郁亮道出的真相，到底有多殘酷？

來源：物股通微信號時間：2022-03-03 18:24:37

2月11日（周五）晚，自媒體濤哥雜談發表了題為《萬科郁亮：2022年，縮表是一場生死之戰》的文章，對郁亮在萬科2022年會上的總結發言做了精簡與調整。

此文一出，業界為之“虎丘一震”；社會輿論為之一片嘩然；資本市場為之惶恐不及。

從2月14日（次周一）地產和物管行業指數的走勢來看，郁亮的發言被廣泛傳播的時點，成為行情的轉折點。

憑一家之言，讓整個資本市場為之談房變色，郁亮的行業地位和行業影響足以窺見一斑。

對房地產步入“黑鐵時代”定論，引發了所有關注者的熱烈討論。

其實郁亮只是道出了一個行業的真相，而且這個真相還很殘酷。

根據觀點指數發布的"2022年1-2月房地產企業銷售金額表現"研究報告顯示，1-2月前100房企實現權益總銷售金額7400億元，同比減少43.1%，降幅較1月擴大6.4個百分點。

2月單月，前100房企實現權益總銷售金額3052.2億元，環比減少29.8%，同比減少50.2%，降幅較1月擴大13.5個百分點。

（數據來源：觀點指數整理）

從整體銷售金額分布區間來看，房企銷售規模普遍往后回落，1-2月權益銷售金額位于200億以上的房企僅有5家，較去年同期減少20家。

（數據來源：觀點指數整理）

聚焦頭部房企，1-2月前20房企錄得總權益銷售金額同比減少41%，全口徑銷售金額同比減少39.8%，其中19家房企權益銷售金額不及去年同期水平，同比變動為負。

（數據來源：觀點指數整理）

銷售均價方面，2月前100房企錄得總銷售面積為3283.2萬平方米，銷售均價為1.37萬元/平方米，較1月均價微降7.4個百分點。其中，2月前100房企共有68家銷售均價出現環比下降。

行業各項數據全部出現不同程度的下降。

再細看萬科的數據表現。

3月2日，萬科發布2022年2月銷售簡報。2022年2月公司實現合同銷售面積185.2萬平方米，合同銷售金額293.7億元。

2022年1~2月公司累計實現合同銷售面積395.8萬平方米，合同銷售金額649.7億元。

2021年1月，萬科銷售金額714.7億元，2021年2月，萬科銷售金額451.6億元，2021年1、2月合計1166.3億元；

2022年1、2月，萬科合計銷售649.7億元。

計算可得，2022年前2個月銷售收入僅為去年的55.7％，同比下滑44.3％。

作為白馬股的萬科，2022年1-2月業績也接近腰斬，這樣的業績表現料對即將在港股IPO的萬物云維持較高估值帶來一定程度的影響。

那么房地產市場何時能觸底呢？

根據中信證券(600030)研報，2022年初，市場處于冰點。

其統計，樣本城市二手房在今年前兩月銷售同比下降34%。1月份，70個城市中二手房房價下降的在2月份仍然達到55個。

不少企業盈利能力已經十分有限，不得不壓縮推貨；另一些企業借新還舊遇到困難，以至于被迫明顯減緩投資。

行業有限的經營性現金凈回流，被大量用于項目層面的并購。金融機構大多雨天收傘，行業融資環境并無改善。

中信證券認為，2022年3月或是房地產市場銷售的底部，基本面將在2022年二季度之后逆轉。

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