2022年，對于北京購房人來說，是一個“殺入內(nèi)城”最好的時間。

近期，北京改善市場像是按下快進(jìn)鍵，二環(huán)附近的北京瑞府、端禮著、建國門9號等項目接連發(fā)布動態(tài)，中信城四期也有動工傳聞，僅四月一個月，二環(huán)附近推出的高端新盤能湊一桌麻將，這在往年可是不太常見的。

再加上三環(huán)外一房難求的北沙灘的學(xué)府公館，低調(diào)蓄客的泛海融創(chuàng)壹號院，以及二批次供地中即將登場的太陽宮地塊......改善市場的廝殺已經(jīng)開始，購房者口袋中的小錢錢恐怕是“兇多吉少”了。

01

豐臺擂臺賽開鑼

幾天前，和訊房產(chǎn)到北京瑞府的臨時售樓處看了看，盡管正式售樓處、沙盤、戶型、樣板間要啥啥沒有，但仍有時不時前來咨詢的購房者。看來，對于實力強勁的二環(huán)購房者來說，天壇府的推出并不解渴。

此外，一河之隔的端禮著近期也是動作頻頻。兩個項目距離不到兩公里，戶型相似，價格接近，開發(fā)商針鋒相對，各有千秋，這場貼身肉搏不可避免。

端禮著，由首開、建工、中海聯(lián)合推出，未來精裝交付，銷售指導(dǎo)價11.2萬/㎡，該宗地須配2.57萬平保障房。在端禮著臨近的萬泉寺東路9號院，二手房掛牌價6-7萬/平米，沒有想象中的貴。

北京瑞府限價10.9萬，因為是新共有產(chǎn)權(quán)房，打94折，也就是10.246萬，擁有價格優(yōu)勢。附近二手房方面，紀(jì)家廟地塊臨近萬柳園小區(qū)，該小區(qū)建成于90年代，交易網(wǎng)站顯示，其二手房掛牌價格大多在5.5萬元/平方米左右，也不貴。

但區(qū)域范圍內(nèi)，更具可比性的華潤昆侖域、招商中國璽兩個項目都曾出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，目前兩個項目二手房價格多在10-14萬元/平方米區(qū)間內(nèi)。

從項目性質(zhì)來看，端禮著不出意外將是西南二環(huán)邊唯一一個流通性沒有限制的純商品房，附近紀(jì)家廟北京瑞府和新上架的亞林西板塊都是新共產(chǎn)房。北京瑞府沒有任何保障性租賃住房，但由于是新共產(chǎn)房，5年之內(nèi)不能交易。

北京瑞府將推出550戶房源，端禮著將推出406套房源，近千套房源入市，金融街(000402)及麗澤商務(wù)區(qū)的改善需求將得到一輪釋放。

02

內(nèi)城改善戶型終于有進(jìn)步了

從西城天鑄到天壇府，內(nèi)城的樓盤，由于僧多粥少根本不愁賣，因此誕生于此的項目戶型一直是馬馬虎虎，容易淪為槽點。例如，盡管天壇府賣的如火如荼，但其部分“抽象”的戶型仍然飽受質(zhì)疑。

不過，值得慶幸的是，或許是因為有了對手，有了競爭，這次開發(fā)商終于走出了“閉著眼睛做戶型”的舒適圈，兩個項目戶型還算良心。

從端禮著發(fā)布的戶型來看，130㎡三居為三室兩廳兩衛(wèi)，約10.6m南向面寬，客廳面寬約4.2m，主臥面寬約3.5m，主臥加多功能活動室?guī)С巷h窗，采光充足。客餐廚一體設(shè)計，配有西廚，衛(wèi)生間干濕分離。

150㎡四居為四室兩廳三衛(wèi)，約12.6m南向面寬，客廳面寬約5.8m，主臥面寬約3.6m，套房式主臥+次臥。戶型方正，南北通透，公共區(qū)域十分寬敞。分區(qū)較為合理，亮點頗多。

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

北京瑞府戶型還未對外公布，但據(jù)華潤內(nèi)部人士透露，這次北京瑞府地塊有優(yōu)勢，戶型南北通透，面寬值得期待，戶型包括130三居，155和185四居，都是南北通透。且華潤“瑞府”這一豪宅產(chǎn)品系，也讓人們對于這個項目設(shè)計水準(zhǔn)的期待拉滿。

這次擂臺賽，小編可以說是非常期待了。

03

亞林西在趕來的路上

4月19日，北京公布了2022年度第二批次商品住宅用地出讓公告。這次名單公布，為這兩個項目帶來了一個新的競爭對手：豐臺亞林西地塊。

亞林西地塊位于南三環(huán)至南二環(huán)之間，附近有地鐵14號線西鐵營站和19號線風(fēng)門站，北側(cè)是右安門醫(yī)院，與北京瑞府和端禮著一樣，位于麗澤商務(wù)區(qū)的核心輻射區(qū)域內(nèi)。

價格方面，亞林西地塊也由政府持有10%的份額，指導(dǎo)限價11.2萬/㎡。粗略估算，地塊的實際指導(dǎo)價是在10.08萬/㎡左右，與兩項目相比，稍有價格優(yōu)勢。

這塊地將于5月下旬成交，等拿地房企、樓面價公布后，不知道購房者會如何選擇。

內(nèi)城頻出豪宅項目，是購房需求壓抑太久，饑渴難耐？還是開發(fā)商囊中羞澀急需回款？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪指出，雖然內(nèi)城屢出新盤這種情況在往年不太常見，但項目從規(guī)劃建設(shè)到推盤出售整個過程均是按部就班的進(jìn)行，內(nèi)城接連推出新盤與房企的建設(shè)進(jìn)度有較為緊密的聯(lián)系，而且，這幾個項目地塊均較具稀缺性，那么房企在建設(shè)、營銷方式等方面做足準(zhǔn)備工作也需要一定的時間；同時也與前期拿地時間和市場供應(yīng)量不無關(guān)系。

另外，密集推盤也不排除是受近期多城樓市政策有所松動的影響，改善需求或?qū)⑦M(jìn)一步釋放，房企對后續(xù)項目去化表現(xiàn)持看好態(tài)勢，因此抓住恰當(dāng)時機推盤。

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