“只要我在的話，明年會(huì)往6萬套的目標(biāo)沖刺。”

(相關(guān)資料圖)

日前，雅詩閣中國區(qū)董事總經(jīng)理陳志商在談及2023年發(fā)展目標(biāo)時(shí)如是說，這也是雅詩閣在收購?qiáng)W克伍德全球后第一次在國內(nèi)公開發(fā)聲。

雅詩閣是凱德投資旗下全資子公司、服務(wù)公寓及酒店業(yè)主和住宿運(yùn)營商，截至今年7月31日，在全球40多家國家、200多個(gè)城市運(yùn)營超過900家物業(yè)，服務(wù)公寓、共享公寓和酒店客房（含在建）共計(jì)超過15.3萬套。

而在中國市場，雅詩閣已進(jìn)駐41座城市，擁有及管理物業(yè)200家，服務(wù)公寓、共享公寓和酒店客房（含在建）共計(jì)超過4.4萬套。

圖源：雅詩閣提供

“原定于2023年要完成的全球16萬套的目標(biāo)，今年或許就能完成；但中國區(qū)離擴(kuò)張目標(biāo)還有一些距離。”

三年的疫情對(duì)所有的線下服務(wù)業(yè)都帶來巨大挑戰(zhàn)，而疫情前以高端商旅客、國際客源為主的雅詩閣也不例外。陳志商透露，未來雅詩閣在擴(kuò)大、加深高端服務(wù)公寓護(hù)城河的同時(shí)，還計(jì)劃發(fā)展酒店業(yè)務(wù)；而這與中國酒店品牌在疫情后推出服務(wù)公寓品牌的動(dòng)作，正好形成交鋒。

01

沖刺6萬套

即將到來的2023年，是雅詩閣進(jìn)入中國的25周年。在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，雅詩閣需要一份靚麗的成績單，來證明過去25年在中國的投入是值得驕傲的。

過去三年的疫情，對(duì)雅詩閣在中國乃至全球發(fā)展的挑戰(zhàn)都是巨大的。不過，隨全球經(jīng)濟(jì)逐步擺脫疫情陰影及商旅市場的復(fù)蘇，雅詩閣的業(yè)績也逐步回暖。

其母公司凱德投資的財(cái)報(bào)顯示，2021財(cái)年稅后凈利潤13.49億新元，而包括雅詩閣在內(nèi)的旅宿業(yè)務(wù)在報(bào)告期內(nèi)新簽15000套、新開超8200套單元。

但雅詩閣在華業(yè)務(wù)伴隨著疫情的反復(fù)，時(shí)處低氣壓狀態(tài)。陳志商坦言，2022年至今在中國新簽單元約5000套、20多家物業(yè)，這與他期待的至少10000套有非常大的差距。

“上海在上半年關(guān)了兩三個(gè)月，7月份剛剛看到市場回暖，緊接著就是海南、新疆，到如今全國新一輪疫情。”陳志商說，“今年只剩下不到兩個(gè)月了，我還是希望能夠盡量拼到期待值，擴(kuò)張是企業(yè)的生命本質(zhì)。”

今年，雅詩閣即將迎來中國的第100家物業(yè)的開業(yè)。目前，雅詩閣在中國的布局聚焦京津、滬蘇杭、廣深、蓉渝、武漢這五大核心城市群，華東區(qū)和華南區(qū)較為集中。

其中華東區(qū)（包括在建）含68家服務(wù)公寓、7家長租公寓、1家酒店和1家樂齡公寓，品牌包含雅詩閣、馨樂庭、馨樂庭連心（酒店）、lyf、奧克伍德、盛捷、達(dá)美庭（樂齡服務(wù)公寓）、雅遇（長租公寓）、雅院，算是雅詩閣在中國的品牌展示區(qū)。

而從品牌布局占比來看，單看雅詩閣這一高端公寓品牌，中國占了全球77家物業(yè)中的49家。

圖源：雅詩閣提供

陳志商透露，目前雅詩閣旗下所有的房間在中國的RevPAR相比國外較低，而中國國內(nèi)分區(qū)域來看， 雅詩閣品牌的ADR在一二線城市的差異能達(dá)到2.5倍以上。

