4月26日，江蘇中南建設(shè)(000961)集團(tuán)股份有限公司（000961.SZ，簡(jiǎn)稱“中南建設(shè)”）舉行2021年度業(yè)績(jī)交流會(huì)。當(dāng)有投資者拋出“公司如何看待目前的市場(chǎng)和政策走勢(shì)，什么時(shí)候市場(chǎng)會(huì)回暖？”這個(gè)問題時(shí)，中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石以一句“我為公司34年首次虧損再次道歉”展開回答，言語(yǔ)中盡顯歉疚和真誠(chéng)。

此前的4月25日晚間，中南建設(shè)發(fā)布2021年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)營(yíng)業(yè)收入為792.11億元人民幣（下同），同比增長(zhǎng)0.78%；歸母凈利潤(rùn)為-33.82億元，與2022年1月29日《2021年度業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下降的公告》披露的預(yù)計(jì)盈利7.08-21.23億元有重大偏差。

年報(bào)顯示，由于市場(chǎng)調(diào)整的繼續(xù)深入，以及行業(yè)良性循環(huán)恢復(fù)需要時(shí)間，中南建設(shè)大幅增加了對(duì)各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)和存貨計(jì)提的減值準(zhǔn)備38.6億元，由此導(dǎo)致該公司歸母凈利潤(rùn)產(chǎn)生虧損33.8億元。對(duì)此，中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含表示，過去幾年，由于缺乏審慎的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，導(dǎo)致中南一些項(xiàng)目地價(jià)偏高，帶來了大額虧損和減值，直到今天還在為過去幾年的失誤而買單，教訓(xùn)是十分慘痛的。

對(duì)于業(yè)績(jī)出現(xiàn)偏差的原因，陳昱含坦言，無(wú)論是偏于樂觀的業(yè)績(jī)預(yù)判、對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解偏差還是實(shí)際交付的延后等等都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。這背后也暴露出公司存在的經(jīng)營(yíng)問題。她表示，感謝審計(jì)師事務(wù)所的嚴(yán)苛把關(guān)，讓年報(bào)以更謹(jǐn)慎、更保守的態(tài)度擠出水份，呈現(xiàn)更真實(shí)的業(yè)績(jī)面貌。

三道紅線指標(biāo)出現(xiàn)“倒退”

在“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)上，報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)凈負(fù)債率93.16%，同比下降4.11個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率80.52%，同比增加0.76個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比0.60。對(duì)此，中南建設(shè)解釋認(rèn)為，市場(chǎng)持續(xù)下行銷售回款減少，預(yù)售監(jiān)管資金增加，導(dǎo)致非受限資金總量下降。同時(shí)部分長(zhǎng)債年內(nèi)轉(zhuǎn)為短債，引起短債總量增加，從而使得相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)較大幅度下降。

陳昱含解釋稱，三道紅線指標(biāo)的倒退主要?dú)w因于兩方面，一方面是由于融資巨幅下降，以及經(jīng)營(yíng)性回款持續(xù)承壓，導(dǎo)致非受限資金總量并未得到根本性好轉(zhuǎn)。另一方面受政府和社會(huì)資本合作（簡(jiǎn)稱“PPP”）項(xiàng)目低周轉(zhuǎn)高負(fù)債的業(yè)務(wù)拖累，以及非核心的地產(chǎn)業(yè)務(wù)未能出表影響，導(dǎo)致有息負(fù)債相對(duì)凈資產(chǎn)以及賬面資金并未明顯下降。其中，PPP工程有息負(fù)債超了150億元左右，非核心業(yè)務(wù)有息負(fù)債也有近80億，這些大大壓縮了中南建設(shè)尤其是地產(chǎn)和建筑兩大主業(yè)的發(fā)展空間。此外，她補(bǔ)充道，2022年中南建設(shè)的經(jīng)營(yíng)思路是“安全至上，盡我所能”，把現(xiàn)金流管理放在首要位置，保證核心業(yè)務(wù)穩(wěn)定，早日走出困境。

對(duì)于2021年度中南建設(shè)的現(xiàn)金短債比降至1以下，中南建設(shè)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦表示，從現(xiàn)金端口來看，集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金占比越來越少。另外一個(gè)角度來講，以前很多債務(wù)可以進(jìn)行友好協(xié)商展期，但去年這部分難度有所增大，所以這也使得中南建設(shè)原來可以展期的短債，因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)受到阻礙。此外，也有對(duì)并表范圍界定的原因，中南建設(shè)有些平臺(tái)公司轉(zhuǎn)讓了相當(dāng)部分股權(quán)，也導(dǎo)致并表范圍略有變化。

在未來改善三條紅線方面，辛琦表示，這部分指標(biāo)的改善跟經(jīng)營(yíng)動(dòng)作息息相關(guān)，處置部分產(chǎn)業(yè)及部分股權(quán)的過程都會(huì)帶來整體現(xiàn)金流入。希望在國(guó)家宏觀形勢(shì)逐步改善的情況下，能夠有效地傳導(dǎo)到銷售市場(chǎng)。

