(資料圖)

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳 李?yuàn)檴?/STRONG>

央行“第二支箭”射出，地產(chǎn)圈最為關(guān)注。

近日，林中、林峰兩兄弟，都不約而同轉(zhuǎn)發(fā)了一篇有關(guān)“第二支箭”的文章。林峰還配文“第三支也箭在弦上”，盡管后來(lái)刪除了配文，但從中可以看出，他對(duì)這個(gè)融資利好是較為期待的。

距離旭輝“蹲下去”，宣布尋求境外債全面解決方案才10天，這家業(yè)內(nèi)眼中的示范性民企，便一掃此前的“陰霾”，在“雙十一”迎來(lái)了股價(jià)爆發(fā)，當(dāng)天收盤報(bào)1.24港元，漲幅達(dá)到72%，從仙股陣營(yíng)里迅速抽身。

有消息稱，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民企債券融資支持工具(“第二支箭”)，隨后龍湖、新城跟進(jìn)發(fā)債。這直接促使地產(chǎn)股迎來(lái)普漲，甚至一度帶動(dòng)了物管、家居等板塊的上揚(yáng)，掀起了久違的熱度。

而熱度還在繼續(xù)醞釀。此后人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)了十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

四年前，央行首次提出通過(guò)信貸、債券、股權(quán)“三支箭”支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。眼下的“第二支箭”，指的就是債券融資。

今年以來(lái)，并購(gòu)貸、紓困基金、中債增等融資方式不斷出爐，不斷改善地產(chǎn)融資的邊際，當(dāng)“第二支箭”射出的時(shí)候，“第三支箭”股權(quán)融資，也給予了行業(yè)更多的想象空間。

新融資風(fēng)向的到來(lái)，確實(shí)能緩解房企的償債負(fù)擔(dān)，這促使了地產(chǎn)股市、債市有了“久旱逢甘露”的狂歡。但也有不少人認(rèn)為這場(chǎng)“狂歡”有待商榷。

因?yàn)榉科罂康氖卿N售回款、融資“兩條腿”走路，即使2500億的發(fā)債額度，能緩解目前的現(xiàn)金流問(wèn)題，但假如樓市持續(xù)低迷，房企回款內(nèi)生動(dòng)力不足，那“寒冬”仍將持續(xù)。

發(fā)債“擴(kuò)容”

月初，旭輝尋求境外債全面解決方案、龍湖換帥、碧桂園主動(dòng)撤銷惠譽(yù)評(píng)級(jí)，民企最后一道“防線”，似乎在風(fēng)中搖曳。但在行業(yè)士氣低落、股價(jià)下跌的同時(shí)，地產(chǎn)融資的利好，也在頻頻釋放。

11 月 8 日，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民企債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民企發(fā)債融資，規(guī)模可達(dá)2500億元，后續(xù)視情況還可進(jìn)一步擴(kuò)容。

此后該類融資的落地，堪稱迅速。僅隔兩天，龍湖率先飲入“頭啖湯”，宣布交易商協(xié)會(huì)受理了其200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。

“雙11”當(dāng)天，新城控股(601155)緊隨腳步跟進(jìn)，也表示擬申請(qǐng)新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度。而另有消息稱，包括美的置業(yè)、碧桂園在內(nèi)的多家房企，也正在溝通發(fā)債注冊(cè)意向，其中美的置業(yè)最終配額將高于50億元，具體額度正待審批。

政策的加速落地，一掃此前股市的低迷。

截至11月11日收盤，包括萬(wàn)科、保利、金地集團(tuán)(600383)在內(nèi)的多只頭部地產(chǎn)A股漲停，集體沸騰；內(nèi)房股更是迅速拉升，旭輝控股上漲高達(dá)72.2%，新城控股、碧桂園和龍湖集團(tuán)也分別大漲53.77%、34.94%和29.08%。

迎著暖風(fēng)，不少人嗅到了融資大幅改善的信號(hào)。無(wú)論是龍湖的200億，還是新城的150億，均比此前優(yōu)質(zhì)民企10億左右的發(fā)債規(guī)模，提升了不止一個(gè)量級(jí)。

而且，在“第二支箭”支持政策框架下，對(duì)民營(yíng)房企增信服務(wù)費(fèi)率低于0.8%/年，僅為市場(chǎng)化增信服務(wù)費(fèi)率的一半左右；另外，融資還可根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例。

不過(guò)，此次民企增信發(fā)債仍有著不低的門檻。11月9日中債信用增進(jìn)公司公布的《項(xiàng)目需求意向表》，明確列出了5種“擬提供的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式”，包括金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)緩釋、國(guó)有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保（增進(jìn)）機(jī)構(gòu)反擔(dān)保等。

申請(qǐng)?jiān)鲂虐l(fā)債的民營(yíng)房企需要具備一定的資產(chǎn)、信用資源等，因此僅有部分企業(yè)符合申請(qǐng)條件，仍有部分民企的融資依然受限。

但這一次，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并沒(méi)有太多的憂心。因?yàn)?STRONG>融資主體的“擴(kuò)圍”，已有了眉目。月初，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，已召集金輝、新希望(000876)地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂(lè)等21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)。

參會(huì)的企業(yè)披露，座談會(huì)明確中債增進(jìn)公司，將繼續(xù)加大對(duì)民企發(fā)債的支持力度，目前正在推進(jìn)10余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。

從種種跡象來(lái)看，融資環(huán)境的回暖，似乎又邁進(jìn)了不小的一步。

入不敷出

新融資風(fēng)向的到來(lái)，地產(chǎn)股市、債市有了“久旱逢甘露”的狂歡。但事實(shí)上，這并非融資政策的首次加持。

今年5月，中債信用增進(jìn)公司在交易商協(xié)會(huì)的組織下，便主動(dòng)設(shè)立了“中債民企債券融資支持工具（CSIPB）”，并與上海銀行(601229)支持新城控股等房企，發(fā)行非金融企業(yè)債務(wù)融資工具10億元，發(fā)行利率為6.5%。