“但這并不代表雅詩閣的服務(wù)公寓進(jìn)不了三線城市。”陳志商表示，相較于追求高入住率，一些業(yè)主更加看重品牌對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升。一般服務(wù)公寓都會(huì)有小產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主在養(yǎng)了5-10年之后可以通過整棟出售或散賣變現(xiàn)。

而雅詩閣背靠母公司凱德投資，多年來已經(jīng)積累了“投、融、建、管、退”成熟運(yùn)作能力，過去雅詩閣在華已經(jīng)通過投資和退出獲取了較大的物業(yè)溢價(jià)。比如，2020年，雅詩閣公寓信托出售了廣州雅詩閣，售價(jià)為1.55億新元，較該物業(yè)賬面價(jià)值高52%，較2012年的收購價(jià)高約81%。

而這項(xiàng)能力對(duì)于如今國企進(jìn)入租賃市場以及REITs在中國住房市場的成熟后，雅詩閣期待依然可以穩(wěn)定發(fā)揮作用。陳志商表示，一些國企要為農(nóng)村青年來城市務(wù)工提供公寓，雅詩閣除了幫助國企管理資產(chǎn)外，也有興趣組織相應(yīng)的資金進(jìn)行投資。

02

酒店市場比服務(wù)公寓大得多

雅詩閣在中國6萬套的目標(biāo)里，還包括了在短住市場的擴(kuò)張，也就是——酒店。

雅詩閣以長住的服務(wù)公寓聞名，但在酒店市場通過并購也擁有多個(gè)酒店物業(yè)和品牌線。

在酒店物業(yè)方面，根據(jù)空間秘探統(tǒng)計(jì)，2012年，雅詩閣收購了英國卡文迪什倫敦酒店；2016年，雅詩閣信托以1.58億美元收購美國紐約翠貝卡的喜來登酒店；2019年，在卡塔爾投資局的支持下，雅詩閣以2.02億澳元收購了位于北悉尼第一高樓內(nèi)一處擁有252間客房的酒店，同年雅詩閣信托還以6060萬澳元收購了位于悉尼機(jī)場的Felix Hotel。

在酒店品牌方面，2021年完成對(duì)印尼塔姿亞酒店管理公司的重組后，雅詩閣新增Preference、Vertu、狐度海睿思、狐度、也旅、FoxLite和POP!等品牌；而在2019年3月，雅詩閣旗下的馨樂庭推出商務(wù)酒店子品牌——馨樂庭連心，布局商務(wù)酒店市場。

在酒店管理方面，華住在新家坡的首家全季最初交由雅詩閣管理運(yùn)營，不過如今這家店的經(jīng)營權(quán)已經(jīng)交回給華住 。

目前，馨樂庭連心在中國已簽約三個(gè)項(xiàng)目，分別位于上海、西安、重慶，但并未透露是否自持物業(yè)，未來是否開放加盟也仍然未知。

據(jù)悉，雅詩閣在中國的收入約有三分之一來自于短住客。而雅詩閣忠誠度計(jì)劃雅星會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，其會(huì)員的平均入住房晚為2.7晚。這已經(jīng)和酒店形成了事實(shí)上的競爭，因此對(duì)雅詩閣來說，做酒店是順理成章的事情。

陳志商舉例說，找到一個(gè)住三個(gè)月的客人，和找到一個(gè)住三天的客人，顯然是前者難度更大些。“同時(shí)對(duì)于出差三五天的商旅客來說，住一個(gè)單間跟一個(gè)套房，肯定是套房舒服，還可以洗衣做飯，這是一個(gè)很大的需求。”

目前雅詩閣在全球主要客源為商旅客，直銷比例高達(dá)75%，有強(qiáng)大的企業(yè)客戶直簽力量。雅詩閣對(duì)酒店的定位就是承接商旅客的短住需求，自身的服務(wù)公寓也是其酒店的客源渠道之一。