2021年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企面臨包括融資在內(nèi)的多重壓力。關(guān)于2021年融資成本和不同類型的融資結(jié)構(gòu)變動(dòng)，辛琦表示，實(shí)際上該公司因?yàn)橹苯尤谫Y還比較多，新增的項(xiàng)目，包括續(xù)約的項(xiàng)目，非標(biāo)的多一點(diǎn)，所以非標(biāo)占比到10%。比例上銀行貸款的比例沒有大的變化，是53.9%。銀行借款的成本平均成本不到7%。債券的比例大幅度下降，債券融資平均成本7.5%左右。

在回答中南建設(shè)100億授權(quán)融資計(jì)劃時(shí)，辛琦表示，對(duì)發(fā)債計(jì)劃，也是寄希望于國(guó)家相關(guān)部委在政策方面放松，但能不能發(fā)的出去，現(xiàn)在還不敢斷言。

陳昱含對(duì)此補(bǔ)充道，當(dāng)前融資面臨的挑戰(zhàn)，從宏觀來看，還是行業(yè)非良性循環(huán)的持續(xù)。融資恢復(fù)歸根到底還是市場(chǎng)和信心的恢復(fù)，尤其是消費(fèi)者信心的恢復(fù)，需要企業(yè)增強(qiáng)資金上的自主支配權(quán)，才能主動(dòng)改善企業(yè)狀況。本輪調(diào)控對(duì)民營(yíng)房企信用殺傷極大，未來的融資形式不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)，而且很難有根本性上的好轉(zhuǎn)，尤其是在信用債方面，發(fā)不出的窘境也會(huì)存在。未來，拿信用去融資的時(shí)代已經(jīng)過去了，短期內(nèi)想取得融資肯定是要拿標(biāo)的物的資產(chǎn)，而非信用，所以這也會(huì)形成凈流出的壓力。

現(xiàn)有資源可支撐未來發(fā)展

報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬(wàn)平方米，同比分別減少11.8%和12.9%。2021年，中南建設(shè)新增項(xiàng)目45個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)752.0萬(wàn)平方米，同比減少50.6%。新增項(xiàng)目平均地價(jià)約3837元每平方米，同比下降23.5%。實(shí)現(xiàn)新開工面積989.3萬(wàn)平方米，同比減少27.1%，完成竣工面積1020.4萬(wàn)平方米，同比減少24.4%。

截至2021年末，中南建設(shè)全部開發(fā)項(xiàng)目503個(gè)，其中在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約2974.4萬(wàn)平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1160.5萬(wàn)平方米，可竣工資源總面積4134.9萬(wàn)平方米，其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約64%。

陳昱含表示，以目前的銷售態(tài)勢(shì)，公司資源可以支持更長(zhǎng)時(shí)間。從目前的宏觀形勢(shì)來看，去年下半年公司停止拿地，這個(gè)決策是正確的，當(dāng)時(shí)是審慎經(jīng)營(yíng)的選擇，現(xiàn)在看來是一個(gè)必然而且正確的安排，否則今天面臨的狀況可能會(huì)更困難，更顯危機(jī)。

針對(duì)中南建設(shè)大量的土儲(chǔ)分布在三四線，對(duì)公司流動(dòng)性、安全性是否有所影響這個(gè)問題，陳昱含指出，城市能級(jí)的劃分不是鐵板一塊，地域上的不平衡遠(yuǎn)大于城市能級(jí)差異。中南建設(shè)在的三四線都在長(zhǎng)三角，所以長(zhǎng)三角占了60%以上，長(zhǎng)三角和東部沿海的三四線市場(chǎng)有一個(gè)特色，叫核心都市圈，而且在優(yōu)勢(shì)的城市群或者在經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶上。她認(rèn)為，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性一定程度上走在全國(guó)前列，也會(huì)擁有更健康的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)，匹配得上公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和安全性要求。

面對(duì)總體宏觀形勢(shì)仍不容樂觀的2022年，陳昱含表示，仍然有信心確保財(cái)務(wù)安全，目前公司賬面資金224億，遠(yuǎn)大于一年內(nèi)到期的公開債務(wù)17億。伴隨資產(chǎn)和業(yè)務(wù)出清，以及針對(duì)前融、開發(fā)貸等銀行融資，通過債務(wù)展期、轉(zhuǎn)貸續(xù)貸，公司短債償付安全能夠保障。當(dāng)前形勢(shì)下，公司必須接受規(guī)模調(diào)整，夯實(shí)能力基礎(chǔ)、確保長(zhǎng)期穩(wěn)健。

對(duì)于集團(tuán)未來的發(fā)展期望，陳錦石表示，近段時(shí)間，中南已經(jīng)開始全面行動(dòng)，重點(diǎn)抓改革，促轉(zhuǎn)型，具體來看：一是結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)適度瘦身；二是建筑業(yè)務(wù)要穩(wěn)，總體導(dǎo)向是要把企業(yè)做穩(wěn)做長(zhǎng)。