觀點網(wǎng)深圳第三批集中供應(yīng)后的兩個月，四批次供地終千呼萬喚使出來，于11月25日下午完成6宗地塊出讓，攬金97.27億元。

深圳本次集中供地延續(xù)“少量多次”的供地風格，共推出7宗含宅用地，成功出讓6宗，流拍1宗地塊。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，6宗地塊總建筑面積為96.32萬平方米，成交總金額97.27億元,整體供應(yīng)量仍處于較低水平。

(資料圖片)

回看今年深圳4批次供地，前兩輪集中供地熱度較高，后兩輪供地則相對看點較弱。

一方面由于深圳宅地供應(yīng)相對稀缺，市場關(guān)注度較高；另一方面，前兩輪土拍推出的地塊多為熱點區(qū)域，例如前海、龍華等核心區(qū)域地塊，溢價的能力也相對較高。

此外，上月15號，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布的4宗“商改住”宅地公告，這些參與調(diào)整的地塊基本都位于深圳中西部熱門板塊，但可惜的一點是沒有出現(xiàn)在集中供應(yīng)范圍中。

老朋友與新面孔

深圳四批供地延續(xù)今年三批供地的特點，依舊呈現(xiàn)出剛需屬性較強、繼續(xù)保持公共住房供給加大的特點。

本批次供應(yīng)中，位于寶安新安街道A002-0091地塊及龍崗龍城街道G01019-0042地塊建設(shè)規(guī)劃為安居型商品房，且深汕合作區(qū)地塊的安居型商品房占住宅建筑面積超70%，地塊剩余住宅建面部分為安置用房。

另外，本次供地剩余的4宗普通商品住房用地均要求初始建設(shè)一定比例的安居型商品房、并競建安居型商品房，將進一步增加未來深圳安居型商品房供應(yīng)量，優(yōu)化了公共住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

從成交結(jié)果來看，本批次5宗地由國央企競得，1宗地由民企競得，中海、深鐵、華潤、深圳人才安居、江蘇亞倫集團、華僑城各獲1宗地塊。其中，僅有華潤置地競得龍華民治地塊與兩宗純安居房地塊發(fā)生觸頂?shù)貎r的情況，總體溢價率仍保持較低水平。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理

本批次供地中體量最大的是龍崗坪地G10203-0499地塊，由深鐵集團成功“衛(wèi)冕”。在地塊的競買競買申請人主體資格要求中指出，競買申請人須為具有國內(nèi)（不含港澳臺地區(qū)）地鐵線路建設(shè)、運營、管理和上蓋物業(yè)獨立開發(fā)經(jīng)驗的我國境內(nèi)注冊法人企業(yè)，基本“做實”了深鐵集團的目標。

具體來看，龍崗坪地G10203-0499地塊作為本次供地最大地塊，位于3號線東延段白石塘站的上蓋物業(yè)，地塊面積13.16萬平方米，建筑面積52.38萬平方米，其中安居房面積19.12萬平方米，另需配建地塊周邊的1所九年一貫制學校及1所小學。

在今年3批供地中，深鐵集團49.38億元獲坪山坑梓兩宗相鄰地塊，兩宗地塊同為深鐵14號線昂鵝車輛段上蓋綜合開發(fā)地塊。在彼時供地中，該項交易同為地塊體量最大，單價最高。考慮到地鐵上蓋物業(yè)的區(qū)域綜合開發(fā)效益，深圳地鐵本次繼續(xù)“衛(wèi)冕”競得龍崗坪地宅地。

從發(fā)生溢價的地塊上看，華潤置地以13.03%的溢價獲深圳北站旁的“毛地”，地塊面積僅8720.51平方米，總建面4.80萬平方米，成交價為15.88億元，另外還競安居型商品房建面1200平方米，總安居房建面5890平方米。

