深圳業主，正在經歷最痛苦的時刻。

根據樂有家最新的數據顯示，現如今每10個深圳業主就有1個業主在賣房；

而如果你登上鏈家看一看，發現掛牌的房源已經突破4萬套了。

【資料圖】

去年這個時候，掛牌的房源才3萬多套，一年過去足足多了一萬多套。

為什么深圳業主突然之間開始大量拋售此前最被看好的深圳房產？

歸根結底，是因為深圳房價開始跌了。

我相信大家看到現在的市場行情，肯定都認可深圳房價跌這個事實，但是房價跌了多少，尤其是每個小區具體跌幅如何，卻完全不清楚。

因為指導價出臺之后，市場價格完全是摸瞎狀態，根本查不到數據。

最近深圳總算是出了一個樓市報告，里面整理了從去年到現在深圳房價跌得最狠的小區。

我看了一下，發現這一輪下跌，全深圳跌得最狠的小區，不是高價的網紅小區，反而是豪宅小區——華僑城的香山里花園。

這個小區樓齡比較老，但屬于正宗的豪宅產品，戶型面積段都在150㎡以上

香山里花園從去年開始到現在，房價跌了40.5%，基本上成交價跌了一半。

最近一套成交單價只有5.7萬/㎡，而指導價單價都要7.9萬/㎡，成交價比起指導價都低了不少。

排名第二的是羅湖翠竹片區的金麗豪苑，降幅大約為35%，

然后排名第三的有華僑城的波托菲諾純水岸和福田的園嶺新村，跌了32%左右。

除了上述提到的小區之外，其實還有一些小區的跌幅也非常大，文章篇幅有限，不能全部寫出來。

如果想了解深圳還有哪些小區不跌幅很大，或者想知道自己關心的小區近一年的跌幅多少，可以掃下方二維碼，免費領取資料報告詳細了解。

我仔細地看了報告之后，發現近一年降價最狠的小區，主要有4個類型。

下面我就來總結一下具體有哪些類型的深圳小區降價最猛，大家最近考慮入手二手房的時候記得避開這些小區。

1.老豪宅

代表小區：純水岸 香山里花園 半島城邦

降價最多的前三個小區中，有兩個都是樓齡比較老的豪宅。

香山里花園樓齡將近25年，是華僑城片區中比較早的豪宅盤；

而純水岸是華僑城標桿的小區，一共分為十六期，最早的一期是1999年建成，也有超過20年的樓齡。

這一類豪宅小區，不僅樓齡比較老、成交數量也很少。

因為樓齡影響，這一類小區成交總價相對其他豪宅盤會低不少。

比如香山里，170平戶型最近成交總價大概1400萬，對于普通剛需來說這個價格遙不可及，但在深圳的豪宅市場上看，這個總價其實并不突出。

一些豪宅新盤的價格也是在這個價位，比如前海的萬科臻灣悅，比如天健悅灣府。

對于豪宅買家來說，地段上看，華僑城是老豪宅區，前海是未來的豪宅地段，

未來豪宅地段有價格相當的新盤，誰都會愿意多考慮一下新盤，尤其是老豪宅盤地段優勢在逐漸削弱的情況下。

因此，在深圳，并不是所有豪宅小區價格都那么堅挺。

和普通的商品房一樣，豪宅中的老小區也會受到市場沖擊。

2.名校學區房

代表小區：金麗豪苑 園嶺新村 長城大廈

名校學區房跌幅位居前列不讓人意外。

集團化辦學加上多校劃片等政策出臺之后，對頂級學區的學區房是一個實質性的打擊。

除了學位因素之外，還不能忽略樓齡。

由于名校多在關內，尤其聚集在羅湖和福田，因此這些名校學區內的小區，樓齡都是老爺爺級別的，多數都是樓齡超過20年甚至30年的小區。

跌幅最高的金麗豪苑，深中學區，是2000年建成的小區；

圓嶺新村，是深圳最早的公務員福利小區，園嶺實驗和園嶺外國語學位，1983年的小區。

長城大廈，百花小學深實學位，1989年建成。

長城大廈小區

更糟糕的是，當初為了學區買這一類小區的業主，買的都是小戶型，通常在50㎡以下，沒有了學區光環徹底淪為老破小。

可是，這一類學區房老婆小比普通老破小更慘，因為當初房子價格高，所以跌幅要比一般老破小高，最后才能成交。

3.關外次新盤

代表小區：龍光玖龍臺 京基御景印象家園 中海康城

第三類大降價的小區基本都在關外，主要集中在龍華、光明、寶安、坪山、龍崗這些區域，屬于過往二手市場里比較受歡迎的次新盤，樓齡都在10年以內。

前幾年深圳新盤供應很少，所以這一類次新盤擔當起了“新盤”的角色，當仁不讓地成為市場上的當紅炸子雞，價格也在無形中被推高，甚至是推至虛高。

最典型的例子就是光明中心區的龍光玖龍臺。

最高峰成交單價達到8-9萬/㎡，現在正常88平戶型已經有大半年沒成交了，半年前的成交單價只有6.9萬/㎡。

最近兩年因為深圳關外區域的住宅供應太多了，新盤扎堆，對次新盤的沖擊很大，加上指導價出爐，這些次新盤的報價和指導價每平米往往有2-3萬/㎡的價差，

買入成本越來越高，關注度自然會轉移到同地段的新盤，業主不大降價賣不出去。

4.網紅地段的網紅盤

代表小區：諾德假日花園 華潤城

第四類就是那些西部網紅板塊的網紅盤，主要集中在前海、大沖、寶中這些區域。

諾德假日花園小區內部

這些小區和第三類一樣，多數都是樓齡比較新，然后在上一個上漲周期漲幅過猛，如今在新房供應和指導價的雙重夾擊之下，去化越來越難。

大沖的華潤城是一個典型，過去成交單價大概在15-16萬/㎡左右，最近成交的一套單價已經跌到10萬/㎡，成交價格比指導價還低。

上面我總結了四類當下深圳跌得最猛的樓盤，大家不了解當下深圳市場的話可以參考。

最后，我想分別給深圳市場上的買家和業主一些建議不同類群。

首先是業主，前幾天，我們寫了一篇文章，觀點就是當下業主非必要別賣房，沒看過的可以點擊原文看一看。

此刻這個階段，是市場信心低迷的階段，情緒會讓很多人喪失掉對大趨勢的判斷，長期來看，深圳的房產還是國內最優質的資產。

如果你真的非常需要現金流，沒辦法只能賣房，那可以選擇出手；

但如果不急迫的話，請堅持長期主義。

一方面你現在賣房的收益不高，另外一方面從資產配置角度來說，賤賣相當于浪費了一個重要的資產。

對想要買入深圳的買家來說。

第一個建議是掌握市場最新最準確的信息，只有跟蹤到最新的市場數據，你才能知道現在具體行情的走向，不會被情緒影響判斷。

我們這邊整理了深圳最新二手成交價格的數據，想要了解你所關注板塊周邊二手房最新價格，可以掃碼免費領取，及時了解最新市場成交信息。

第二建議是多看看新房，現在新房價格應該是深圳最近幾年的最低谷，很多盤優惠折扣之后首付在100萬以下，對剛需而言價格很友好。

當然，我認為看過之后可以根據自己的情況做決定，未必一定要買，但是基本情況要了解。

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