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文/樂居財經 嚴明會

賣掉一個項目，化解了三筆債務。陽光城(000671)在“買方市場”的談判桌上，仍有話語權。

6月13日，陽光城集團股份有限公司發布公告稱，擬將全資子公司杭州高光置業有限公司（以下簡稱“高光置業”）轉讓給濱江集團(002244)，股權轉讓對價為14.98億元。同時陽光城及高光置業原對中融信托負有的33.04億元還款義務轉由買方承擔。

交易雙方分別為陽光城及其持有100%權益的子公司陽光城集團浙江置業有限公司（以下簡稱“浙江陽光城”）、杭州濱江房產集團股份有限公司及其持有100%權益的子公司杭州繽慕企業管理有限公司（以下簡稱“杭州繽慕”）。

此前的5月6日，陽光城曾披露過這筆交易。不同的是，此次交易的總代價合計約48億元，而之前披露的交易價格為“不超過57億元”。

表面上看，陽光城的作價“縮水”了，陽光城“賤賣”了，實則不然。相比之前，陽光城多化了一筆14.98億債務。

“縮水”的交易

高光置業最值錢的，是手中的地塊。其通過全資子公司金華虹光置業有限公司（以下簡稱“金華虹光”）持有位于浙江省永康市經濟開發區6宗地塊，均為商服、城鎮住宅用地，土地使用權面積共計35.24萬平方米，系原眾泰小鎮項目。其中一地塊約300套商品房住宅已經全部銷售完畢。

(資料圖)

交易完成后，浙江陽光城將不再持有高光置業權益，杭州繽慕將持有其100%權益和股權，從而間接持有永康眾泰小鎮項目開發主體金華虹光置業有限公司100%股權。

2021年7月21日，陽光城發布公告稱，其全資子公司杭州高光置業擬以61.45億元收購金華虹光有限公司100%股權以及應收債權。

同年8月9日，高光置業股權發生變更，浙江陽光城退出持股，將100%股權轉給了中融信托。此前陽光城的公告中明確表示，中融信托持有高光置業債權33.04 億元，浙江陽光城享有高光置業100%權益。這意味著，中融信托只是“債主”，而陽光城賣掉高光置業的目的之一便是化債。

不過，按照此前公告，這筆交易里還有另一筆債務的化解。根據濱江集團公告，繽慕公司還將代替高光置業向杭州濱祁企業管理有限公司（下稱“濱祁企管”）清償借款合計23.27億元。而濱祁企管是濱江集團子公司。

也就是說，陽光城賣掉高光置業是同時向中融信托、濱江集團償債。而彼時陽光城公告中提到“轉讓總對價預計不超過人民幣57億元”，這個數據基本是兩筆債務之和。

然而，陽光城披露的最新的交易對價卻是48億，其中包括中融信托33.04億債權和股權轉讓對價為14.98億元。

新冒出的這筆14.98億元股權轉讓對價，則是陽光城新化解的第三筆債務。

據濱江公告，高光置業及其子公司金華虹光置業有限公司對浙江陽光城擁有1,497,834,775.73元的債權，根據浙江陽光城要求，高光置業及其子公司金華虹光置業有限公司擬豁免上述債權。

簡單來說，這筆14.98億元的債務，陽光城也不用還了。

出售一個項目，陽光城化解了三筆債，合計71.3億元。不過，在化債路上，陽光城仍有很長一段路要走。

5月5日，陽光城公告稱，公司已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計金額301.91億元，正與金融機構或其他合作方進行談判。

濱江“不差錢”

此次收購，濱江“花費”了三筆費用，向中融信托償債的現金33.04億元，債務抵償23.28億元，債務豁免14.97億元，合計約71.3億。即便如此，濱江仍算撿漏。

按照總價71.3億元，新地塊計容建筑面積85.65萬平米計算，樓面地價約8323元/平方米。濱江公告中披露，若債權豁免最終實施，本次收購的樓面地價約 9000 元/平方米。而根據公開信息，當地的新房均價早已超過2萬。濱江集團在收購公告中表示，將推進眾泰小鎮開發建設。

5月16日，濱江集團舉辦2021年度網上業績說明會，董事長戚金興在會上回復投資者關于收購陽光城永康項目原因及計劃時表示，濱江在2021年上半年已介入陽光城永康項目，此次主動把該項目其他股權收購過來，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方對項目的風險，也符合深耕浙江的發展戰略，讓項目未來安全健康地開發建設。

其實，濱江在此次收購前就已占有所收購目標公司的少數權益。2021上半年，濱江新增土地儲備項目中包括眾泰小鎮4、5、6、7號共四幅地塊，取得方式為并購，權益比例均為36%，這四塊土地正是陽光城此前獲取的地塊。

在房地產形勢越發嚴峻之際，房企們紛紛捂緊了錢袋子，甚至是為還債發愁。濱江卻在這個時候逆勢擴張，今年1-5月，濱江在杭州及寧波共新增16個項目。

在今年杭州首批集中供地中，濱江斥資184億元一舉拿下11宗塊地（含合作地塊），總計容建面約128萬平方米。戚金興表示，拿地是基于對杭州房地產市場可持續發展的信心。據悉，其中部分項目在今年可以達到預售條件。

先是在公開市場拿地，再接盤陽光城6宗地塊，短時間內出手闊綽，可見濱江的資金充裕。截至2021年期末，濱江有211.41億元貨幣資金在手，短期債務為139.96億元，現金短債比為1.51倍。

此外，濱江還有832.43億元的銀行授信額度，較上年末增加16%，截至2021年末授信額度已使用356.61億元，剩余可用授信額度475.82億元。