回溯近10年中資房企出海的潮起潮落，這些房企在商業邏輯上的水土不服，有許多值得行業警醒的地方。

(資料圖)

倫敦，一座高層建筑公寓的43層——富力創始人、聯席董事長張力正在這里，度過他被24小時監視居住的日子。

張力此時的處境，是由于他在中國宴請美國舊金山前公共事業部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄。根據媒體消息，張力于2022年11月30日被倫敦警方逮捕，他以1500萬英鎊保釋，并就引渡提出異議。

富力則于12月12日發布聲明稱，正針對此錯誤指控采取法律行動；次日，富力上市公司再發公告撇清關系，直指涉事的項目是張力個人持有，與上市公司無關，保釋金也并非富力所提供。

富力正極力從張力行賄的漩渦中擺脫，但這家曾經的千億房企出海之路也并非坦途。

2013年，富力在馬來西亞柔佛州投資85億元建設公主灣項目，之后富力在英國、澳大利亞等多地落子，加大海外布局，但它們最終并未為富力帶來可觀的業績貢獻。富力后來也將部分海外資產擺上貨架，僅余為數不多的幾個項目。

從2012年中資房企出海潮起，再到2017年逐漸退守，及至近兩年受累海外投資所帶來的“后遺癥”，中資房企出海之難，不言而喻。

回溯這10年風起風停，中資房企困于海外，與商業邏輯、戰略定位的差異不無關系。當中資房企體味到這種局限，中資房企的出海潮或許也難以再現。

禍起行賄

張力此次被逮捕，并不意外。

根據第一財經報道，張力被逮捕與美國舊金山公共事業部原主管穆罕默德·努魯的腐敗案件有關。

21世紀經濟報道記者獲得的美國司法部于2021年12月17日發布的新聞稿顯示，努魯在認罪協議中承認，他曾利用官方職位使一位來自中國的開發商受益，該開發商在舊金山有一個價值數百萬美元的項目，努魯曾多次與這位開發商會面，并幫助這位開發商旗下項目獲得必要的批準。

努魯承認，由此他獲得了免費旅行、禮物和福利。

第一財經報道指出，這位中國開發商指向了富力張力及其旗下公司Z&L Properties所持有位于舊金山的555 Fulton。

2015年，Z&L Properties在舊金山開發“555 Fulton”，這是一座豪華的中層公寓，位于美國舊金山灣區南部的圣荷西市，計劃興建兩棟高層住宅大樓，共有139個單位。

富力方面回應21世紀經濟報道記者稱，“美國項目各項手續合規，對方到中國出差，張力請吃飯、住酒店只是中國的待客之道，并不涉及到行賄。”

一位在海外有地產項目的中小開發商人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，這種差異是思維方式上的不同。

“中國開發商之前沒有意識到對有官方身份的個人提供免費吃飯住宿是違規行為。這幾年，這種行為被披露得越來越多，中國開發商行為也更加受到相關方的關注，因此這種風險是更高的。”上述中小開發商人士指出。

具有加州律師執業資格的上海瀛泰（臨港新片區）律師事務所主任翁冠星律師也持相同態度。翁冠星表示，“國外對于賄賂的定義與國內有較大區別，通常國內只是正常人情往來的‘尺度’，在國外就可能構成犯罪。本案中，即便如張力所稱的只是請吃飯，如果開了幾瓶名貴紅酒，完全可能構成違法。”

富力方面在對21世紀經濟報道采訪的回應中則指，張力已聘請海外律師團隊應訴。境外律師團隊包括美國、英國的律師就相關事件研判后，均認為事件結果可控，預計將會向和解或無罪的方向爭取，同時已經積極與英國、美國的法院進行溝通。

在張力之前，也有四家房企一度卷入“行賄”羅生門中。

根據界面新聞，2020年6月23日，洛杉磯市市議員何塞·惠澤爾因涉嫌從中國房地產企業收受約150萬美元的賄賂，被聯邦調查局（FBI）逮捕。其時被點名的四家中國開發商，分別是深圳新世界集團、上海綠地集團、中國泛海控股(000046)集團和深圳合正集團。

綠地、泛海對此持堅決否認態度。

圖片來源：人民視覺

海外漂流

即便沒有行賄風波，中資房企的出海之路也并非一帆風順。

盡管張力本次被逮捕與富力地產無太大關聯，富力地產也強調該案件將不會對其業務及營運有任何重大不利影響。管中窺豹，富力地產近年來在海外的投資，也值得審視。

被外界熟知的例子是，2013年，富力地產在馬來西亞柔佛州投資近85億元建設公主灣項目，這一項目自2014年開盤，直至2017年銷售情況仍不甚理想，三年累計完成銷售額僅約35億元。

