4月25日晚間，云南城投(600239)發(fā)布2021年年度報告。

報告顯示，2021年云南城投核心經(jīng)營指標(biāo)稍有改善；但營業(yè)利潤、凈利潤、歸母凈利潤、扣非后歸母凈利潤等仍處于虧損狀態(tài)。此外近年來云南城投轉(zhuǎn)型定位多次轉(zhuǎn)變，未來發(fā)展之路漫長且多艱。

賣資產(chǎn)以增利潤

資料顯示，云南城投2019年、2020年連續(xù)兩年均處于虧損狀態(tài)，2021年財務(wù)狀況略有改善，但仍未實現(xiàn)扭轉(zhuǎn)盈虧。

報告顯示，2021年云南城投實現(xiàn)營業(yè)收入60.47億元，同比增長37.65%；歸屬股東凈利潤-5.07億元，較2020年的-25.86億元上升80.40%；扣非后歸母凈虧損22.68億元，較2020年虧損幅度收窄；歸屬股東凈資產(chǎn)為7.05億元，由負(fù)轉(zhuǎn)正。

云南城投表示，期內(nèi)歸屬股東的凈利潤較上期增加20.8億元，主要原因為本期處置下屬企業(yè)股權(quán)實現(xiàn)投資收益24.18億元，使歸屬于上市公司股東的凈利潤增加。

（數(shù)據(jù)來源：Wind 單位：億元）

此外，截至報告期末，云南城投有息負(fù)債總額260.6億元，同比下降57.33%。同時由于轉(zhuǎn)讓下屬公司股權(quán)，期內(nèi)現(xiàn)金流大幅增加。其中經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額273.77億元，同比增4807.15%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額34.4億元，同比增1.76%。

云南城投表示，將繼續(xù)推進(jìn)重大資產(chǎn)重組及資產(chǎn)置出工作，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，預(yù)計2022年末資產(chǎn)負(fù)債率降至90%以下。

可以看出，2021年云南城投主要是通過賣資產(chǎn)來增利潤，核心經(jīng)營指標(biāo)的改善依靠的并非經(jīng)常性營業(yè)所得。對投資收益的過度依賴，疊加2021年部分項目土地被有償收回，使云南城投手握資產(chǎn)所剩無幾，未來發(fā)展不具備可持續(xù)性。

年報顯示，2021年昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心呈貢分中心有償收回公司下屬全資子公司云南城投天堂島置業(yè)所持有的608.34畝土地，補(bǔ)償費31.05億元。

從“買買買”到“賣賣賣”

頻繁地買入賣出資產(chǎn)，對于云南城投而言并不陌生。

資料顯示，自2007年上市以來，云南城投為擴(kuò)張版圖規(guī)模，于2016年開始頻繁收購資產(chǎn)。其中2016-2017年通過重大資產(chǎn)重組受讓“銀泰系”16家公司股權(quán)引發(fā)外界關(guān)注。隨著銀泰項目股權(quán)的全部過戶，至2018年底云南城投實現(xiàn)了全國化布局。

但激進(jìn)的擴(kuò)張使云南城投的債務(wù)壓力陡增、現(xiàn)金流承壓。數(shù)據(jù)顯示，除2017年外云南城投的現(xiàn)金流始終處于流出狀態(tài)。其中，2016年經(jīng)營性現(xiàn)金流-19.35億元、2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流-22.43億元、2019年經(jīng)營性現(xiàn)金流-27.37億元。

在此背景下，連續(xù)虧損的云南城投通過資產(chǎn)重組及資產(chǎn)置出來改善公司的經(jīng)營狀況。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年1月云南城投向省城投集團(tuán)出售17家公司股權(quán)，后在4月又將杭州銀云70%的股權(quán)置入，預(yù)估對價約50.9億元。其中包含除杭州理想外的15家“銀泰系”項目公司。