三個(gè)月后，中債信用增進(jìn)公司又聯(lián)合浙商銀行，成功創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW），助力美的置業(yè)發(fā)行供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）5.69億元。

緊接著便是為人所熟知的中債增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月以來(lái)，中債共推進(jìn)十余單房企增信項(xiàng)目，龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝、美的置業(yè)、卓越集團(tuán)等多家民企，共發(fā)債超83億元。而如今“第二支箭”應(yīng)聲射出，則是在此前措施上的又一次升級(jí)。

疊加上半年超千億的并購(gòu)貸，以及時(shí)隔四年后，A股涉房企業(yè)上市融資的首次“破冰”等利好，有人甚至在進(jìn)一步憧憬“第三支箭”的到來(lái)。

早在2018年，央行首次提出通過(guò)信貸、債券、股權(quán)“三支箭”支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。彼時(shí)，央行行長(zhǎng)易綱闡釋了三支箭的具體操作：鼓勵(lì)銀行給中小民企貸款、運(yùn)行對(duì)企業(yè)發(fā)行債券的CDS保險(xiǎn)機(jī)制、用第三支箭做好股權(quán)融資等。

眼下，這三支箭已經(jīng)用到了前兩支，第三支箭或許已箭在弦上，給予了行業(yè)更多的想象空間。

除此之外，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)還發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

內(nèi)容涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等方面。

但在展望松綁前景之余，也得思考行業(yè)為何在此時(shí)，突然加大對(duì)地產(chǎn)民企融資的支持力度。現(xiàn)實(shí)情況是，民企資金周轉(zhuǎn)不暢，仍然背著較大的償債負(fù)擔(dān)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，房企境內(nèi)債券融資總計(jì)凈流入315.57億元，但其中國(guó)央企債券凈融資額為為733.39億元，超過(guò)了房企整體凈流入的額度。這意味著民企的債券融資為凈流出狀態(tài)。

下半年以來(lái)，盡管民企債券融資凈流出幅度，相較上半年有所收窄，但前10月，其共計(jì)凈流出額仍達(dá)到839.15億元。顯然，行業(yè)在出清，地產(chǎn)民企入不敷出的現(xiàn)狀，還是沒(méi)有得到本質(zhì)的改善。

接下來(lái)，房企還會(huì)迎來(lái)一波償債高峰期，2023年預(yù)計(jì)境內(nèi)債到期3277億元，因此他們急需資金補(bǔ)充。

“一條腿”走路

要想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，一般有三個(gè)支點(diǎn)，分別是保交樓、穩(wěn)需求、穩(wěn)主體。上述給房企放開(kāi)融資渠道，正是穩(wěn)主體的體現(xiàn)；而在此之前，行業(yè)已在保交樓、穩(wěn)需求方面，付諸了不小的行動(dòng)。

前期，保交樓的推進(jìn)，以督促房企自救為主，比如恒大爆雷之后，監(jiān)管就多次發(fā)聲，督促恒大保交付，恒大等地產(chǎn)商，也不時(shí)公布保交樓數(shù)據(jù)。后來(lái)，行業(yè)眼見(jiàn)成效不明顯，便成立了城市紓困基金。

典型如鄭州，這座城市不僅設(shè)立了百億紓困基金，還開(kāi)啟“大干30天”的復(fù)工方案，意在以點(diǎn)帶面，改變現(xiàn)狀。在這個(gè)計(jì)劃中，房企無(wú)處遁形、躺平漸成奢望。

而國(guó)家層面紓困基金也開(kāi)始“救急救窮”，其專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，以城市為單位借入、使用、償還，專項(xiàng)借款計(jì)入地方政府債務(wù)。

在穩(wěn)需求方面，自去年10月哈爾濱打響穩(wěn)樓市的“第一槍”之后，各地支持購(gòu)房需求的政策，便開(kāi)始集中出臺(tái)，因城施策。

直至今年下半年，5年期LPR也加速下調(diào)；9月，房貸利率階段性差別化調(diào)整、支持居民換房個(gè)稅退稅等政策，更是接連出臺(tái)，意味著已從政策力度，過(guò)渡到貨幣政策與財(cái)稅政策結(jié)合的階段。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)各地共出臺(tái)超400房地產(chǎn)放松政策，涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等，但萬(wàn)眾期盼的銷售回暖，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如預(yù)期。

“金九銀十”之后，房企銷售數(shù)據(jù)仍然十分“慘淡”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企10月單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%；1-10月銷售操盤金額的同比降幅，仍保持在44%的較高水平。

可見(jiàn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)信心及購(gòu)買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加國(guó)內(nèi)多區(qū)域疫情的影響，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進(jìn)一步加大。

如火如荼的保交樓、穩(wěn)需求，無(wú)法讓樓市回歸正常狀態(tài)，會(huì)導(dǎo)致房企銷售資金回籠乏力，資金鏈更加捉襟見(jiàn)肘。在這種情況下，要穩(wěn)住市場(chǎng)主體，就只能從融資層面入手了。只有適時(shí)放寬融資，民企才不會(huì)在困境中越陷越深。

不過(guò)，話說(shuō)回來(lái)，盡管民企發(fā)債額度不斷加碼，達(dá)到了2500億，但僅靠這“一條腿”走路，民企整體是很難真正走出泥潭的。因?yàn)殇N售回款仍是重中之重，假如樓市持續(xù)低迷，房企回款內(nèi)生動(dòng)力不足，那“寒冬”仍將延長(zhǎng)。