另外，中海地產(chǎn)以31.92億元落子光明區(qū)鳳凰街道，雖溢價率不高，約為0.95%，但地塊單價僅次于深鐵拿下的龍崗坪地地塊。

據(jù)悉，中海此次斬獲的地塊建面16.55萬平方米，其中住宅建面15.20萬平方米，包括安居型商品房1.52萬平方米，普通商品住房13.68萬平方米。新房毛坯限價4.89萬元，安居房毛坯限價2.34萬元。

目前地塊附近的華潤潤暉府項目將于今年末入市，限價同為4.89萬/平方米。

值得一提的是，華僑城本次以觸頂價2.35億元競得龍崗區(qū)龍城街道G01019-0042地塊，該地塊擬建設(shè)安居型商品房項目，宗地安居型商品房毛坯限價2.22萬元/平方米、最高售價不高于2.33萬元/平方米。

這也是華僑城今年在深圳土地市場中的首拍。

作為本次土拍唯一拿地的民營企業(yè)，江蘇亞倫集團以6億元觸頂價格獲取寶安區(qū)新安街道的安居房項目，該宗地住宅部分全部用于建設(shè)安居房。

亞倫集團與深圳招拍掛市場許久未見的華僑城一起，成為了今年深圳土拍中的“新面孔”。

全年成交736.27億

對于深圳本批次土地供應(yīng)情況，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，本批次拍地地價比較低，且地塊區(qū)位較優(yōu)，深圳新房庫存消化周期也不算高，部分企業(yè)有補倉的積極性，因此供地具有吸引力。

對于年度收官之戰(zhàn)仍以剛需市場和安居房為主的現(xiàn)象，略顯看點不足的觀點，李宇嘉則認為深圳一直堅持新的出讓模式，即限地價、限房價、指定或競配建的模式將商品住房和公共住房結(jié)合起來，保持商品住房回歸普通住房主導(dǎo)。從根本上控制樓市的熱度，同時再根據(jù)樓市溫度，積極調(diào)整指定或競得配建的具體數(shù)量。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿也表達出相近觀點，他指出，本輪土拍為深圳今年最后一輪，出讓數(shù)量較少、位置較為核心且有多宗地塊總地價較低，表明政府希望提高房企拿地積極性，多吸引開發(fā)商參與競拍。

但是由于仍受到樓市調(diào)控、房企自身資金情況等方面的影響，房企大多對后市持觀望態(tài)度，尤其民企參與熱情不高。

相信隨著房地產(chǎn)金融16條等政策的逐步落實，能增強房企對未來的信心，尤其是提高民企整體拿地的積極性。

隨著深圳第四批次供地的結(jié)束，為期一年的土地供應(yīng)也到達尾聲。今年深圳土拍呈現(xiàn)出前兩輪集中供地熱度較高，后兩輪供地則相對看點較弱的特點。

四批供地整體熱度較今年前三批次進一步下滑，7宗宅地中流拍1宗、底價成交6宗，達到地價上限3宗，達到地價上限未達到競配建上限1宗，無宗地進入搖號。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理

從全年數(shù)據(jù)上看，今年深圳累計成交地塊34宗，成交建筑面積472.51萬平方米，成交總價736.27億元,平均流拍率在10%左右。

總體而言，深圳今年土拍熱度整體穩(wěn)定，且底價成交占比持續(xù)上升。

為貫徹“房住不炒”精神，深圳2022年集中供地“三改四”。本次出讓規(guī)則延續(xù)“三限雙競+搖號”及安居房的“雙限單競+搖號”的出讓方式，限15%溢價率，限新房銷售均價強化“房地聯(lián)動”，引導(dǎo)市場預(yù)期。

李宇嘉指出，深圳就是要控制土拍溫度，從而從根本上穩(wěn)定樓市，回歸普通商品住房。就是要降低過去的過熱拿地。

而且，在出讓前進行了相應(yīng)的溝通協(xié)調(diào)，促進了供需雙向溝通，近期的政策也有預(yù)期上的促進成交作用。