記者查閱富力地產2022年中期報告發現，富力地產目前海外仍剩澳大利亞、馬來西亞、柬埔寨和英國四個國家的項目，總共貢獻銷售額約4%，其中澳大利亞、馬來西亞分別貢獻了5億元、2.15億元的銷售額。

與富力地產幾乎同時布局馬來西亞的龍頭房企碧桂園，其旗下森林城市項目也逐漸隱匿。

森林城市曾是碧桂園的“頭號工程”。根據碧桂園的規劃，森林城市填海造地14平方公里，整個項目預計開發30年，投資超過2500億元。

2017年，森林城市停止在中國內地的銷售計劃，曾經創下近200億元銷售額的大型項目，至此轉向。

在碧桂園2021年年報及2022年中報中，森林城市已經蹤跡難覓，碧桂園也不再單獨列出這一項目的銷售額情況，而歸在其他的類別當中，與廣西、遼寧等30個區域并列。今年上半年，這30個區域總共貢獻了占比約28%的銷售額，約518.28億元。

更多的房企則早早揮別了旗下的海外項目。

2018年開始，萬達開啟海外項目的出售計劃，當年，萬達將英國倫敦的萬達·倫敦ONE、美國洛杉磯的One Beverly Hills以及兩個澳大利亞項目陸續出讓；2020年，萬達將最后一個海外項目、位于芝加哥的一處物業出清，至此萬達再無海外地產投資。

不過，房企海外投資也有相對成功的案例。

例如，綠地控股(600606)在2022年10月宣布對其旗下9只美元債展期時就承諾，境外項目所產生的凈現金回款將全部用于延期后債券的支付賬戶，包括利息支付。

而根據推算，從2022年至2027年，綠地控股境外項目的凈回款總額預計大約有30余億美元。此外，綠地控股在債券條款中加入征信承諾，可作為征信的資產包括綠地位于美國、加拿大、澳大利亞、英國、韓國以及馬來西亞等海外的多個項目。

最終，綠地的這份展期方案獲得投資者的通過，9只美元債展期成功。

潮起潮落

回溯近10年中資房企出海的潮起潮落，這些房企在商業邏輯上的水土不服，有許多值得行業警醒的地方。

匯生國際投資總裁黃立沖在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，許多房企出海的年代，全世界許多房產的主要客戶都是中國人。這也導致了他們當時都沒有重視本地客戶，因為兩種客戶本身的需求是不一樣的，本地客戶會清晰計算投資回報、租金收入等，他們追求的生活方式也與中國人不同。

這些差異，導致中資房企在國外的規劃與建設之中，存在先天的不足。

這的確是現實的問題。富力地產就曾在2014年中報中毫不諱言服務于中國投資者的目標，“越來越多中國投資者正積極物色在海外國家的物業投資機會，我們預期已落成的開發項目將吸引廣泛中國投資者的興趣。”

黃立沖表示，房地產是跟風土和位置分不開的，不管你再有錢、是過江龍，要開發出當地人所喜愛的房子要有當地的生活經驗和文化體驗，但中國大部分的開發商喜歡高舉高打、喜歡大盤開發，因為過去很長一段時間中國土地價格是不斷漲，所以很多開發商到了海外也買了大塊的土地，通過提高容積率來獲利。

“大塊地的滾動開發，是建立在發展很快的基礎上，但國外的發展速度是相對平緩的，所以囤地成本很高，也不適合滾動開發。另外，由于沒有本地經驗，在貸款方面中國開發商沒太多優勢，所以成本也比較高，這些都是他們的短板。”黃立沖強調。

事實上，就算是中國人，他們對中資房企的態度，也是相對中立。

一位在澳大利亞居住多年的中國人告訴21世紀經濟報道記者，他對中資房企在當地建造項目的看法是，“看起來很豪華，很有錢。但我不會買，因為很貴，投資回報率不高，同等條件下，不會是我的首選。”

中資房企海外紛紛折戟，大環境推動下，未來應該也不會有更多的中資房企選擇“走出去”。

這場黃粱之夢，伴隨幾多風波，終將落幕，終將醒悟。

（作者：吳抒穎 編輯：林虹）