2021年推動重大資產(chǎn)重組工作，通過公開掛牌轉(zhuǎn)讓的方式出售蒼南銀泰置業(yè)70%股權(quán)、北京房開90%股權(quán)等11家標(biāo)的公司股權(quán)；除重大資產(chǎn)重組外，通過非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓及公開掛牌的方式完成17家下屬公司的置出工作。

云南城投在年報中表示，2021年公司主要以縮表出清、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)抗風(fēng)險能力為首要任務(wù)。截止2021年末公司合并范圍內(nèi)子單位由期初89家縮減至61家。

2022年云南城投的資產(chǎn)處置還在繼續(xù)。4月20日，云南城投再次發(fā)布《關(guān)于公司籌劃重大資產(chǎn)重組暨關(guān)聯(lián)交易的提示性公告》，擬對外出售昆明城海、紅河地產(chǎn)、西安東智等20家公司若干比例股權(quán)。

公告表示，云南城投通過本次資產(chǎn)出售將逐步轉(zhuǎn)型為以物業(yè)管理、商管運營等核心業(yè)務(wù)為主的輕資產(chǎn)運營城市綜合服務(wù)商。

而這一觀點在年報中也有體現(xiàn)。云南城投在年報中透露，依托云南省政府及康旅集團(tuán)的有力支持，公司可通過整合內(nèi)外部商管、物業(yè)、文旅資產(chǎn)和康養(yǎng)服務(wù)等優(yōu)質(zhì)資源，向輕資產(chǎn)運營方向轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型“商管+物管”

值得注意的是，近年來云南城投一直致力于轉(zhuǎn)型發(fā)展，但轉(zhuǎn)型定位卻在不斷調(diào)整。

據(jù)悉，云南城投2018年計劃實現(xiàn)向“開發(fā)商+運營商”的轉(zhuǎn)型；2019年也曾提出成為“綠色康養(yǎng)綜合服務(wù)商”的目標(biāo)，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商全面轉(zhuǎn)型；2020年則提出成立“綜合性城市服務(wù)”和“旅游服務(wù)”兩大平臺，轉(zhuǎn)型為“具有差異化競爭力的綜合服務(wù)運營商”。

此次，云南城投定位“物管+商管”的輕資產(chǎn)運營，以尋求破局和突圍。

年報顯示，經(jīng)過多年發(fā)展，云南城投旗下“融城”系城市地產(chǎn)、“夢享”系文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、“銀泰”系商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品系列已覆蓋云南、四川、陜西、浙江、海南等省份，截止報告期末存續(xù)地產(chǎn)項目23個。

而2021年云南城投商業(yè)管理收入9.9億元，同比增23.5%業(yè)務(wù)毛利率82.86%；物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入3.83億元，同比增9.85%，業(yè)務(wù)毛利率17.06%。

報告期內(nèi)，物業(yè)管理方面，旗下云南城投物業(yè)服務(wù)管理項目20余個，簽約面積約500余萬平方米，公司已著手籌備“城市運營服務(wù)”平臺，擬從提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、整合內(nèi)外部資源著手，擴(kuò)大管理規(guī)模。

商業(yè)管理方面，公司下屬云泰商業(yè)管理（天津）有限公司簽約項目19個，簽約面積約238萬平方米，現(xiàn)正著力搭建深度運營體系，培育核心競爭力優(yōu)勢，致力將“云泰商管”打造成國內(nèi)一線商管品牌。

云南城投表示，2022年擬通過“業(yè)務(wù)提升+內(nèi)部整合+外部拓展”的方式鍛造內(nèi)功、培育核心競爭力、提高收入規(guī)模，降低經(jīng)營風(fēng)險。

在行業(yè)競爭日趨激烈的當(dāng)下，轉(zhuǎn)型發(fā)展和布局多元賽道是部分房企提高競爭力的方式。但不可否認(rèn)的是，轉(zhuǎn)型之路從來不是一帆風(fēng)順的，云南城投能否抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)型成功還需時間來確認(rèn)。