龐溟（仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部主管、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇成員）

11月24日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，國有六大銀行在前期工作基礎(chǔ)上，圍繞“十六條”監(jiān)管政策，專題研究細(xì)化措施落實(shí)房地產(chǎn)金融管理政策，進(jìn)一步加大工作力度，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，國有六大銀行近期與多家房地產(chǎn)企業(yè)密集簽訂合作協(xié)議，達(dá)成的意向性融資總額已超過萬億元。

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近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六個(gè)方面十六條措施。

在重要的增量信息方面，《通知》強(qiáng)調(diào)要從多方面積極做好“保交樓”金融服務(wù)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)自愿前提下提供新增配套融資支持，明確還款“后進(jìn)先出”原則、新發(fā)放配套融資形成不良可以盡職免責(zé)等細(xì)節(jié)，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。此外，《通知》也推出了因城施策執(zhí)行個(gè)人住房貸款政策、個(gè)人征信權(quán)益保護(hù)、建筑企業(yè)信貸支持、住房租賃信貸服務(wù)及多元化融資等重要政策。

可以說，《通知》強(qiáng)調(diào)對(duì)各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取政策組合，推出全新政策措施或明確現(xiàn)有相關(guān)融資政策，兼顧了鼓勵(lì)新增信貸投放和穩(wěn)定存量貸款的問題、化解住宅項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)與化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的問題，提出適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)貸款集中度管理政策，有利于滿足房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，有利于多維度、多角度、多層面、多主體防范化解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)有序健康發(fā)展。

筆者認(rèn)為，一方面，“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)不會(huì)改變，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、管理和引導(dǎo)方向不會(huì)發(fā)生顯著轉(zhuǎn)變，調(diào)控方式的因城施策、因時(shí)施策、糾偏微調(diào)不會(huì)改變。《通知》也提出，治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)得到重點(diǎn)支持，有利于推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期的、平穩(wěn)健康的、可持續(xù)的發(fā)展。

另一方面，金融扎實(shí)、有序、可行地支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于紓困想在前頭、走在前頭，有利于紓困更為制度化、體系化、全面化，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降杠桿、繼續(xù)防范化解房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)和有序化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)各部門、各地區(qū)來說，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實(shí)際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調(diào)節(jié)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，跟進(jìn)中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效。例如，《通知》中便提出，地方政策在全國政策基礎(chǔ)上，可以合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付和貸款利率政策下限，這為地方政府的需求端調(diào)控政策提供了更為靈活的優(yōu)化空間。

與此同時(shí)，在“三線四檔”基本原則不變的前提下可以適度優(yōu)化監(jiān)管要求和階段性調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)融資要求，支持銀行依法合規(guī)、穩(wěn)妥有序地推動(dòng)和支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，暢通“銷售-拿地-新開工”鏈條，在確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不被挪用的前提下進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督與管理，優(yōu)先支付工程款、嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)撥付資金、確保按期竣工交付，更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求。

伴隨著近期各項(xiàng)融資利好政策密集出臺(tái)，體現(xiàn)了在符合金融審慎管理制度、風(fēng)控、合規(guī)要求和市場化、法治化原則下，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，協(xié)力合策推動(dòng)樓市盡快出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭，扎實(shí)、有序、可行地支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

雖然本周人民銀行并未下調(diào)5年期以上LPR報(bào)價(jià)，但近期也存在通過降準(zhǔn)置換部分到期MLF的可能，可以釋放5000億元到10000億元資金。如此既能維持流動(dòng)性合理寬裕，又能適當(dāng)降低商業(yè)銀行資金成本，促進(jìn)信貸投放，推動(dòng)降低企業(yè)融資和個(gè)人消費(fèi)信貸成本，也可以進(jìn)一步引導(dǎo)LPR下行，尤其是不對(duì)稱下調(diào)5年期以上LPR報(bào)價(jià)的概率相對(duì)更高，從而創(chuàng)造對(duì)鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展來說有利的、合意的、適宜的貨幣金融環(huán)境。

并且，降準(zhǔn)落地有利于滿足和進(jìn)一步釋放居民剛需、改善型按揭貸款需求，提高居民購房意愿與能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場銷售，疊加近期各地扎實(shí)推進(jìn)因城施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)合理資金需求進(jìn)行支持，預(yù)計(jì)房企資金面壓力和現(xiàn)金流壓力將持續(xù)好轉(zhuǎn)，有利于提振市場情緒與信心，有效防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

總的來說，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持“房住不炒”的思路與基調(diào)、逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下，探索新發(fā)展模式，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策特別是差別化住房信貸政策，應(yīng)當(dāng)以穩(wěn)為主、循序漸進(jìn)、有計(jì)劃分步驟地實(shí)施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，盡量減少對(duì)市場的沖擊和影響，加快完善住房租賃金融政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展三重目標(biāo)。