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可研智庫(kù)本周重點(diǎn)情報(bào)回顧：

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“出險(xiǎn)”房企的新選擇：“棄外保內(nèi)”

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尹中立：政策進(jìn)一步發(fā)力，持續(xù)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

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“第二支箭”推進(jìn)！龍湖拔得頭籌，新城、美的置業(yè)申請(qǐng)300億融資配額

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南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)：購(gòu)房可享10年“地鐵自由”

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杭州樓市松綁：回歸“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付降至四成

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成交21宗，金額72.97億元！長(zhǎng)沙第四批集中供地落幕

【“出險(xiǎn)”房企的新選擇：“棄外保內(nèi)”】

在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期里，房企美元債違約愈發(fā)頻繁。

11月1日，旭輝控股一紙公告拉開(kāi)了又一輪上市房企公開(kāi)暫停償還境外債本息序幕。截至公告日，旭輝境外債務(wù)總額約68.5億美元，暫停支付的款項(xiàng)約4.14億美元。

緊隨其后中南建設(shè)(000961)發(fā)布公告，未能在寬限期內(nèi)支付JIAZHO 11.5 04/07/24利息，構(gòu)成違約事件。由于市場(chǎng)調(diào)整、行業(yè)非良性循環(huán)等原因，將暫不支付有關(guān)票據(jù)利息。同時(shí)有消息稱中南建設(shè)也要開(kāi)始著手境外美元債重組。

一周后，中梁控股宣布將暫停支付公司境外債務(wù)項(xiàng)下所有的應(yīng)付本金和利息。截至公告日，中梁控股境外債務(wù)的未償還本金合共約11.8億美元。

至于為何做出這一選擇，從這幾家房企公告中可以看出，“缺錢”是主要困境，在暫停支付全部境外債券本金和利息后，將集中有限的資金保交樓、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)及維護(hù)境內(nèi)融資。

前述某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，局部爆發(fā)的“斷貸潮”打擊了市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企最后的信心，部分金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)民營(yíng)房企采取差別化對(duì)待，停貸、抽貸等行為也進(jìn)一步加劇了民營(yíng)房企的流動(dòng)性緊張，導(dǎo)致企業(yè)不得已出險(xiǎn)。尋求整體債務(wù)解決方案能夠緩解短期內(nèi)流動(dòng)資金壓力。

“看似‘棄外保內(nèi)’，實(shí)際上很多‘躺平’企業(yè)基本所有債券都還不上了。”前述某房企內(nèi)部人士說(shuō)，近期一系列利好政策保的是“三好生”房企現(xiàn)金流，不是“暴雷”房企的資不抵債。

【尹中立：政策進(jìn)一步發(fā)力，持續(xù)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期】

11月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有58個(gè)和62個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同，其中北京環(huán)比上漲0.4%，上海環(huán)比上漲0.3%，廣州和深圳分別下跌0.3%和0.7%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中北京微漲0.1%，其余三個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下跌。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

結(jié)合11月15日公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然持續(xù)著價(jià)跌量減的狀況。1-10月份，商品房銷售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%。

在衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)其他指標(biāo)影響最大。1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%。

需要關(guān)注的是，今年9月末，央行和銀保監(jiān)會(huì)通知階段性維持、下調(diào)或取消部分城市首套房貸利率下限，財(cái)政部通知減免換購(gòu)住房個(gè)人所得稅，同時(shí)，央行更是時(shí)隔七年首次對(duì)公積金貸款利率進(jìn)行下調(diào)，對(duì)剛需、改善型需求予以相應(yīng)的支持。這是金融監(jiān)管部門出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)政策。從以往的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，市場(chǎng)對(duì)利率政策變動(dòng)是十分敏感的，按揭貸款的下調(diào)可以有效刺激居民購(gòu)房需求，而今年10月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，如果要扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，仍然需要政策的進(jìn)一步發(fā)力。

出臺(tái)政策需要對(duì)癥下藥，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)何在？筆者認(rèn)為，主要癥結(jié)在一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這直接影響到購(gòu)房者的預(yù)期，也直接影響到商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)一步收緊，形成負(fù)反饋。要扭轉(zhuǎn)這種預(yù)期，首先要化解這些房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

【“第二支箭”推進(jìn)！龍湖拔得頭籌，新城、美的置業(yè)申請(qǐng)300億融資配額】

近日交易商協(xié)會(huì)發(fā)文表示，由人民銀行再貸款提供2500億元資金支持，馳援民營(yíng)企業(yè)債券融資。

具體方式為，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

11月10日，一名房企高管和一名債券圈資深人士向透露，龍湖集團(tuán)、新城控股(601155)和美的置業(yè)分別申請(qǐng)了200億元、150億元、150億元配額。

同日，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。除龍湖集團(tuán)外，還有多家民營(yíng)房企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向，交易商協(xié)會(huì)、中債增進(jìn)公司正在積極推進(jìn)受理評(píng)議工作。

