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今天，國家統計局發布1-11月份房地產開發投資與銷售數據。11月單月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅均擴大，房地產開發投資額同比下降19.9%，新開工面積同比下降超50%。房地產供求兩端下行壓力依然較大，要繼續在穩樓市方面持續發力。

不過，值得注意的是，在“保交樓”方面，今年10-11月竣工面積連續增長，漲幅分別為41.5%、60.8%。近期國家及各地保交樓的政策取得了積極的效果。

需求端繼續疲弱

11月以來，監管部門出臺多項舉措穩定房地產市場，“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，對修復市場信心起到積極作用，但在居民購房意愿偏低、疫情沖擊等因素影響下，多個政策疊加尚未扭轉市場低迷態勢。

1-11月份，全國商品房銷售面積下跌22.3%，相比1-10月份的跌幅持平，跌幅繼續保持在高位。1-10月份銷售金額下跌26.6%，比1-10月份擴大了0.5個百分點。

銷售金額跌幅大于銷售面積，意味著新房價格還在下跌，這從同期發布的70城指數可見一斑。從百城、百強房企銷售跌幅超過30%來看，需求端繼續疲軟。

房價表現方面，1-11月份，根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品住宅均價為10142元/平方米，漲幅為-3.1%。房價跌幅在收窄。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，11月單月同比跌幅，比10月擴大了10個百分點，主要是去年11月有一波小的回升導致高基數。單月環比增長3%-4%，主要是10月份國慶形成了低基數，以及11月份需求端紓困的政策刺激到了熱點城市，限購退出或調整、認房不認貸等，釋放了部分需求。但整體而言，需求端仍舊比較疲軟。

“主要原因是，房企風險開始向穩健經營的企業蔓延，導致市場預期再次下行，盡管三支箭發出，但主要集中在保交樓、風險處置，民企風險爆發和市場需求疲軟疊加，再加上11月疫情再次在重點城市蔓延，居民未來預期依舊不樂觀，導致線下購房需求受到阻礙。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前房屋銷售數據總體上有幾個重要的特征，即“跌幅兩成”、“改善跡象不明顯”、“要防范繼續惡化”。當然有一點值得肯定，當前疫情管控放開，雖然樓市的基本面非常虛弱，但總體會朝著好的方向發展。

資金落位仍需時間

新開工面積繼續探底

需求端疲弱、預期不穩，繼續制約新開工和拿地。

1-11月份，全國土地購置下降53.8%，跌幅比1-10月擴大0.8個百分點；新開工下跌38.9%，降幅比1-10月份擴大了1.1個百分點。

11月單月新開工面積、房地產開發投資額均繼續探底。短期來看，房企新開工積極性仍依賴于銷售市場的恢復節奏，但在企業資金面仍承壓下，新開工規模難有明顯改善；竣工修復不及預期，房地產開發投資額調整態勢或延續。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，11月“金融16條”、“三支箭”的加快落地，修復了企業端預期，一定程度上緩解企業資金壓力，但目前授信資金、發債和股權融資等更多處于初期階段，資金真正落位仍需要時間，短期企業資金壓力仍在。

李宇嘉也認為，盡管三支箭發出了，但能否落地為貸款投放、債券發行有投資者認購等，還存在不確定性。如果需求端仍疲弱，房價還在喋喋不休，資金進入地產的積極性就會比較低。

“保交樓”方面，由于去年11月竣工高增長，導致今年1-11月份竣工面積累計同比、單月同比跌幅擴大。但單看環比，今年10-11月竣工面積連續增長，漲幅分別為41.5%、60.8%。說明近期國家及各地保交樓的政策力度加大，取得了積極的效果。

展望2023年，李宇嘉認為，盡管今年低基數下，明年跌幅可能收窄，但不改疲弱的態勢。當前，房地產全鏈條下行，要企穩的話，得供需兩端同步發力。

供給端，只有保交樓、風險處置獲得實質性進展，止住失血，才能穩定地價、房價下跌態勢。問題是，供給端能否企穩，除了三支箭外部輸血，關鍵要看需求端復蘇，恢復開發商的造血功能，這取決于疫情后百姓的收入、預期能否好轉。

因此，需求端積極紓困疫情影響，加大政府對社會保障、公共服務的投入，加大消費端的扶持，提振百姓的收入。這樣，大家買房的信心，敢于加杠桿的信心才能修復。