在推出馨樂庭連心的次月，2019年4月，覆蓋短期出游、居家長住、協(xié)議價(jià)客戶的雅詩閣全球忠誠度計(jì)劃雅星會(huì)推出，會(huì)員積分可部分抵部分或全部房費(fèi)。目前雅星會(huì)在全球近260萬會(huì)員；其中中國會(huì)員超過92萬，預(yù)計(jì)中國會(huì)員預(yù)訂收益今年將超過1.5億元，其中4.8%的鉑金會(huì)員貢獻(xiàn)了29%的收益，相當(dāng)于每名鉑金會(huì)員在今年為雅詩閣帶來約1000元的收益。

圖源：雅詩閣提供

相比住客周期長并且退出時(shí)可以通過散賣獲利的公寓，酒店主要通過運(yùn)營獲利，對(duì)于流量的穩(wěn)定性要求更高。

“要做好酒店管理公司必然需要有忠誠度計(jì)劃，”陳志商認(rèn)為，“一些很成功的酒店品牌，會(huì)員都有1-2億人，基本上這個(gè)品牌就自帶流量。”

除了長期看好中國市場的商旅和家庭休閑出行，服務(wù)式公寓市場規(guī)模的限制也讓雅詩閣不得不布局酒店市場。陳志商表示，很多城市可以容納500到1000家酒店，但是無法容納超過50家服務(wù)公寓，“到了一定規(guī)模，很難說服業(yè)主在同一個(gè)城市再投資服務(wù)公寓，因?yàn)槲覀儫o法保證業(yè)績。”

這從服務(wù)公寓和酒店的規(guī)模數(shù)據(jù)上就可窺一斑。雅詩閣在全球共計(jì)運(yùn)營及儲(chǔ)備900個(gè)物業(yè)逾15.3萬套房，反觀位于2021《HOTELS》雜志“全球酒店集團(tuán)225強(qiáng)”排名首位的萬豪共計(jì)運(yùn)營2795家酒店共計(jì)144.6萬間房，房間數(shù)足足是前者的9倍。

再看中國酒店市場的發(fā)展前景，從連鎖化率來看，《2022年中國酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2022年我國酒店連鎖化率升至35%，但較發(fā)達(dá)國家的60%仍有差距，酒店品牌化仍有很大空間。

但是中國酒店市場在疫情之下存量競爭激烈和經(jīng)營承壓也是既定事實(shí)，若雅詩閣在酒店市場加速擴(kuò)張，也勢(shì)必需要在擴(kuò)張手段、商業(yè)模型、管理模式、經(jīng)營策略和產(chǎn)品服務(wù)配套等方面做出能夠與國內(nèi)國際知名酒店品牌競爭的差異化。

“凱德投資也擁有幾家酒店，在疫情期收入大減，還要繼續(xù)投入成本。”陳志商對(duì)做酒店的壓力已有預(yù)期，“但只要沒有疫情，在中國這樣一個(gè)旅游、商業(yè)活動(dòng)非常旺盛的市場，酒店仍然有比較好的發(fā)展。”

據(jù)悉，雅詩閣除了早餐之外，旗下公寓品牌并沒有配套其他的餐飲服務(wù)，而餐飲服務(wù)又是高端酒店的重要服務(wù)配套之一。不過，陳志商透露，雅詩閣新近收購的奧克伍德全球有餐飲優(yōu)勢(shì)，未來會(huì)將這一強(qiáng)項(xiàng)復(fù)制到酒店市場。

03

與酒店正面交鋒

當(dāng)雅詩閣慢步進(jìn)入酒店市場時(shí)，酒店及其關(guān)聯(lián)品牌也再一次開始布局服務(wù)公寓，尤其在今年下半年開始，根據(jù)空間秘探統(tǒng)計(jì)：

7月，由華住戰(zhàn)略投資的城家宣布合并瑞貝庭，后者是中富旅居與新加坡城市發(fā)展集團(tuán)(CDL)聯(lián)合創(chuàng)建的服務(wù)式公寓品牌，擁有7棟物業(yè)近1000套房源；

