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對于上市物企來說，過去一年的經(jīng)營性現(xiàn)金流表現(xiàn)甚至比利潤增長更重要。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入流動性危機，這場危機從開發(fā)企業(yè)蔓延到上下游，牽連甚廣，而在眾多受影響的行業(yè)里，與開發(fā)商關(guān)系密切的物業(yè)公司亦成為擔憂的對象。

一方面，流動性危機導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)減緩拿地，進而傳導(dǎo)至市場層面的銷售下滑，作為物業(yè)公司規(guī)模增長的最重要構(gòu)成，開發(fā)商交付放緩必然會影響物業(yè)公司的業(yè)績增長；另一方面，由于主流物企大多是開發(fā)商的子公司，母公司現(xiàn)金流陷入困境，在一定程度上加劇了對關(guān)聯(lián)交易的擔憂。

在這種情況下，物企的現(xiàn)金流情況至關(guān)重要，收入增長能否轉(zhuǎn)化成賬上的現(xiàn)金流，是衡量物業(yè)公司發(fā)展的試金石，為此，和訊房產(chǎn)推出《2021年上市物企經(jīng)營性現(xiàn)金流榜》（以下簡稱為“榜單”），通過現(xiàn)金流視角分析物企發(fā)展的含金量。

整體來看，2021年上市物企的經(jīng)營性現(xiàn)金流輕微增加。根據(jù)榜單，2021年上市物企經(jīng)營性現(xiàn)金流均值為4.37億元，僅比去年高出0.11億元。相較而言，2020年上市物業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流增加值為1.64億元，遠高于2021年的現(xiàn)金流增加情況。由此可見，上市物業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流增長顯著放緩。

對于這種現(xiàn)象，克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨認為，一方面是因為物企在追求發(fā)展速度過程中投入較多，各項成本增加；另一方面，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展越來越好，但由于開發(fā)商陷入流動性危機，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的應(yīng)收賬款大幅增加，從而導(dǎo)致物企賬面資金難以收回。

具體來看，營收規(guī)模越大，經(jīng)營性現(xiàn)金流也越多。根據(jù)榜單，TOP10企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流分別從34.07億元至8.01億元不等，對應(yīng)的企業(yè)分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、越秀服務(wù)、寶龍商業(yè)、建發(fā)物業(yè)、旭輝永生服務(wù)、卓越商企服務(wù)，上述物企的營收也處于行業(yè)前列。

尤其華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、卓越商企服務(wù)等物企，經(jīng)營性現(xiàn)金流增長較快，以華潤萬象生活為例，2021年經(jīng)營性現(xiàn)金流為22.90億元，比去年增加11.87億元，增加值居行業(yè)第一。在業(yè)內(nèi)看來，以商業(yè)物管著稱的企業(yè)，往往利潤較高，相應(yīng)的經(jīng)營性現(xiàn)金流也非常可觀。

2021年上市物企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈增加值TOP10

單位：億元

雖然大部分物企的經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)輕微增長，仍有少部分物企辛苦干了一年，賬上卻沒有現(xiàn)金。根據(jù)榜單，融創(chuàng)服務(wù)、京城佳業(yè)、燁星集團、鑫苑服務(wù)、宋都服務(wù)、朗詩綠色生活等六家物企的經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，以融創(chuàng)服務(wù)為例，其2021年經(jīng)營性現(xiàn)金流為-3.87億元，而去年同期的數(shù)字為10.24億元，2019年同期為7.07億元。

為什么上述物企明明經(jīng)營穩(wěn)健但卻出現(xiàn)了沒錢入賬的現(xiàn)象，進一步分析可以發(fā)現(xiàn)，上述物企的共同特征是應(yīng)收賬款普遍較高。綜合財報可得，融創(chuàng)服務(wù)、京城佳業(yè)、燁星集團、鑫苑服務(wù)、宋都服務(wù)、朗詩綠色生活的應(yīng)收占款比例從51.08%到14.25%不等，尤其融創(chuàng)服務(wù)，超一半的營收款都無法在2021年收回。

2021年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負的物企

單位：億元