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文/樂居財經(jīng) 曾樹佳 李姍姍

央行“第二支箭”射出，地產(chǎn)圈最為關(guān)注。

近日，林中、林峰兩兄弟，都不約而同轉(zhuǎn)發(fā)了一篇有關(guān)“第二支箭”的文章。林峰還配文“第三支也箭在弦上”，盡管后來刪除了配文，但從中可以看出，他對這個融資利好是較為期待的。

距離旭輝“蹲下去”，宣布尋求境外債全面解決方案才10天，這家業(yè)內(nèi)眼中的示范性民企，便一掃此前的“陰霾”，在“雙十一”迎來了股價爆發(fā)，當(dāng)天收盤報1.24港元，漲幅達到72%，從仙股陣營里迅速抽身。

有消息稱，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民企債券融資支持工具(“第二支箭”)，隨后龍湖、新城跟進發(fā)債。這直接促使地產(chǎn)股迎來普漲，甚至一度帶動了物管、家居等板塊的上揚，掀起了久違的熱度。

而熱度還在繼續(xù)醞釀。此后人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺了十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

四年前，央行首次提出通過信貸、債券、股權(quán)“三支箭”支持實體經(jīng)濟。眼下的“第二支箭”，指的就是債券融資。

今年以來，并購貸、紓困基金、中債增等融資方式不斷出爐，不斷改善地產(chǎn)融資的邊際，當(dāng)“第二支箭”射出的時候，“第三支箭”股權(quán)融資，也給予了行業(yè)更多的想象空間。

新融資風(fēng)向的到來，確實能緩解房企的償債負擔(dān)，這促使了地產(chǎn)股市、債市有了“久旱逢甘露”的狂歡。但也有不少人認為這場“狂歡”有待商榷。

因為房企靠的是銷售回款、融資“兩條腿”走路，即使2500億的發(fā)債額度，能緩解目前的現(xiàn)金流問題，但假如樓市持續(xù)低迷，房企回款內(nèi)生動力不足，那“寒冬”仍將持續(xù)。

發(fā)債“擴容”

月初，旭輝尋求境外債全面解決方案、龍湖換帥、碧桂園主動撤銷惠譽評級，民企最后一道“防線”，似乎在風(fēng)中搖曳。但在行業(yè)士氣低落、股價下跌的同時，地產(chǎn)融資的利好，也在頻頻釋放。

11 月 8 日，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民企債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民企發(fā)債融資，規(guī)模可達2500億元，后續(xù)視情況還可進一步擴容。

此后該類融資的落地，堪稱迅速。僅隔兩天，龍湖率先飲入“頭啖湯”，宣布交易商協(xié)會受理了其200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。

“雙11”當(dāng)天，新城控股(601155)緊隨腳步跟進，也表示擬申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度。而另有消息稱，包括美的置業(yè)、碧桂園在內(nèi)的多家房企，也正在溝通發(fā)債注冊意向，其中美的置業(yè)最終配額將高于50億元，具體額度正待審批。

政策的加速落地，一掃此前股市的低迷。

截至11月11日收盤，包括萬科、保利、金地集團(600383)在內(nèi)的多只頭部地產(chǎn)A股漲停，集體沸騰；內(nèi)房股更是迅速拉升，旭輝控股上漲高達72.2%，新城控股、碧桂園和龍湖集團也分別大漲53.77%、34.94%和29.08%。

迎著暖風(fēng)，不少人嗅到了融資大幅改善的信號。無論是龍湖的200億，還是新城的150億，均比此前優(yōu)質(zhì)民企10億左右的發(fā)債規(guī)模，提升了不止一個量級。

而且，在“第二支箭”支持政策框架下，對民營房企增信服務(wù)費率低于0.8%/年，僅為市場化增信服務(wù)費率的一半左右；另外，融資還可根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例。

不過，此次民企增信發(fā)債仍有著不低的門檻。11月9日中債信用增進公司公布的《項目需求意向表》，明確列出了5種“擬提供的風(fēng)險緩釋方式”，包括金融機構(gòu)風(fēng)險緩釋、國有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國有擔(dān)保（增進）機構(gòu)反擔(dān)保等。

申請增信發(fā)債的民營房企需要具備一定的資產(chǎn)、信用資源等，因此僅有部分企業(yè)符合申請條件，仍有部分民企的融資依然受限。

但這一次，業(yè)內(nèi)人士對此并沒有太多的憂心。因為融資主體的“擴圍”，已有了眉目。月初，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，已召集金輝、新希望(000876)地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會。

參會的企業(yè)披露，座談會明確中債增進公司，將繼續(xù)加大對民企發(fā)債的支持力度，目前正在推進10余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。

從種種跡象來看，融資環(huán)境的回暖，似乎又邁進了不小的一步。

入不敷出

新融資風(fēng)向的到來，地產(chǎn)股市、債市有了“久旱逢甘露”的狂歡。但事實上，這并非融資政策的首次加持。

今年5月，中債信用增進公司在交易商協(xié)會的組織下，便主動設(shè)立了“中債民企債券融資支持工具（CSIPB）”，并與上海銀行(601229)支持新城控股等房企，發(fā)行非金融企業(yè)債務(wù)融資工具10億元，發(fā)行利率為6.5%。

