隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步筑底，從今年下半年就已明確的房?jī)r(jià)跌勢(shì)，也在不斷加深。

11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年10月，“70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅擴(kuò)大。”

整體來(lái)看，一、二、三線城市的新房和二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比下降。同比來(lái)看，僅一線城市房?jī)r(jià)上漲，二三線城市繼續(xù)下跌，且跌幅擴(kuò)大。

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具體來(lái)看，10月有58個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，62個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比下降，數(shù)量均創(chuàng)今年以來(lái)的新高。相應(yīng)地，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別只有10個(gè)和5個(gè)，為年內(nèi)最少。

價(jià)格信號(hào)是市場(chǎng)景氣程度的重要體現(xiàn)。今年以來(lái)，隨著各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)升溫局面，上半年房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有所增加。進(jìn)入下半年，由于市場(chǎng)信心仍然不足，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有所減少，下跌的情況更為普遍。

交易下滑影響房?jī)r(jià)表現(xiàn)

房?jī)r(jià)走勢(shì)與成交量變化有一定的相關(guān)性。今年以來(lái)，我國(guó)商品房成交規(guī)模始終低于去年同期，市場(chǎng)雖然一度有復(fù)蘇跡象，但勢(shì)頭未能延續(xù)。體現(xiàn)在70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)上，則是房?jī)r(jià)下跌為主。即便是情況稍好的上半年，房?jī)r(jià)下跌城市的數(shù)量也多于上漲的城市數(shù)量。

進(jìn)入下半年，市場(chǎng)仍然未能好轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)的營(yíng)銷季“金九銀十”期間，房地產(chǎn)交易也不及預(yù)期。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年9月和10月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額雙雙同比下降，10月的降幅分別達(dá)到23.2%和23.7%。10月單月，全國(guó)商品房銷售面積創(chuàng)近11年的同期最低，商品房銷售額為近7年同期最低。

這也為10月房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大提供了市場(chǎng)層面的佐證。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，10月新房?jī)r(jià)格跌幅擴(kuò)大的主因有三：一是，金融機(jī)構(gòu)融資、購(gòu)房者買房等信心仍然不足，10月份企業(yè)融資、居民按揭都出現(xiàn)緊縮的局面。二是，開(kāi)發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊張，國(guó)慶期間新房項(xiàng)目繼續(xù)打折促銷，甚至促銷力度較大，表現(xiàn)在價(jià)格上，就是新房指數(shù)繼續(xù)下行。三是，10月疫情形勢(shì)再次嚴(yán)峻，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)看房、買房和市場(chǎng)預(yù)期，都有一定的影響。

二手房?jī)r(jià)格的跌勢(shì)則更為明顯。今年10月，僅有成都、南充、煙臺(tái)、北京和徐州5個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，其余為持平或下跌。

李宇嘉認(rèn)為，這是由于二手房掛牌量迅速攀升，供應(yīng)規(guī)模增加。而隨著新房降價(jià)銷售，分流了一部分需求，使得二手房市場(chǎng)也面臨較大的供應(yīng)壓力，從而不得不下調(diào)價(jià)格。

積極變化

通常來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到一定程度時(shí)，房產(chǎn)性價(jià)比凸顯，消費(fèi)者會(huì)選擇重新入市。這也將推動(dòng)成交量回升，并扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下滑的趨勢(shì)。

有分析人士指出，從去年下半年至今，此輪樓市調(diào)整已經(jīng)超過(guò)12個(gè)月，甚于往年，說(shuō)明除了市場(chǎng)本身的運(yùn)營(yíng)邏輯，還有經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等更多外部因素的影響。

中部城市某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，購(gòu)房者支付能力下降，且對(duì)未來(lái)預(yù)期不夠樂(lè)觀，使得他們不敢貿(mào)然入市。企業(yè)雖然在積極自救，但拿地和投資行為幾乎暫緩。

他透露，在“金九銀十”的促銷中，公司旗下項(xiàng)目采取了較大幅度的讓利，但效果一般。而今年以來(lái)，公司收到的退房申請(qǐng)也多于往年。“還有一些年輕人推遲了結(jié)婚日期，房子也暫時(shí)不買了。”他說(shuō)。

該房企人士認(rèn)為，只有當(dāng)供需雙方的信心真正恢復(fù)時(shí)，市場(chǎng)才能走向持續(xù)的復(fù)蘇之路，房?jī)r(jià)也才能逐漸企穩(wěn)。

好消息在于，隨著今年一系列穩(wěn)樓市政策的推出，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一些積極變化。在11月15日的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，自今年6月以來(lái)，商品房銷售額降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄。同時(shí)，在“保交樓”的政策作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積降幅連續(xù)三個(gè)月收窄。

進(jìn)入11月，新一輪的穩(wěn)樓市政策出臺(tái)，其中包括對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融支持，對(duì)合理使用預(yù)售資金的相關(guān)規(guī)定。此外，杭州、北京等核心城市也在優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，供給端的融資支持、預(yù)售資金盤活等多方面政策，有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，防止下行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。而短期內(nèi)交易量的筑底，仍有待需求端支持政策的進(jìn)一步落地和細(xì)化。

李宇嘉也認(rèn)為，金融層面的支持十分必要。當(dāng)然，需求端信心的提振也會(huì)利好開(kāi)發(fā)商內(nèi)源融資，提高造血功能，有利于價(jià)格的穩(wěn)定。