債券違約，業(yè)績下滑，千億、百億房企俱樂部繼續(xù)以斷崖式態(tài)勢減員。今年的三季度，房企正經(jīng)歷新一輪生死大考，就在整個市場風(fēng)聲鶴唳之時，融資端正加大力度，助力房企熬過這個年關(guān)。

35家房企出現(xiàn)虧損

樓市寒冬之下，房企經(jīng)營狀況持續(xù)探底。

(資料圖片僅供參考)

近期A股上市房企三季報提供了一個觀察視角。數(shù)據(jù)顯示，已披露三季報的百強房企全口徑銷售金額為5.31萬億元，同比減少45.8%，權(quán)益口徑為3.71萬億元，同比減少46.3%。前三季度房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤為214億元，同比大幅下降74.4%，降幅較二季度下降了9.4個百分點；三季度歸母凈利潤為-20億元，較去年同期167億元大幅下降，房企虧損情況愈發(fā)嚴(yán)重。

具體來看，前三季度虧損的房企有35家，既有國資背景的北辰實業(yè)(601588)、中交地產(chǎn)(000736)、云南城投(600239)等，也有藍(lán)光發(fā)展(600466)、陽光城(000671)、華夏幸福(600340)等出險房企。其中，陽光城、北辰實業(yè)歸母凈利潤分別較去年同期下降303.81%和352.07%，跌幅較大。

對于房企業(yè)績集體下滑或虧損的原因，無外乎以下幾點。第一，疫情、市場下行等外部因素促使結(jié)算收入大幅減少；第二，結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利低，毛利率持續(xù)承壓；第三，受市場景氣度持續(xù)低迷的影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后多數(shù)房企計提資產(chǎn)減值；第四，停工之下利息資本化減少、財務(wù)費用上升；第五，合作項目增多致使少數(shù)股東損益占比提升。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8%。

相對來說，一些頭部房企、央國企、區(qū)域型優(yōu)質(zhì)民企整體財報質(zhì)量和現(xiàn)金流狀況較好。萬科、金地集團(tuán)(600383)、華發(fā)股份(600325)、金融街(000402)、南國置業(yè)(002305)、迪馬股份(600565)、濱江集團(tuán)(002244)、榮安地產(chǎn)(000517)、天健集團(tuán)(000090)均實現(xiàn)歸母凈利潤同比正增長。

以濱江集團(tuán)最為亮眼，其歸母凈利潤同實現(xiàn)比增長55.21%，其在財報中稱，歸母凈利潤同比上升的主要原因系本期來自聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益在歸母凈利潤中占比較高所致。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體而言，受市場下行影響，上市房企營收、利潤都不容樂觀，尤其受到近年結(jié)算項目地價占售價比上升的影響，房企利潤空間被進(jìn)一步壓縮。

違約潮持續(xù)蔓延

值得關(guān)注的是，浩浩蕩蕩的到期債務(wù)讓原本經(jīng)營困難的房企雪上加霜。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度境內(nèi)債券市場有24家房企宣布展期，展期規(guī)模高達(dá)1193億元，較去年全年增加1000億元。上海票交所數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)行業(yè)商票逾期企業(yè)達(dá)2633家，較7月增加729家，在逾期企業(yè)中占比64%。房企中資美元債違約形勢嚴(yán)峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，比去年全年增加24家，涉券規(guī)模550億美元，較去年全年增加368億美元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年四季度將有200家核心房企境內(nèi)外債券到期，總規(guī)模約1836億元，其中海外債約649億元。

為防止違約，各房企均主動尋求展期，但并不是每筆債務(wù)都能成功得到展期。進(jìn)入十一月，違約潮甚至已經(jīng)蔓延至部分國資房企和優(yōu)質(zhì)示范民營房企。

11月1日，曾多次獲得融資部門支持發(fā)行債券的示范房企旭輝發(fā)布公告稱，暫停支付境外融資安排項目下所有應(yīng)付的本金和利息，將對公司境外債進(jìn)行全盤統(tǒng)籌，對債務(wù)結(jié)構(gòu)和久期進(jìn)行重新安排，以時間換空間，讓公司能持續(xù)經(jīng)營下去。截至公告日，旭輝境外債務(wù)總額(包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券)約68.5億美元，暫停支付的款項約4.14億美元。

此前一天，綠地控股(600606)發(fā)布公告稱，擬對2022年-2024年到期的9只美元債就展期事項發(fā)起同意征求。綠地控股希望能征求投資者同意，將該公司2023年6月到期6.65%的一只美元債展期一年，其余債券展期兩年，展期期間票息不變。

不難看出，不斷到期的債務(wù)讓原本脆弱的房企更加苦不堪言，越來越多的房企被債務(wù)拖進(jìn)了這場群體性危機之中。

四季度市場有望回穩(wěn)

在如此嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，來自民企融資端的好消息接踵而至。

11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會稱，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

第二天，中債信用增進(jìn)公司發(fā)布《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，指出為加大對民營房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度，意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可填寫項目需求意向表提出增信需求。

受此消息影響，11月9日，A股與港股地產(chǎn)板塊應(yīng)勢集體大漲，且領(lǐng)漲兩市。

實際上，11月第一天，中國銀行間市場交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進(jìn)投資公司，召集金輝、新希望(000876)地產(chǎn)、德信中國、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債信用增進(jìn)公司增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽取各方意見建議。

據(jù)悉，這已經(jīng)是第三次召開關(guān)于民營房企發(fā)債融資相關(guān)的座談會，相比之前，這次參與增信項目的房企范圍有所擴(kuò)容。

在此前的“國際金融領(lǐng)袖投資峰會”上，央行行長關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)也提振了市場信心。“人民銀行鼓勵銀行通過‘保交樓’專項借款支持已售住房建設(shè)交付，支持剛性和改善性住房需求。近期，房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善。隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我們相信房地產(chǎn)市場能保持平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，過去對于民營企業(yè)的融資，更多的還是小范圍的和推薦式的，此次對于民企融資則顯然放開了標(biāo)準(zhǔn)和門檻，有助于更多企業(yè)進(jìn)行融資和發(fā)債。不過，房企現(xiàn)金流的來源不僅取決于融資端，銷售回款同樣至關(guān)重要。

中銀證劵認(rèn)為，當(dāng)前政策力度尚不足改變行業(yè)基本面弱復(fù)蘇的態(tài)勢，供需兩端走弱的壓力仍在，預(yù)計在政策利好加持下，四季度表現(xiàn)會優(yōu)于前三季度。

就像萬科在三季報中預(yù)測的那樣，市場恢復(fù)之路將緩慢而曲折?？梢詮拇媪糠拷灰椎穆氏绕蠓€(wěn)中看到城市住房需求并沒有消失。“這也提示我們要加倍努力，更好地回應(yīng)客戶訴求，推動經(jīng)營穩(wěn)步回升。”