三個月后，中債信用增進公司又聯(lián)合浙商銀行，成功創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW），助力美的置業(yè)發(fā)行供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）5.69億元。

緊接著便是為人所熟知的中債增。據(jù)統(tǒng)計，8月以來，中債共推進十余單房企增信項目，龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝、美的置業(yè)、卓越集團等多家民企，共發(fā)債超83億元。而如今“第二支箭”應(yīng)聲射出，則是在此前措施上的又一次升級。

疊加上半年超千億的并購貸，以及時隔四年后，A股涉房企業(yè)上市融資的首次“破冰”等利好，有人甚至在進一步憧憬“第三支箭”的到來。

早在2018年，央行首次提出通過信貸、債券、股權(quán)“三支箭”支持實體經(jīng)濟。彼時，央行行長易綱闡釋了三支箭的具體操作：鼓勵銀行給中小民企貸款、運行對企業(yè)發(fā)行債券的CDS保險機制、用第三支箭做好股權(quán)融資等。

眼下，這三支箭已經(jīng)用到了前兩支，第三支箭或許已箭在弦上，給予了行業(yè)更多的想象空間。

除此之外，人民銀行、銀保監(jiān)會還發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

內(nèi)容涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房企風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等方面。

但在展望松綁前景之余，也得思考行業(yè)為何在此時，突然加大對地產(chǎn)民企融資的支持力度。現(xiàn)實情況是，民企資金周轉(zhuǎn)不暢，仍然背著較大的償債負擔(dān)。

據(jù)統(tǒng)計，2022年上半年，房企境內(nèi)債券融資總計凈流入315.57億元，但其中國央企債券凈融資額為為733.39億元，超過了房企整體凈流入的額度。這意味著民企的債券融資為凈流出狀態(tài)。

下半年以來，盡管民企債券融資凈流出幅度，相較上半年有所收窄，但前10月，其共計凈流出額仍達到839.15億元。顯然，行業(yè)在出清，地產(chǎn)民企入不敷出的現(xiàn)狀，還是沒有得到本質(zhì)的改善。

接下來，房企還會迎來一波償債高峰期，2023年預(yù)計境內(nèi)債到期3277億元，因此他們急需資金補充。

“一條腿”走路

要想讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，一般有三個支點，分別是保交樓、穩(wěn)需求、穩(wěn)主體。上述給房企放開融資渠道，正是穩(wěn)主體的體現(xiàn)；而在此之前，行業(yè)已在保交樓、穩(wěn)需求方面，付諸了不小的行動。

前期，保交樓的推進，以督促房企自救為主，比如恒大爆雷之后，監(jiān)管就多次發(fā)聲，督促恒大保交付，恒大等地產(chǎn)商，也不時公布保交樓數(shù)據(jù)。后來，行業(yè)眼見成效不明顯，便成立了城市紓困基金。

典型如鄭州，這座城市不僅設(shè)立了百億紓困基金，還開啟“大干30天”的復(fù)工方案，意在以點帶面，改變現(xiàn)狀。在這個計劃中，房企無處遁形、躺平漸成奢望。

而國家層面紓困基金也開始“救急救窮”，其專項借款初期規(guī)模達2000億元，以城市為單位借入、使用、償還，專項借款計入地方政府債務(wù)。

在穩(wěn)需求方面，自去年10月哈爾濱打響穩(wěn)樓市的“第一槍”之后，各地支持購房需求的政策，便開始集中出臺，因城施策。

直至今年下半年，5年期LPR也加速下調(diào)；9月，房貸利率階段性差別化調(diào)整、支持居民換房個稅退稅等政策，更是接連出臺，意味著已從政策力度，過渡到貨幣政策與財稅政策結(jié)合的階段。

據(jù)統(tǒng)計，今年以來，全國各地共出臺超400房地產(chǎn)放松政策，涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等，但萬眾期盼的銷售回暖，卻遠遠不如預(yù)期。

“金九銀十”之后，房企銷售數(shù)據(jù)仍然十分“慘淡”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企10月單月實現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%；1-10月銷售操盤金額的同比降幅，仍保持在44%的較高水平。

可見行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加國內(nèi)多區(qū)域疫情的影響，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進一步加大。

如火如荼的保交樓、穩(wěn)需求，無法讓樓市回歸正常狀態(tài)，會導(dǎo)致房企銷售資金回籠乏力，資金鏈更加捉襟見肘。在這種情況下，要穩(wěn)住市場主體，就只能從融資層面入手了。只有適時放寬融資，民企才不會在困境中越陷越深。

不過，話說回來，盡管民企發(fā)債額度不斷加碼，達到了2500億，但僅靠這“一條腿”走路，民企整體是很難真正走出泥潭的。因為銷售回款仍是重中之重，假如樓市持續(xù)低迷，房企回款內(nèi)生動力不足，那“寒冬”仍將延長。