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新房團購活動實質上是價格上向購房者讓利。

政府出面站臺、鼓勵居民團購商品房的城市，又多了一個鄭州。

近日，由鄭州市人民政府主辦，鄭東新區管委會、鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市住宅與房地產業協會承辦的“鄭州市商品房團購會”在鄭州舉行，支持新興產業單位、科研機構、產業園區等單位，集中團購商品住房解決職工住房問題。

“現在疫情防控逐漸放開，這次活動是為了鼓勵大家消費，提振購房者的信心。”鄭州當地一中介人士稱，確實有特定單位統一買的，不過一般購房者都能通過中介走這個活動，拿到最低的團購活動價，由中介向樓盤推薦客源、月底核算。

不僅是鄭州，今年來恩施、貴陽、遵義、桐廬、銅陵、巴中、黃岡、長春、連云港(601008)、紹興等超二十個城市，均發布了商品房團購相關政策或活動。湖北恩施、貴州等地甚至宣布，團購商品房優惠價格不計入備案價格跌幅比例范圍。

在鄭州上述地產人士看來，此類活動其實就是變相降價，以刺激購房者消費，實際成效如何還有待觀察。“現在市場有復蘇趨勢，但較前段時間還未有很大變化。”

讓利購房者

為提振樓市活躍度，地方政府除了出臺正式的調控政策，商品房團購活動也此起彼伏。

最新一地是鄭州。據鄭州市住房保障和房地產管理局黨組書記、局長趙紅軍介紹，上述活動目的是發揮房地產新政優勢，更好落實決策部署，防范化解風險，保障民生和維護社會穩定，更快恢復市場活力、提振市場信心。

據悉，團購房源須是“五證”齊全的現房或準現房(一年內竣工交付)，在首付比例、契稅補貼、公積金貸款等方面均有利好政策，同時鼓勵房地產開發企業給予更多優惠。

在鄭州多位受訪地產人士看來，此前鄭州疫情反復，對當地商品房市場有一定影響，這類團購活動可以提振消費者信心，同時在價格上更多讓利于購房者。短期內有利于促進購房意愿者的成交落地，提升購房者入市積極性。

鄭州樓市確實已經歷了長時間的低迷期。克而瑞河南區域研報表示，11月份的鄭州受疫情影響，幾乎處于“半停擺”的狀態，市場活躍度下降至低點，成交量環比下跌近七成。前十一月top20房企銷售金額上榜門檻同比下降42%，多數房企銷售目標完成率只有三成左右，僅少數央企銷售表現較為亮眼。

為吸引購房者，鄭州的房企用盡方法，除了抓住線上渠道銷售，還推出了多重優惠、無理由退房等政策，但11月案場成交環比仍跌69%，同比跌90%，為近一年最低值。雖然房企不斷釋放優惠，但實際效果越發勢微，中部房企業績尤為慘淡。

由此，才產生了這類政府背書提振消費信心的活動。在前述團購會上，鄭州政府進一步強調，房地產業是鄭州經濟社會發展的重要組成部分，房地產市場健康發展對穩住經濟大盤、保障民生和社會穩定，防范和化解金融風險具有重要意義。

除了開展商品房團購活動，鄭州還祭出了多項政策，包括適度調整住房限購政策、確保新市民購房同等待遇、擴大住房有效需求、推進租購并舉、落實購房稅收優惠政策、開展購房補貼、優化新市民購房金融服務、執行“認貸不認房”政策等。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，團購會疊加相關政策支持，短期內有利于提升購房者入市積極性，新房成交量有望好轉。中長期來看，對意愿不高的購房者起到的催化作用不明顯，后續市場仍依賴于政策支持力度、居民收入水平的提升等。

團購風起

早于鄭州，已有多個城市試水過這種活動。日前湖北恩施住建局發文稱，支持國有企業通過團購新建商品住房作為保障性租賃住房房源，解決從事基本公共服務人員的住房困難問題。團購商品房優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

10月10日，貴州省人民政府辦公廳同樣發文，要實施更大力度的住房公積金階段性支持政策，加強已出臺政策的優化落實，有力引導購房消費。鼓勵機關、企事業單位職工開展商品房團購，團購優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

11月初，由貴陽市總工會牽頭舉辦的職工商品房團購活動正式啟動。活動規則明確：活動房源售價將低于對應樓盤平時售價，且為2年內最低價。多個銀行相繼跟進，通過購房額外折扣、貸款綠色通道、貸款利率優惠等措施，提供購房優惠。

此前，為穩定房地產市場，許多地方政府出臺“限跌令，限制房企肆意降價行為。據不完全統計，自去年下半年以來，全國超20城發布“限跌令”，有的直接發布行政命令，有的通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網簽。

進入2022年，限跌的城市數有所減少，還有不少城市松綁了新房限價的幅度。如今，地方的團購活動優惠價格，不計入商品房備案價格跌幅比例范圍，被業內認為各地在商品房價格調控上更具彈性與空間。

“開發企業必須杜絕‘躺平’思維。當前房地產市場處于低迷期，但房地產市場具有周期性，低迷期也將是復蘇期的開始，這時更要提振信心。開發企業要敢于把好房源拿出來，讓參與團購的市民買到滿意的住房。”同樣召開團購活動的遵義方面稱。

實際上，拿出這種救市新“藥方”的城市，樓市行情均較為低迷。

以貴陽為例，克而瑞表示，貴陽市場已然陷入深度調整期，市場下行壓力不斷加劇，近兩年成交加速下滑。2022年，貴陽市場下行壓力進一步加劇，前10月主城區累計成交325萬平方米，同比下降39%，整體呈加速下滑態勢。

“受限于貴陽市場下行壓力不斷加劇，房企持續加大促銷力度，特價房、工抵房等優惠輪番落地，但實際收效甚微。”克而瑞研報稱，除觀山湖區房價相較堅挺之外，其余區域房價預期全面轉跌，在“買漲不買跌”的心理預期下，市場觀望情緒愈加濃重。

克而瑞表示，貴陽政府保價在一定程度上將提振市場信心，刺激購房需求集中釋放，短期成交或將明顯提升。但長期來看，貴陽市場真正回穩仍需較長時間周期，畢竟市場信心扭轉并非易事，市場需求及購買力同樣需要時間積累。

中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶認為，受行業下行及居民就業、收入預期較弱等因素影響，今年以來，剛需購房群體觀望情緒濃，而改善性購房群體購房意愿好于剛需群體，大戶型、高總價的改善性住宅產品占比有所提升。

“在改善性需求有較強支撐的情況下，有必要加大政策支持力度。在樓市企穩之前，一、二線城市的限貸政策及郊區限購政策仍有優化空間。”曹晶晶表示。

中銀證券表示，近期多個二線城市相繼出臺需求端放松政策，南京二套房首付比例下調、武漢二環外解除限購、廈門島外限購調整、佛山全城取消限購，預計未來高能級城市的需求端放松政策將持續落地，將會集中在限貸與限購調整上，促進行業健康平穩發展。