撰文|蜜姐&編輯|凱

這是@閨蜜財經的第1190篇原創

(資料圖片)

最近兩天，房地產板塊逆市拉升，并帶動水泥等產業鏈走強，甚至有地產個股走出了6連板。

12月15日，“房地產是國民經濟的支柱產業”再次被重提！對于當前的下行風險，并稱“正在考慮新的舉措”“引導市場預期和信心回暖”。

從11月到現在，利好消息是接連不斷。

但房地產市場的銷售情況依然不理想。

今年1-11月，商品房銷售面積同比下降23.3%；銷售額下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。同期，百強房企銷售總額同比下滑4成左右。

曾經千億銷售額被視為房企的“生死線”。然而前些年激進沖千億規模的房企，在行業去杠桿、降負債的大背景下，疊加疫情沖擊等因素影響，“千億”更像一個魔咒讓不少巨頭加速滑落。

如今，熬到黎明前的千億房企還剩幾家？

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政策向上，行情向下，還要持續多久？

實際上，從去年下半年開始，各地政策就一直在不斷提振市場信心。

從基本操作放開限售、限購條件，到央媽降低房貸利率，再到“一人買房全家幫”、老人買房子女可幫忙還房貸，再到房企們的花式促銷，總體收效甚微。

“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）反復強調，保交樓硬核執行，甚至融創某項目為了保交樓保險柜都撬了（詳見：融創急了：撬鎖，劃走監管賬戶11.4億？）。市場依然普遍對房地產缺乏信心。

疫情三年，對人的觀念改造很大。

除了很多行業、家庭和個人的收入受到沖擊，賺的錢變少了，手里有余糧的都在盡可能的存錢。

圖片來源|國家統計局

12月15日，國家統計局發布的數據顯示，今年1-11月，全國房地產開發投資下降9.8%；商品房銷售面積和銷售額同比下滑23.3%和26.6%，雖然相比今年1-8月的下滑幅度已有所收窄，但依然處于下行行情。

1-11月，個人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

11月，房地產開發景氣指數94.42，下滑至近一年來的最低點。

不過，房地產行業的黎明已來。

02

近期，隨著優化疫情防控二十條、新十條等措施出臺，對于明年房地產行業的發展可以樂觀些了。

政策底擺在臺面上了，蜜友們都不用去看什么分析文章。

12月14日，《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》發布，其中對于房地產，依然強調了堅持房住不炒的定位，但明確：“加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式”。

一天后，就有前文的重申房地產是國民經濟的支柱產業。

12月16日，新聞報道，重要會議再次重申保交樓、支持剛性和改善性住房需求，以及有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債情況等。

其實，對于房企發展的支持，最近一個多月也給出了明牌，信貸、債券、股權三大融資渠道全部到位，被媒體稱為“三箭齊發”。

其中，信貸已經落地，據中指研究院報告顯示，近期100多家房企獲得了信貸融資，授信額度高達4萬億。

然而，在黎明前，一年內43家千億房企，目前可能僅剩20家左右。

03

2022年，房企銷售榜單面臨大洗牌。

圖片來源|中指研究院（特此感謝！）

據中指研究院統計數據顯示，今年1-11月，房企銷售額在千億以上規模的有19家。

排名第20位的遠洋集團銷售額為895億元，其11月公布未經審核數據當月協議銷售額約109億元，如果12月能保持這個水平，全年有望銷售破千億。

而排在遠洋集團之后的房企，前11個月的銷售額均在800億元以下。上述榜單中，排名第4位的綠城中國11月銷售額約為227億元，排名在20外以后的房企，單月要沖200億元銷售額，在目前的行情下幾乎沒有可能。

2017年前后，沖擊千億銷售規模成為房企們一致的目標。原因是業界一致認為，隨著行業馬太效應的加劇，未來低于千億銷售額的房企將逐漸消失，這一規模標準被稱為房企“生死線”。

據明源研究院數據，先后提出千億銷售目標的房企超過100家。2015年，全國千億房企僅9家，到了2018年飆升至32家。

盡管此后，房住不炒的樓市調控不斷加碼，但不少房企依然不剎車，到2020年增加至43家，2021年持平。

近幾年，受房地產調控、行業周期及疫情影響，一些所謂的千億房企也現出原形：財技包裝、高杠桿、大量合營聯營造勢甚至是銷售數據存疑，或突然爆雷。

比如，前不久引發全網關注去向的許老板的公司：中國恒大。2021年的房企銷售排行榜中，恒大以4612億排名第5位。如今，其深陷泥淖，從各大榜單中“消失”了。

此外，還有寶龍、美的置業、榮盛、富力地產、祥生地產、陽光城(000671)、新希望(000876)、首開等23家房企從千億房企榜單中消失了。

盡管，對于明年的經濟及房地產行業，我們都可以更樂觀些。政策對于引導和重塑房地產市場信心在不斷加碼，但下行的行情還有慣性，加之對于疫情，大家還在適應新的管控方式和生活方式。

房地產市場要企穩，乃至回暖“還陽”仍需要等待時日。

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