幾年前的廈門總價(jià)地王項(xiàng)目，現(xiàn)在賣不出樓面價(jià)了……

在今年二批次集中供地前后，廈門已連續(xù)出臺(tái)涉及限購(gòu)、落戶、優(yōu)先購(gòu)房等方面的多項(xiàng)松綁政策，但對(duì)市場(chǎng)仍無(wú)明顯觸動(dòng)。如果依舊延續(xù)目前的局面，在供應(yīng)大幅增加之下，廈門島內(nèi)外均價(jià)還存在下行壓力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，廈門商品住宅成交金額為48.72億元，環(huán)比下跌7.58%，同比下跌75.38%，僅少數(shù)項(xiàng)目憑借早前開(kāi)盤成交的大量?jī)冬F(xiàn)，在業(yè)績(jī)上有小幅增長(zhǎng)，整體供求仍處低位運(yùn)行，隨著成交放緩，庫(kù)存周期呈持續(xù)拉長(zhǎng)趨勢(shì)。

土地市場(chǎng)的表現(xiàn)可以窺見(jiàn)房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。從5月底廈門二次集中供地成交情況可以看出，房企參與度和溢價(jià)率都在今年首輪集中供地的基礎(chǔ)上繼續(xù)明顯降溫，而這還都發(fā)生在土拍規(guī)則已經(jīng)寬松的情況下。

地王項(xiàng)目賣得比樓面價(jià)還低

據(jù)中原地產(chǎn)廈門研究院統(tǒng)計(jì)，5月廈門住宅供應(yīng)6.3萬(wàn)平方米，成交13.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌8%，同比下跌73%，成交均價(jià)36375元/平方米。

6月9日，福建資深地產(chǎn)評(píng)論人、好房測(cè)評(píng)局負(fù)責(zé)人吳寅在電話接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，5月島內(nèi)基本沒(méi)有純新盤入市，島外項(xiàng)目成為主力。但今年以來(lái)，島外市場(chǎng)整體（形勢(shì)）就不是特別理想，因?yàn)閯傂韬透纳片F(xiàn)在不敢輕易出手購(gòu)買。雖然島外有個(gè)別項(xiàng)目因?yàn)榭們r(jià)低或有核心資源銷售不錯(cuò)，但整體看無(wú)論成交還是上客量都沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)很好的反彈。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，廈門新房供應(yīng)在連續(xù)斷供3周后，本周（5.30-6.5）才供應(yīng)商品住宅6.75萬(wàn)平方米，成交3.44萬(wàn)平方米。

記者發(fā)現(xiàn)，位于島外的海投自貿(mào)國(guó)際是廈門“面包便宜過(guò)面粉”的地王項(xiàng)目之一。項(xiàng)目地塊在2016年被海投以高達(dá)57億元總價(jià)拿下，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都保持著廈門總價(jià)地王紀(jì)錄，地塊折合隱形樓面價(jià)37013元/平方米。

6月9日，記者以購(gòu)房者身份電話咨詢時(shí)了解到，海投自貿(mào)國(guó)際目前銷售均價(jià)在26000元/平方米起，這已是優(yōu)惠后的均價(jià)，比樓面價(jià)便宜了約10000元/平方米。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，廈門二次集中供地在首批次的基礎(chǔ)上繼續(xù)降溫，島內(nèi)地塊成交樓面價(jià)均在40000元/平方米上下，島外則在18000-28000元/平方米。

要么調(diào)低定價(jià)，要么控制總價(jià)

在二次集中供地前后，廈門還接連出臺(tái)了涉及限購(gòu)、落戶、優(yōu)先購(gòu)房等多項(xiàng)松綁政策。廈門本地戶籍二孩及以上家庭可購(gòu)180平方米以下的第三套住宅，非本地戶籍繳納6個(gè)月社保即可在島外購(gòu)房，島內(nèi)在此基礎(chǔ)上需另外提供全日制本科證明即可購(gòu)房。

近日，廈門市住房保障和房屋管理局還發(fā)布島內(nèi)思明區(qū)、湖里區(qū)新建商品住房銷售新通知，增加優(yōu)先購(gòu)房人（符合限購(gòu)且無(wú)住房和交易記錄）界定，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先組織《購(gòu)房意向人登記名冊(cè)》內(nèi)的人員，按照優(yōu)先購(gòu)房人和普通購(gòu)房人兩個(gè)類別先后組織選房銷售。

6月1日，廈門又放松了島外落戶政策，學(xué)歷門檻大幅度降低，島外四區(qū)還可以按相關(guān)規(guī)定實(shí)現(xiàn)買房落戶。

“落戶放松就相當(dāng)于限購(gòu)政策松綁，雖然此舉可以創(chuàng)造出一部分需求，但現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，可能更關(guān)鍵的是要?jiǎng)?chuàng)造城市之外的需求，才能回歸到比較良性的循環(huán)中去。如果市場(chǎng)底部這部分房源很難找到人交易出手，就可能會(huì)影響中高端的改善?！眳且硎?。

克而瑞也指出，5月廈門市場(chǎng)下行壓力持續(xù)、整體表現(xiàn)保持低迷，TOP10房企5月單月僅實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額34.78億元，同比降低74.6%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，處于近年來(lái)單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平，觸底回穩(wěn)預(yù)期或?qū)⑼浦恋谌径取?/p>

“應(yīng)對(duì)的辦法要么是新盤在定價(jià)時(shí)進(jìn)行一定幅度下探，這可能會(huì)吸引到一波需要換房的中高端改善需求；要么是控總價(jià)，現(xiàn)在島內(nèi)新房主力戶型多在140平方米上下，如果把面積段控制在100平方米上下，降低總價(jià)水平，一方面可以保住均價(jià)，另一方面也能觸及市場(chǎng)上對(duì)總價(jià)敏感的改善群體?！眳且J(rèn)為。