在天河區久未上新后，今年第二批次供地廣州拿出了壓箱底兒的好地，靜待土地市場的回歸。

但廣州的誠意是到了，土地市場的暖意未到。

7月18日，廣州市二批次供地集中出讓，14宗涉宅地塊成功出讓11宗，3宗地塊流拍，總成交金額209.6億元，總成交建面112.7萬平方米。

(資料圖)

從底價成交率及流拍率來看，廣州二輪土拍的涼意與一輪相比有過之無不及。

地塊冷熱分化

底價成交為主

從推出地塊數量及建筑面積來看，二批次供地規模相對較小，因此成交金額環比上批次減少了131億元。

“政府供地思路仍舊堅持縮小供應量、優化供地區域，降低流拍對市場情緒的擾動，拿出優質地塊吸引開發商并給市場讓利；國企央企托底，維持市場溫度，逐步讓土地市場回歸至正常態勢。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

但其進一步指出，從拍地結果看，盡管政府思路達到了，但市場低迷的態勢不容忽視。

從交易結果看，成交地塊冷熱分化，僅3宗地塊溢價成交，8宗地塊底價成交。

其中，天河區燕塘三地塊是此次最為市場看好、熱度最高的地塊，在經7家房企報名、54輪叫價后，溢價15%以81.1933億元成交，將通過搖號確定競得企業。

“燕塘三地塊位于天河中西部，西鄰白云山(600332)，南側靠近環城高速，距離3號線梅花園站約500米距離，五站即可直達珠江新城，地理位置很優越，配套成熟。”李宇嘉指出。

荔灣區南岸路地塊是此輪供地溢價率第二的地塊，由珠江實業(600684)溢價12.5%，18億元拿下。該宗地塊成交樓面價僅33750元/平方米，留給房企的利潤空間較大。

另外，荔灣區西塱地塊微溢價由保利競得；7宗地塊底價成交。

讓市場較為意外的是，久未上新的天河區有一宗地塊流拍，天河育新街地塊臨近天河智慧城板塊、地鐵21號線天河智慧城站，需配建計算容積率建筑面積6384平方米（住宅）的保障性租賃住房。

李宇嘉分析稱，育新街地塊流拍有起拍價較高（4.7萬元/平方米）的因素，但也顯示了當前拿地的情緒仍舊較低。

市場熱度未傳導至拿地

房企追求“穩穩的幸福”

從樓市交易數據看，自5月份各地高頻次出臺相關政策穩樓市發展以來，全國樓市交易相對回暖，廣州新房、二手房房價也連續三個月雙漲。

廣州中原研究發展部的數據也顯示，雖今年1—6月廣州累計成交面積雖同比下降，但426.5萬平方米的一手單位，仍居四大城市總量之首。

但從二批次土拍結果來看，銷售端的回升并未傳導至拿地端。

對此，李宇嘉分析稱，風險事件仍在爆發、開發商經營思路整體上處于保衛現金流，融資端并未好轉影響了企業的拿地積極性。

李宇嘉還指出，銷售端回升的勢頭并不扎實也是企業拿地積極性不高的原因之一，“最近兩周（7月1-16日），一線城市環比平均下跌4%和35%；二線城市平均下跌60%和31%。”

從拿地企業性質看，民營房企的積極性仍相對低，除燕塘地塊仍待搖號確定得主外，其余成功出讓地塊均由央國企及地方國企競得。

其中，保利發展競得3宗；越秀競得2宗；廣州寶信競得2宗，另聯合城投競得1宗；廣州交投及珠江實業分別競得1宗。

“在民企資金持續承壓下，民營房企拿地動力不足。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強分析道。

即便央國企及地方國企入局，拿地也相對保守，“確定性思路占主導。”李宇嘉指出。

例如，此次熱度最高的燕塘地塊三火熱程度在意料之中，“周邊項目已證明了銷售端必然受歡迎，溢價收益的確定性較強；傳統熱拍區域——海珠區琶洲西區地塊即便需配建安置房、商業、車位并免費移交政府，但一樣受歡迎。”李宇嘉如是說。

反觀同樣位于“宇宙中心”天河區的育新街南側地塊，由于配套一般，企業擔心市場不歡迎，則慘遭流拍。

在普遍保現金流的思路下，房企更愿意選擇已被市場驗證的優質地塊，追求“穩穩的幸福”。

李宇嘉預計，“銷售端熱、供給端冷”的局面還會保持一段時間，“只有在商品房市場回升趨勢確定，民企開發商層面風險開始妥善解決，銀行等對企業融資正常化了，土地市場才能徹底復蘇。”

陳雪強也認為，未來還需要政策落地以緩解民營房企資金壓力來提升市場的活躍度。