8月，太古地產(chǎn)宣布在大灣區(qū)開設(shè)“居舍系列”品牌酒店，大灣區(qū)首店除了提供115間客房之外，還配備44間服務(wù)式公寓；

9月，開元旅業(yè)推出長租公寓品牌開元摩所；

10月，良程酒管與索享酒店集團(tuán)宣布共同發(fā)展良程酒管旗下藝龍海系列及中高端服務(wù)式公寓品牌藝龍瑞閣國際公寓，嶺南控股則公告擬租賃廣州多處物業(yè)用于拓展高端酒店式公寓品牌管理項(xiàng)目直營店……

“我們也關(guān)注到了酒店集團(tuán)的動(dòng)態(tài)，”陳志商說，“這也是酒店在疫情下的一種選擇，但沒有疫情的話，中國這么大的市場，光酒店板塊就有很大的生意和潛力。”

浩華發(fā)布的2022年第四季中國酒店市場景氣調(diào)查報(bào)告顯示，2022年第四季度的酒店市場信心再度下挫，全國綜合景氣指數(shù)由上一季度的-13降至-25；整體看來，在形勢(shì)尚不明朗的情況下，受訪者對(duì)平均房價(jià)的預(yù)期更為悲觀，六成受訪者認(rèn)為2022年第四季度的平均房價(jià)將持平或低于2021年同期水平。

相比之下，服務(wù)公寓由于住客居住時(shí)間長，在疫情之下收入相對(duì)有保障。陳志商透露，雅詩閣在中國2022年到今的長住收入同比增長15%，上海疫情期間上海物業(yè)平均入住率達(dá)到80%，二線城市的物業(yè)在疫情期間也有30%的入住率，基本可以不虧錢。

同時(shí)，公寓在疫情之下還可以通過散賣的方式回籠資金，退出方式也更加成熟多元。相比投資酒店這類只能做整宗出售的資產(chǎn)，發(fā)展服務(wù)公寓也有利于酒店集團(tuán)更好地配置物業(yè)資源。

陳志商認(rèn)為，一些酒管公司能做好酒店，但想做好服務(wù)公寓就不那么容易。

大多數(shù)酒管公司只做加盟，按酒店?duì)I收水平收取管理費(fèi)用，但至于酒店經(jīng)營好壞全憑業(yè)主、酒店總經(jīng)理的水平。同時(shí)，酒管公司在酒店“投、建、融、管、退”等環(huán)節(jié)，只能關(guān)注到部分環(huán)節(jié)，對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)的全生命周期管理缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

陳志商表示，過去十年中國服務(wù)公寓市場，是國際服務(wù)公寓品牌、地產(chǎn)公司、VC/創(chuàng)業(yè)者、酒店集團(tuán)共同競爭的市場，尤其是公寓創(chuàng)業(yè)者經(jīng)歷一波“爆雷”之后，如今服務(wù)公寓市場以地產(chǎn)品牌如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等為主，國際品牌除了被雅詩閣收購的奧克伍德全球，老對(duì)手輝盛國際在中國的發(fā)展節(jié)奏逐步放緩。

“我對(duì)萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓及其他本土品牌都很尊重，不過本土酒店集團(tuán)做服務(wù)公寓特別成熟的例子還沒有觀察到。”

不過，他對(duì)國際酒店品牌在服務(wù)公寓領(lǐng)域的布局有所防范。

事實(shí)上，國際酒店品牌做公寓的歷史由來已久，如萬豪行政公寓、喜來登公寓、瑰麗府邸、麗思卡爾頓公寓、凱賓斯基公寓等等多與其酒店物業(yè)共同抱團(tuán)。

陳志商相信國際酒店品牌已經(jīng)看到了服務(wù)公寓在疫情之下韌性，“他們絕對(duì)是實(shí)力雄厚，也是有能力做出好產(chǎn)品的。但雅詩閣也不會(huì)停步，不排除會(huì)通過并購來進(jìn)一步加強(qiáng)品牌和產(chǎn)品的完整性。”