上述房企高管表示，其參與了交易商協(xié)會(huì)此前組織的座談會(huì)。其稱：“參會(huì)的企業(yè)都可以申報(bào)。申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)為資信好的房企，以及要有抵押物。資信不夠好的房企，可以讓城投入股房企，或者把項(xiàng)目抵押給城投，并讓城投做擔(dān)保。”

上述債券圈人士表示：“上述數(shù)字僅為配額，還是要拿出相應(yīng)價(jià)值的抵押物或者反擔(dān)保措施才能獲得相應(yīng)的中債擔(dān)保額度，最終發(fā)債金額或許沒(méi)有配額那么多。”

就此，向新城控股和美的置業(yè)求證。新城控股稱：“請(qǐng)以官方消息為準(zhǔn)。”而美的置業(yè)則表示：“我們注意到市場(chǎng)傳言稱美的置業(yè)申請(qǐng)了50億元配額，我們申請(qǐng)的金額大于這個(gè)數(shù)字，具體金額請(qǐng)以公告為準(zhǔn)。”

【南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)：購(gòu)房可享10年“地鐵自由”】

11月17日，一則“買樓送10年免費(fèi)乘地鐵福利”的消息開(kāi)始發(fā)酵，引起多位網(wǎng)友討論。

南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱“南寧軌道地產(chǎn)”）推出活動(dòng)，根據(jù)活動(dòng)內(nèi)容限買購(gòu)房者，可享受免費(fèi)坐地鐵10年福利。

近年來(lái)，地方國(guó)企南寧軌道地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻，不僅收購(gòu)了民營(yíng)房企的項(xiàng)目股權(quán)，還參與成立地產(chǎn)基金，其母公司南寧軌道交通集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入占比超過(guò)70％來(lái)自于房地產(chǎn)。

對(duì)于“買房免費(fèi)乘地鐵”的營(yíng)銷活動(dòng)，地鐵乘坐政策和交通政策有關(guān)系，和住房政策關(guān)系少，通過(guò)購(gòu)房而改變交通規(guī)則，從法律上說(shuō)有缺陷。而且如果后續(xù)地鐵價(jià)格變化或地鐵有其他計(jì)價(jià)的政策，也很有可能和此類承諾的優(yōu)惠政策有沖突，或引起一些糾紛。所以類似營(yíng)銷做法需要謹(jǐn)慎推進(jìn)。

“只要是真正讓利于民的惠民營(yíng)銷手段都沒(méi)有問(wèn)題，但不要出現(xiàn)許諾不兌現(xiàn)的情況，或者虛假營(yíng)銷的情況。如果貨不對(duì)板，后果很嚴(yán)重，有可能形成詐騙。比如，有的樓盤打著溫泉入戶的幌子，入住時(shí)卻不提供溫泉，這一類營(yíng)銷應(yīng)該是嚴(yán)格禁止的。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池表示。

【杭州樓市松綁：回歸“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付降至四成】

11月11日，杭州市傳出開(kāi)始執(zhí)行貸款新政的消息，新政內(nèi)容包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等。

據(jù)悉，這是杭州自2017年3月起宣布實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后的首次松綁。傳聞中的杭州房貸新政，是今年以來(lái)，杭州地方政府所有的救市政策中，力度最大的一次。

盡管還未官宣，但“房貸新政”現(xiàn)已在杭州執(zhí)行。11月12日下午，杭州建發(fā)華發(fā)江華璽云、招商&北科建運(yùn)曉花望府兩個(gè)項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)均向記者確認(rèn)，目前購(gòu)買新盤可按新政辦理貸款。

本次政策調(diào)整后，杭州無(wú)論是新房還是二手房購(gòu)房成本都將有所降低，有利于釋放新的需求，帶動(dòng)成交，疊加臨近年底房企沖刺業(yè)績(jī)或?qū)⑼瞥龈黝悆?yōu)惠，預(yù)計(jì)11月杭州樓市市場(chǎng)成交規(guī)模將有所回升。

【成交21宗，金額72.97億元！長(zhǎng)沙第四批集中供地落幕】

11月16日上午9時(shí)，長(zhǎng)沙市2022年度第四批集中供地順利完成，21宗網(wǎng)上掛牌地塊全部底價(jià)成交。成交土地總面積1256.13畝，總成交金額72.97億元，另有1宗地塊終止交易。

今年以來(lái)，長(zhǎng)沙市堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持落實(shí)“房住不炒”定位和“穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中向好”工作基調(diào)，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和土地供應(yīng)計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)健康發(fā)展。

長(zhǎng)沙市自然資源規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下一步，長(zhǎng)沙將繼續(xù)以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)保障、促發(fā)展為目標(biāo)，加強(qiáng)工作聯(lián)動(dòng)、手段創(chuàng)新，進(jìn)一步精準(zhǔn)施策，優(yōu)化土地市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境，加大地塊的推介宣傳力度，統(tǒng)籌組織實(shí)施第五批次集中供地，確保完成全年土地出讓目標(biāo)，為實(shí)施強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略做出積極貢獻(xiàn)。

End

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