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“項目備案單價2萬多，打完折只要1.7萬，之前都是本地人來看的多，上月開通地鐵14號線后，福田和南山的客戶多了起來。”御景薈都銷售人員介紹道。

東進熱潮下，房企紛紛加倉布局龍崗、坪山。如旭輝首進深圳的項目便選擇與花樣年合作開發坪山圍地塊；信達聯合體于2015年拿下當時的坪山地王；新城控股(601155)2020年末與佳兆業合作競得坪山燕子湖地塊。

11月9日，《每日經濟新聞》記者實地走訪深圳東部多個熱點板塊樓盤發現，原本也能頻現日光盤的東部，在樓市降溫下新房庫存清貨壓力越來越大。臨近年底，各樓盤更是加緊“搶收”，有項目賣出“地板價”求客，而有項目則堅持區域價格“天花板價”只求少賠。

值得注意的是，上述新盤項目幾乎都啟動了中介帶客渠道。記者在多個項目售樓處看到，現場均設置有中介公司駐場接待點；有項目售樓部晚上7點多仍燈火通明，主管帶著銷售人員進行加急培訓。

“地板價”1.7萬元/平米起

“14號線地鐵口最便宜的綜合體大盤御景薈都，折后單價1.7萬元/平米起，總價60萬元起，現場人氣很旺，停車場都沒位置停車了，當天就賣了17套房源，10月份項目銷售超200套。”中介李先生在社交平臺上如此分享。

1.7萬元起的“地板價”通過深圳各大中介推廣后確實取得了比較理想的效果。對樓市并不十分關注的向陽，在接到中介微信推薦后就開始向熟悉地產的朋友咨詢。

御景薈都售樓部的購房者 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

向陽先是驚喜能有這樣的低價，但繼續了解后得知，該樓盤曾是恒大與京基的合作項目，因擔心后續會有交樓問題以及產品的公寓屬性，向陽最終放棄了選購。

11月9日，記者以購房者身份實地走訪了御景薈都項目。從新開通的深圳地鐵14號地鐵南約站出來，沿著馬路走200米左右，便是御景薈都項目售樓處。掃碼進入到售樓處，首先映入眼簾的是門口處一排長長的辦公桌椅，多個中介工作人員正在現場辦公。

登記資料后，一位駐場的內場銷售人員給記者講述了片區發展后，又帶著記者看了幾套樣板間。該銷售人員極力推薦適合投資的37平方米小戶型，層高約為3.6米，被分隔為客廳和復式的臥室，不過記者站上第二層復式臥室卻無法伸直腰背。

御景薈都售樓部的中介接待點 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

對此銷售人員解釋說，“3.6米的層高做成復式確實會遇到這種問題，但一般主要活動空間在樓下客廳。”銷售人員還表示，項目得房率60%~63%，房租可租2000~2300元/月。

在另一個60多平方米的三房戶型中，銷售人員推薦說，“其中被分隔出的一個房間可用作儲物間，等辦理完手續居住后，可申請民水民電。”不過，該銷售人員也坦言，復式的居住適宜性相對平層住宅確實稍弱。

“特價房僅限指定戶型”

隨后，該銷售人員介紹，相比其他商業公寓的五成首付，他們項目可以做到4.5成首付，并為記者計算了一套37平方米房源的價格：備案總價74.4萬元，現場95折后總價為68.5萬元，優惠降幅約6萬元。

記者注意到，該套房源打折后單價超過了1.8萬元/平方米，并非廣告宣傳中的1.7萬元/平方米。該銷售人員解釋，那是幾套特價房源，一般是朝北或者低樓層，單價1.7萬元/平方米起，其他好的樓層和朝向要2萬元/平方米以上。“特價房目前已經被預定賣完了，之前總價50多萬的也沒有了。”

在現場的銷控表上，大量房源已被貼上了紅色的“已售”標簽。

對于購房者擔憂的交付問題，該名銷售人員解釋說，之前是京基、恒大和南約股份三家公司合作開發，恒大出現資金鏈問題后，已經完成切割徹底退出了，項目現場由京基操盤，不會存在交樓問題。

