11月9日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報(bào)管理的通知》，通知增大了房企在售房過(guò)程中價(jià)格下浮動(dòng)空間，亦對(duì)價(jià)格調(diào)整周期進(jìn)行了修改。

多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這主要與當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷有關(guān)。今年以來(lái)，東莞已多次放松房地產(chǎn)調(diào)控，此類(lèi)降價(jià)政策有助于進(jìn)一步提振交易市場(chǎng)，對(duì)于房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流改善等都具有積極作用。

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價(jià)格下浮空間增大

通知規(guī)定，新建商品住房項(xiàng)目累計(jì)申請(qǐng)辦理預(yù)(現(xiàn))售批次的首次申報(bào)平均價(jià)格，不得高于經(jīng)備案的同類(lèi)型住宅申報(bào)均價(jià)(含)，且不低于該申報(bào)均價(jià)的90%(含)。

相較此前政策中申報(bào)價(jià)格最多下浮10%，通知規(guī)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，網(wǎng)簽銷(xiāo)售價(jià)格不得高于房屋申報(bào)價(jià)格，且比申報(bào)價(jià)格下浮不超過(guò)15%(含)。

此外，通知還要求，已辦理預(yù)(現(xiàn))售但未售出的新建商品住房需調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格的，自取得預(yù)售許可證(或現(xiàn)售備案證書(shū))之日起滿360天方可上浮調(diào)整，上浮幅度不超過(guò)5%(含)，滿180天方可下浮調(diào)整，下浮幅度不限。此前政策規(guī)定是滿90天后可進(jìn)行下浮調(diào)整。

“年底開(kāi)發(fā)商為沖業(yè)績(jī)促回款，會(huì)采取一定的降價(jià)銷(xiāo)售策略，而此次限價(jià)政策的調(diào)整也給了開(kāi)發(fā)商較大的自主定價(jià)權(quán)。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)在接受記者微信采訪時(shí)表示，除7月份“解限”政策力度較大，短期內(nèi)帶動(dòng)了市場(chǎng)成交的回升外，進(jìn)入到傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場(chǎng)成交不但沒(méi)有持續(xù)走高，反而在政策利好消化后持續(xù)走低，10月份商品住宅成交套數(shù)不足2000套。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策充分說(shuō)明在項(xiàng)目定價(jià)方面更加務(wù)實(shí)，更加給予房企保障。比如允許預(yù)售證滿半年的，自由下調(diào)售價(jià)幅度，這就使得一些滯銷(xiāo)盤(pán)或庫(kù)存項(xiàng)目有更好的定價(jià)空間，對(duì)于以價(jià)換量具有積極意義。

新房二手房循環(huán)問(wèn)題待解

實(shí)際上，今年以來(lái)，東莞已經(jīng)出臺(tái)了“莞七條”等多條刺激樓市交易政策，從成交量來(lái)看，除7月短暫爆發(fā)后，其余月份成交拉升并不特別明顯，但從成交價(jià)格來(lái)看，其在全國(guó)行政區(qū)內(nèi)已名列前茅。

騰訊谷雨數(shù)據(jù)根據(jù)全國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)整理顯示，除直轄市外，截至2022年第三季度，在全國(guó)房?jī)r(jià)最高的十大地級(jí)行政區(qū)中，東莞房?jī)r(jià)位列第七，折合單價(jià)27315元/平方米。

從新房和二手房來(lái)看，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份東莞新房成交均價(jià)達(dá)到3.1萬(wàn)元/平方米，二手房為2.1萬(wàn)元/平方米。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪時(shí)表示，過(guò)去幾年地市火熱，對(duì)新房?jī)r(jià)格的拉動(dòng)很明顯，而二手房?jī)r(jià)格低，業(yè)主降價(jià)賣(mài)，新房和二手房循環(huán)出現(xiàn)了問(wèn)題，也導(dǎo)致現(xiàn)在新房銷(xiāo)售比較困難。

對(duì)于如何解決新房二手房循環(huán)問(wèn)題，在李宇嘉看來(lái)，東莞樓市本身深圳和廣州投資客群體較多，令當(dāng)?shù)貥鞘兄刃蜉^為混亂，而當(dāng)樓市預(yù)期下行，外地投資客減少后，本地需求及購(gòu)買(mǎi)力難以跟上。

合富大數(shù)據(jù)顯示，10月東莞新建商品住宅網(wǎng)簽約33.2萬(wàn)平方米、2885套，環(huán)比9月減少25%，成交下探，同比去年10月減少34%。1-10月新房住宅成交量?jī)H次于2008年同期，市場(chǎng)信心不足，樓市仍處于筑底期。

二手住宅網(wǎng)簽約28.3萬(wàn)平方米，2801套，環(huán)比減少22%，同比增加3.5倍；均價(jià)約21878元/平方米，環(huán)比微跌0.9%，同比上漲43%。10月東莞二手房市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)冷，掛牌量持續(xù)增加，降價(jià)出貨成主流，曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤(pán)也“跌跌不休”。

李宇嘉認(rèn)為，新房?jī)r(jià)格下浮幅度從10%調(diào)至15%，從市場(chǎng)實(shí)際調(diào)研來(lái)看，確實(shí)能帶動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力提升；而滿180天方可下浮調(diào)整，且下浮幅度不限，拉長(zhǎng)下調(diào)時(shí)間間隔，一方面是為了避免給市場(chǎng)傳達(dá)不斷下降的預(yù)期，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期；同時(shí)也變相鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商有節(jié)奏地降價(jià)，實(shí)現(xiàn)有效需求釋放，實(shí)現(xiàn)在價(jià)格上的供需匹配。