+55個基點=5.20%，每個月月供4793.98元。

他選擇了每年的1月1日作為重新定價日。2023年1月貸款利率為4.3%（2022年12月LPR）+55個基點=4.85%，每月月供4607.07元。

這意味著，在1月1日按照最新LPR重新定價后，歐陽每月可少還月供186.91元。以此類推，如果房貸在200萬元，購房者每月可節(jié)省近400元，一年節(jié)省近4800元；如果房貸在400萬元，一年能節(jié)省近萬元利息。

房貸利率重新定價

2022年12月20日，全年最后一期LPR出爐，1年期LPR報3.65%，5年期以上LPR報4.3%，均與上月持平。

盡管這一次5年期以上LPR并未調(diào)降，但2022年以來，與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR共經(jīng)歷了三次下調(diào)，總計下調(diào)35個基點。

分別為，2022年1月20日，5年期以上LPR從4.65%降至4.6%，下調(diào)5個基點；5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%，下調(diào)15個基點；8月22日，5年期以上LPR從4.45%降至4.3%，下調(diào)15個基點。

這也意味著，一些正在還貸的購房者，將從2023年1月1日起，迎來貸款利率重新定價。

2019年8月，LPR按新的形成機制報價計算得出。在新的LPR機制下，房貸利率換錨，由以往固定的“央行貸款基準利率×（1+浮動比例）”改為相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，即房貸利率=“LPR+固定基點”，以此來計算月供額。

對于存量的貸款用戶，房貸利率換錨后，每一位貸款客戶可以在“固定利率”與“浮動利率”之間二選一。

但不同客戶的重新定價日有所不同。如果房貸選擇的是固定利率，那么剩余貸款期限內(nèi)的利率是不會隨著LPR水平變化而變化的；如果房貸錨定的是LPR，每年將有一次利率重新調(diào)整，房貸利率重新定價的時間有兩種，一是每年1月1日，按照上年12月20日的LPR加點重新計算，二是，重定價日為貸款發(fā)放日對應日，在每個重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與上述加點值重新計算確定。

5年期以上LPR仍存下行可能性

過去的一年，在政策利好釋放下，越來越多的城市首套房貸利率進入“3時代”。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，10月新發(fā)放居民房貸加權(quán)平均利率為4.3%，已低于2009年6月創(chuàng)下的有歷史記錄以來最低水平（4.34%）。

中國人民銀行貨幣政策委員會2022年第四季度例會指出，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負債狀況，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服務，維護住房消費者合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

多位專家認為，2023年，5年期以上LPR仍存在一定的下行可能性。

東方金誠首席宏觀分析師王青判斷，后期政策工具箱在放寬購房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。其中，引導5年期以上LPR報價進一步下調(diào)，持續(xù)降低居民房貸利率是關(guān)鍵所在，迫切性很高。這意味著即使2023年政策利率（MLF利率）保持穩(wěn)定，但針對房地產(chǎn)的定向降息會持續(xù)推進，最快有可能在2023年1月落地。“若包括定向降息等在內(nèi)的各項需求端支持政策調(diào)整到位，2023年年中前后，樓市有望出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭?！?/p>

中國民生銀行(600016)首席經(jīng)濟學家溫彬認為，從銀行息差角度考慮，居民房貸重定價日多為每年1月1日，也不排除報價行從維護全年資產(chǎn)收益角度考慮，推遲到2023年一季度再下調(diào)5年期LPR報價的可能，這樣既可以有效促進信貸增長，又給予了自身進一步降低負債成本的時間窗口，具備可行性。