御景薈都售樓部的沙盤 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

記者查詢深圳市住建局官網獲悉，御景薈都于2021年7月30日獲得預售證，開發企業為深圳市百納投資有限公司，2019年通過協議受讓獲得該宗地塊的開發權，房屋用途為商務公寓和商業，預售套數超3500套。該項目已網簽房源多集中在1棟，2棟房源均為期房待售狀態。

啟信寶顯示，深圳市百納投資有限公司成立于1998年，法定代表人為邱洞明，由深圳市晶南餐飲管理有限公司100%持股，股權穿透后，實控人顯示為京基地產代理公司，這也與現場銷售人員介紹的項目現狀相符。

易居研究院數據顯示，御景薈都10月份售出公寓124套，成交均價約3萬元/平方米，套均價約121萬元/套。而9月份該項目僅售出了22套公寓。

對于現場銷控表與網簽數據的差異情況，及獲得預售證一年之久部分樓棟仍為零網簽等問題，上述銷售人員表示，“我們9月才開盤，好多按揭的房源還沒審批完，所以網簽不了，銀行審批需要1-2個月。”

毛坯房賣出區域封頂價

與御景薈都打出低價折扣快消不同，信達金尊府項目則以區域最高備案限價銷售，在售94~143平方米的三房到四房戶型，有著更高的總價和單價。

《每日經濟新聞》記者實地走訪時發現，信達金尊府位于坪山區中山大道及錦龍大道交匯處東南側，距離建設中的深圳地鐵14號東部快線錦龍站約500米。東側為中山小學和中學，西側緊鄰錦龍大道，周邊有力高君御國際、京基御景印象、龍光玖云著等次新盤，以及佳華沙湖廣場等待入市新盤。

信達金尊府售樓部的沙盤 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

記者注意到，該項目最早備案和對外宣傳項目名稱為信達泰禾金尊府，不過目前售樓處和小區入口的標識，均顯示為是“信達金尊府”。

現場置業顧問告訴記者，目前在售有三種戶型，毛坯現房交付，其中94平方米三房總價約375萬-390萬元，115平方米四房總價約460萬-480萬元，143平方米四房總價約590萬-605萬元，單價區間在3.9萬~4.3萬元/平方米。

對于價格，置業顧問表示，2015年拿地時樓面價就達2.5萬元/平方米，“現在只能以區域最高備案價賣，少賠些，也沒有額外折扣。“

據悉，金尊府項目用地于2015年12月底由信達+深圳坤潤投資以30.3億元聯合取得，2016年引入泰禾代建，規劃總建面約23萬平方米，由9棟高層建筑、1棟幼兒園、2層地下室、沿街商業及配套用房組成。

此后泰禾曝出資金鏈問題后，金尊府被信達完全接手，直到去年9月才正式對外銷售。“目前94平米三房還有少量戶型可選，其他面積段戶型要多些。”上述置業顧問介紹說。

信達金尊府現場 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

雖然信達金尊府現房銷售有一定優勢，但周邊即將入市的大量房源，一定程度上加大了該項目的銷售難度。如距離金尊府不到一公里的佳華沙湖廣場，被稱作坪山最大的舊改項目，目前正在緊鑼密鼓準備入市。

11月9日晚7時左右，《每日經濟新聞》記者在現場看到，佳華沙湖廣場項目售樓部里仍燈火通明，主管帶著所有銷售人員進行加急培訓。

晚上7點的佳華沙湖廣場售樓部仍燈火通明 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

現場銷售人員告訴記者，“我們還沒有拿正式拿預售證，正在全力蓄客階段，有超1500多套住宅可售，吹風價約4萬/平方米，戶型為69-118平方米的2-4房。”該項目預計于2025年精裝交付，同時項目還規劃有公寓、商業和辦公。

當被問及該項目與周邊信達金尊府等現房和次新房優勢時，上述銷售人員反問道，“泰禾都爛尾了，又開始賣了嗎？”

記者|甄素靜 編輯|魏文藝盧祥勇 蓋源源 杜恒峰

校對|王月龍

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