觀點(diǎn)網(wǎng) 央行“第二支箭”再度發(fā)力，令近兩日地產(chǎn)股迎來(lái)了高光時(shí)刻，但卻是有人歡喜有人憂。

就港龍中國(guó)地產(chǎn)而言，別人山花爛漫之時(shí)自己迎來(lái)了至暗時(shí)刻。

(資料圖片)

除港龍中國(guó)地產(chǎn)之外，港股地產(chǎn)股在11月10日早間多數(shù)走低，龍光集團(tuán)跌3%，報(bào)0.485港元；祥生控股集團(tuán)跌1.67%，報(bào)0.295港元；富力地產(chǎn)跌5.15%，報(bào)1.29港元。

同樣是股價(jià)下滑，但是跟港龍中國(guó)相比，其他房企就顯得不足為奇。

股票被做空？

具體跌到什么程度？?jī)H11月10日早間，港龍中國(guó)地產(chǎn)跌近40%，本周來(lái)看，累計(jì)跌幅已經(jīng)到80%左右。

近期的持續(xù)暴跌，讓港龍中國(guó)看起來(lái)更加苦不堪言，年跌逾90%，11月9日跌42%，報(bào)0.84港元/股，市值也僅剩6.9億港元。

縱觀歷史，該公司于2007年在常州成立，業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)周邊城市，包括江蘇常熟、南通以及浙江杭州、嘉興等地。該集團(tuán)還于2018年進(jìn)軍一線城市上海，以及河南省和貴州省內(nèi)多個(gè)主要城市。

作為蘇系房企，總部移至上海后，便在2020年于港交所上市，彼時(shí)江蘇和浙江貨值占比近90%，后迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)川渝，布局全國(guó)的野心愈發(fā)強(qiáng)烈。

截至2022年中期，港龍擁有土儲(chǔ)862.07萬(wàn)平方米，涉及72個(gè)項(xiàng)目，有65個(gè)項(xiàng)目在長(zhǎng)三角地區(qū)，土儲(chǔ)建面占比71.5%。

如此觀之，其體量并不算大，但高周轉(zhuǎn)的進(jìn)攻策略好似一直是港龍的戰(zhàn)略方針。

據(jù)2020年提交的招股書顯示，港龍中國(guó)2017-2019年物業(yè)開發(fā)及銷售復(fù)合年增長(zhǎng)率113.5%；凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率278.6%。

高周轉(zhuǎn)也因此導(dǎo)致了高負(fù)債，其資產(chǎn)負(fù)債比率由2018年的122.1%，提升至2019年的172.6%。

企查查信息顯示，這是一家富有家族色彩的房企。

高管名單中，呂氏家族成員居多。同時(shí)，境內(nèi)主體港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有對(duì)外投資企業(yè)28家，目前這些公司多有股權(quán)質(zhì)押、被執(zhí)行情況。

對(duì)于此次股價(jià)大跌，港龍中國(guó)對(duì)外回應(yīng)稱，這與外資機(jī)構(gòu)做空有關(guān)，近期香港內(nèi)房股都在被外資機(jī)構(gòu)逐步做空，剛好輪到了港龍中國(guó)。

真正的原因在11月10日晚間港龍中國(guó)地產(chǎn)發(fā)布的一則公告中有所揭示。

股份出售與美元債展期

11月10日晚，港龍中國(guó)地產(chǎn)披露內(nèi)幕消息稱，董事會(huì)注意到公司股份價(jià)格及成交量于2022年11月10日出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，港龍中國(guó)地產(chǎn)董事會(huì)知悉，控股股東呂明、呂永茂、呂進(jìn)亮、呂永南及呂志聰（呂氏家族）通過(guò)全資擁有投資公司所持有及聯(lián)系人所持有的合共約3.08億股股份，已由若干第三方行使對(duì)前述股份的權(quán)益而出售。

緊接出售事項(xiàng)后，呂氏家族合共持有港龍中國(guó)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)約55.72%的權(quán)益，且仍為控股股東。

從公告可知，這部分3.08億股是由第三方行使權(quán)益而出售，并非控股股東的主動(dòng)出售行為。

而該公司半年報(bào)顯示，港龍中國(guó)股份由實(shí)益擁有人華興、華聯(lián)、華隆分別持股30.99%、24.35%、18.45%，三者分別為董事長(zhǎng)呂明及其胞兄呂永南、呂永茂實(shí)際控制。

港龍中國(guó)地產(chǎn)還在該公告中表示，業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)保持正常。

整體來(lái)看，目前港龍中國(guó)并未官宣前10月銷售業(yè)績(jī)，但據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2022年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)，港龍中國(guó)前10月錄得全口徑銷售額104.4億元，位居86名。

另?yè)?jù)此前報(bào)道，港龍中國(guó)地產(chǎn)1-9月共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣95.41億元，同比下降62.6%；9月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額11.41億元，同比下降54.35%。

相比上年同期255.1億元，如此大幅度的跌幅，銷售回款與現(xiàn)金流的壓力可想而知。

從2022年中期財(cái)報(bào)看，港龍中國(guó)截至6月底擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物57.3億元，短債15.3億元，扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債比率約59%，凈負(fù)債率24%，現(xiàn)金短債比3.7倍。

雖然身處“綠檔”，但港龍對(duì)美元債展期依然暴露出背后資金鏈脆弱的一環(huán)。另一方面，13.5%的高融資成本，也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

而且在資本市場(chǎng)股價(jià)大跌的同時(shí)，港龍中國(guó)仍然完成了一次關(guān)鍵的美元債展期。

該公司表示，股價(jià)表現(xiàn)與經(jīng)營(yíng)本身并無(wú)太多關(guān)聯(lián)，票據(jù)交換要約所以能夠順利進(jìn)行。

于11月9日，港龍中國(guó)地產(chǎn)宣布，本金額合共1.45億美元的票據(jù)成功展期。在注銷該等票據(jù)后，余下未償付的票據(jù)本金額將為1300萬(wàn)美元。

完成交換要約后的新票據(jù)將于2023年11月8日到期，并由2022年11月9日起（包括該日）按年利率13.5%計(jì)息，利息須于2023年5月9日及2023年11月8日支付。

而這是港龍中國(guó)第二次對(duì)美元債進(jìn)行展期，上一次發(fā)生在去年10月26日，展期完成后，票據(jù)到期日正是今年11月。