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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

賣掉一個(gè)項(xiàng)目，化解了三筆債務(wù)。陽光城(000671)在“買方市場(chǎng)”的談判桌上，仍有話語權(quán)。

6月13日，陽光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，擬將全資子公司杭州高光置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“高光置業(yè)”）轉(zhuǎn)讓給濱江集團(tuán)(002244)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為14.98億元。同時(shí)陽光城及高光置業(yè)原對(duì)中融信托負(fù)有的33.04億元還款義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承擔(dān)。

交易雙方分別為陽光城及其持有100%權(quán)益的子公司陽光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“浙江陽光城”）、杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司及其持有100%權(quán)益的子公司杭州繽慕企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“杭州繽慕”）。

此前的5月6日，陽光城曾披露過這筆交易。不同的是，此次交易的總代價(jià)合計(jì)約48億元，而之前披露的交易價(jià)格為“不超過57億元”。

表面上看，陽光城的作價(jià)“縮水”了，陽光城“賤賣”了，實(shí)則不然。相比之前，陽光城多化了一筆14.98億債務(wù)。

“縮水”的交易

高光置業(yè)最值錢的，是手中的地塊。其通過全資子公司金華虹光置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金華虹光”）持有位于浙江省永康市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6宗地塊，均為商服、城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)面積共計(jì)35.24萬平方米，系原眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目。其中一地塊約300套商品房住宅已經(jīng)全部銷售完畢。

(資料圖)

交易完成后，浙江陽光城將不再持有高光置業(yè)權(quán)益，杭州繽慕將持有其100%權(quán)益和股權(quán)，從而間接持有永康眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)主體金華虹光置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

2021年7月21日，陽光城發(fā)布公告稱，其全資子公司杭州高光置業(yè)擬以61.45億元收購金華虹光有限公司100%股權(quán)以及應(yīng)收債權(quán)。

同年8月9日，高光置業(yè)股權(quán)發(fā)生變更，浙江陽光城退出持股，將100%股權(quán)轉(zhuǎn)給了中融信托。此前陽光城的公告中明確表示，中融信托持有高光置業(yè)債權(quán)33.04 億元，浙江陽光城享有高光置業(yè)100%權(quán)益。這意味著，中融信托只是“債主”，而陽光城賣掉高光置業(yè)的目的之一便是化債。

不過，按照此前公告，這筆交易里還有另一筆債務(wù)的化解。根據(jù)濱江集團(tuán)公告，繽慕公司還將代替高光置業(yè)向杭州濱祁企業(yè)管理有限公司（下稱“濱祁企管”）清償借款合計(jì)23.27億元。而濱祁企管是濱江集團(tuán)子公司。

也就是說，陽光城賣掉高光置業(yè)是同時(shí)向中融信托、濱江集團(tuán)償債。而彼時(shí)陽光城公告中提到“轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)預(yù)計(jì)不超過人民幣57億元”，這個(gè)數(shù)據(jù)基本是兩筆債務(wù)之和。

然而，陽光城披露的最新的交易對(duì)價(jià)卻是48億，其中包括中融信托33.04億債權(quán)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為14.98億元。

新冒出的這筆14.98億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，則是陽光城新化解的第三筆債務(wù)。

據(jù)濱江公告，高光置業(yè)及其子公司金華虹光置業(yè)有限公司對(duì)浙江陽光城擁有1,497,834,775.73元的債權(quán)，根據(jù)浙江陽光城要求，高光置業(yè)及其子公司金華虹光置業(yè)有限公司擬豁免上述債權(quán)。

簡(jiǎn)單來說，這筆14.98億元的債務(wù)，陽光城也不用還了。

出售一個(gè)項(xiàng)目，陽光城化解了三筆債，合計(jì)71.3億元。不過，在化債路上，陽光城仍有很長一段路要走。

5月5日，陽光城公告稱，公司已到期未支付的債務(wù)（包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品等）本金合計(jì)金額301.91億元，正與金融機(jī)構(gòu)或其他合作方進(jìn)行談判。

濱江“不差錢”

此次收購，濱江“花費(fèi)”了三筆費(fèi)用，向中融信托償債的現(xiàn)金33.04億元，債務(wù)抵償23.28億元，債務(wù)豁免14.97億元，合計(jì)約71.3億。即便如此，濱江仍算撿漏。

按照總價(jià)71.3億元，新地塊計(jì)容建筑面積85.65萬平米計(jì)算，樓面地價(jià)約8323元/平方米。濱江公告中披露，若債權(quán)豁免最終實(shí)施，本次收購的樓面地價(jià)約 9000 元/平方米。而根據(jù)公開信息，當(dāng)?shù)氐男路烤鶅r(jià)早已超過2萬。濱江集團(tuán)在收購公告中表示，將推進(jìn)眾泰小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。

5月16日，濱江集團(tuán)舉辦2021年度網(wǎng)上業(yè)績(jī)說明會(huì)，董事長戚金興在會(huì)上回復(fù)投資者關(guān)于收購陽光城永康項(xiàng)目原因及計(jì)劃時(shí)表示，濱江在2021年上半年已介入陽光城永康項(xiàng)目，此次主動(dòng)把該項(xiàng)目其他股權(quán)收購過來，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，也符合深耕浙江的發(fā)展戰(zhàn)略，讓項(xiàng)目未來安全健康地開發(fā)建設(shè)。

其實(shí)，濱江在此次收購前就已占有所收購目標(biāo)公司的少數(shù)權(quán)益。2021上半年，濱江新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中包括眾泰小鎮(zhèn)4、5、6、7號(hào)共四幅地塊，取得方式為并購，權(quán)益比例均為36%，這四塊土地正是陽光城此前獲取的地塊。

在房地產(chǎn)形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻之際，房企們紛紛捂緊了錢袋子，甚至是為還債發(fā)愁。濱江卻在這個(gè)時(shí)候逆勢(shì)擴(kuò)張，今年1-5月，濱江在杭州及寧波共新增16個(gè)項(xiàng)目。

在今年杭州首批集中供地中，濱江斥資184億元一舉拿下11宗塊地（含合作地塊），總計(jì)容建面約128萬平方米。戚金興表示，拿地是基于對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的信心。據(jù)悉，其中部分項(xiàng)目在今年可以達(dá)到預(yù)售條件。

先是在公開市場(chǎng)拿地，再接盤陽光城6宗地塊，短時(shí)間內(nèi)出手闊綽，可見濱江的資金充裕。截至2021年期末，濱江有211.41億元貨幣資金在手，短期債務(wù)為139.96億元，現(xiàn)金短債比為1.51倍。

此外，濱江還有832.43億元的銀行授信額度，較上年末增加16%，截至2021年末授信額度已使用356.61億元，剩余可用授信額度475.82億元。