深圳業(yè)主，正在經(jīng)歷最痛苦的時刻。

根據(jù)樂有家最新的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)如今每10個深圳業(yè)主就有1個業(yè)主在賣房；

而如果你登上鏈家看一看，發(fā)現(xiàn)掛牌的房源已經(jīng)突破4萬套了。

【資料圖】

去年這個時候，掛牌的房源才3萬多套，一年過去足足多了一萬多套。

為什么深圳業(yè)主突然之間開始大量拋售此前最被看好的深圳房產(chǎn)？

歸根結(jié)底，是因為深圳房價開始跌了。

我相信大家看到現(xiàn)在的市場行情，肯定都認(rèn)可深圳房價跌這個事實，但是房價跌了多少，尤其是每個小區(qū)具體跌幅如何，卻完全不清楚。

因為指導(dǎo)價出臺之后，市場價格完全是摸瞎?fàn)顟B(tài)，根本查不到數(shù)據(jù)。

最近深圳總算是出了一個樓市報告，里面整理了從去年到現(xiàn)在深圳房價跌得最狠的小區(qū)。

我看了一下，發(fā)現(xiàn)這一輪下跌，全深圳跌得最狠的小區(qū)，不是高價的網(wǎng)紅小區(qū)，反而是豪宅小區(qū)——華僑城的香山里花園。

這個小區(qū)樓齡比較老，但屬于正宗的豪宅產(chǎn)品，戶型面積段都在150㎡以上

香山里花園從去年開始到現(xiàn)在，房價跌了40.5%，基本上成交價跌了一半。

最近一套成交單價只有5.7萬/㎡，而指導(dǎo)價單價都要7.9萬/㎡，成交價比起指導(dǎo)價都低了不少。

排名第二的是羅湖翠竹片區(qū)的金麗豪苑，降幅大約為35%，

然后排名第三的有華僑城的波托菲諾純水岸和福田的園嶺新村，跌了32%左右。

除了上述提到的小區(qū)之外，其實還有一些小區(qū)的跌幅也非常大，文章篇幅有限，不能全部寫出來。

如果想了解深圳還有哪些小區(qū)不跌幅很大，或者想知道自己關(guān)心的小區(qū)近一年的跌幅多少，可以掃下方二維碼，免費領(lǐng)取資料報告詳細(xì)了解。

我仔細(xì)地看了報告之后，發(fā)現(xiàn)近一年降價最狠的小區(qū)，主要有4個類型。

下面我就來總結(jié)一下具體有哪些類型的深圳小區(qū)降價最猛，大家最近考慮入手二手房的時候記得避開這些小區(qū)。

1.老豪宅

代表小區(qū)：純水岸 香山里花園 半島城邦

降價最多的前三個小區(qū)中，有兩個都是樓齡比較老的豪宅。

香山里花園樓齡將近25年，是華僑城片區(qū)中比較早的豪宅盤；

而純水岸是華僑城標(biāo)桿的小區(qū)，一共分為十六期，最早的一期是1999年建成，也有超過20年的樓齡。

這一類豪宅小區(qū)，不僅樓齡比較老、成交數(shù)量也很少。

因為樓齡影響，這一類小區(qū)成交總價相對其他豪宅盤會低不少。

比如香山里，170平戶型最近成交總價大概1400萬，對于普通剛需來說這個價格遙不可及，但在深圳的豪宅市場上看，這個總價其實并不突出。

一些豪宅新盤的價格也是在這個價位，比如前海的萬科臻灣悅，比如天健悅灣府。

對于豪宅買家來說，地段上看，華僑城是老豪宅區(qū)，前海是未來的豪宅地段，

未來豪宅地段有價格相當(dāng)?shù)男卤P，誰都會愿意多考慮一下新盤，尤其是老豪宅盤地段優(yōu)勢在逐漸削弱的情況下。

因此，在深圳，并不是所有豪宅小區(qū)價格都那么堅挺。

和普通的商品房一樣，豪宅中的老小區(qū)也會受到市場沖擊。

2.名校學(xué)區(qū)房

代表小區(qū)：金麗豪苑 園嶺新村 長城大廈

名校學(xué)區(qū)房跌幅位居前列不讓人意外。

集團化辦學(xué)加上多校劃片等政策出臺之后，對頂級學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房是一個實質(zhì)性的打擊。

除了學(xué)位因素之外，還不能忽略樓齡。

由于名校多在關(guān)內(nèi)，尤其聚集在羅湖和福田，因此這些名校學(xué)區(qū)內(nèi)的小區(qū)，樓齡都是老爺爺級別的，多數(shù)都是樓齡超過20年甚至30年的小區(qū)。

跌幅最高的金麗豪苑，深中學(xué)區(qū)，是2000年建成的小區(qū)；

圓嶺新村，是深圳最早的公務(wù)員福利小區(qū)，園嶺實驗和園嶺外國語學(xué)位，1983年的小區(qū)。

長城大廈，百花小學(xué)深實學(xué)位，1989年建成。

長城大廈小區(qū)

更糟糕的是，當(dāng)初為了學(xué)區(qū)買這一類小區(qū)的業(yè)主，買的都是小戶型，通常在50㎡以下，沒有了學(xué)區(qū)光環(huán)徹底淪為老破小。

可是，這一類學(xué)區(qū)房老婆小比普通老破小更慘，因為當(dāng)初房子價格高，所以跌幅要比一般老破小高，最后才能成交。

3.關(guān)外次新盤

代表小區(qū)：龍光玖龍臺 京基御景印象家園 中海康城

第三類大降價的小區(qū)基本都在關(guān)外，主要集中在龍華、光明、寶安、坪山、龍崗這些區(qū)域，屬于過往二手市場里比較受歡迎的次新盤，樓齡都在10年以內(nèi)。

前幾年深圳新盤供應(yīng)很少，所以這一類次新盤擔(dān)當(dāng)起了“新盤”的角色，當(dāng)仁不讓地成為市場上的當(dāng)紅炸子雞，價格也在無形中被推高，甚至是推至虛高。

最典型的例子就是光明中心區(qū)的龍光玖龍臺。

最高峰成交單價達到8-9萬/㎡，現(xiàn)在正常88平戶型已經(jīng)有大半年沒成交了，半年前的成交單價只有6.9萬/㎡。

最近兩年因為深圳關(guān)外區(qū)域的住宅供應(yīng)太多了，新盤扎堆，對次新盤的沖擊很大，加上指導(dǎo)價出爐，這些次新盤的報價和指導(dǎo)價每平米往往有2-3萬/㎡的價差，

買入成本越來越高，關(guān)注度自然會轉(zhuǎn)移到同地段的新盤，業(yè)主不大降價賣不出去。

4.網(wǎng)紅地段的網(wǎng)紅盤

代表小區(qū)：諾德假日花園 華潤城

第四類就是那些西部網(wǎng)紅板塊的網(wǎng)紅盤，主要集中在前海、大沖、寶中這些區(qū)域。

諾德假日花園小區(qū)內(nèi)部

這些小區(qū)和第三類一樣，多數(shù)都是樓齡比較新，然后在上一個上漲周期漲幅過猛，如今在新房供應(yīng)和指導(dǎo)價的雙重夾擊之下，去化越來越難。

大沖的華潤城是一個典型，過去成交單價大概在15-16萬/㎡左右，最近成交的一套單價已經(jīng)跌到10萬/㎡，成交價格比指導(dǎo)價還低。

上面我總結(jié)了四類當(dāng)下深圳跌得最猛的樓盤，大家不了解當(dāng)下深圳市場的話可以參考。

最后，我想分別給深圳市場上的買家和業(yè)主一些建議不同類群。

首先是業(yè)主，前幾天，我們寫了一篇文章，觀點就是當(dāng)下業(yè)主非必要別賣房，沒看過的可以點擊原文看一看。

此刻這個階段，是市場信心低迷的階段，情緒會讓很多人喪失掉對大趨勢的判斷，長期來看，深圳的房產(chǎn)還是國內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

如果你真的非常需要現(xiàn)金流，沒辦法只能賣房，那可以選擇出手；

但如果不急迫的話，請堅持長期主義。

一方面你現(xiàn)在賣房的收益不高，另外一方面從資產(chǎn)配置角度來說，賤賣相當(dāng)于浪費了一個重要的資產(chǎn)。

對想要買入深圳的買家來說。

第一個建議是掌握市場最新最準(zhǔn)確的信息，只有跟蹤到最新的市場數(shù)據(jù)，你才能知道現(xiàn)在具體行情的走向，不會被情緒影響判斷。

我們這邊整理了深圳最新二手成交價格的數(shù)據(jù)，想要了解你所關(guān)注板塊周邊二手房最新價格，可以掃碼免費領(lǐng)取，及時了解最新市場成交信息。

第二建議是多看看新房，現(xiàn)在新房價格應(yīng)該是深圳最近幾年的最低谷，很多盤優(yōu)惠折扣之后首付在100萬以下，對剛需而言價格很友好。

當(dāng)然，我認(rèn)為看過之后可以根據(jù)自己的情況做決定，未必一定要買，但是基本情況要了解。

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