過(guò)去的 2021 年，是房地產(chǎn)行業(yè)前行困難的一年，也是市場(chǎng)跌宕起伏的一年。但逆境中更能淬煉肉身與靈魂，行業(yè)中的標(biāo)桿企業(yè)展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，比如具備穿越周期能力的金地集團(tuán)(600383)。

在如今的房地產(chǎn)新局面下，復(fù)盤(pán)金地集團(tuán)2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)，其表現(xiàn)出的五大能力尤為突出，而這五大能力也是企業(yè)決勝未來(lái)、永葆青春的關(guān)鍵。

1、穩(wěn)健的盈利能力

“不走尋常路”，是億翰智庫(kù)研究院對(duì)金地集團(tuán)的評(píng)價(jià)。因?yàn)樵谶^(guò)去的幾年，金地集團(tuán)始終堅(jiān)持在不依賴高杠桿、不犧牲利潤(rùn)的前提下實(shí)現(xiàn)規(guī)模高速增長(zhǎng)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%；總資產(chǎn)4628億元，同比增長(zhǎng)了15.23%，近五年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)22%；其中歸屬母公司凈資產(chǎn)630億元，同比增長(zhǎng)9.57%，近五年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到11%。

2021年，房企受調(diào)控以及過(guò)往高價(jià)拿地等因素影響，利潤(rùn)空間被壓縮，利潤(rùn)率逐步與制造業(yè)接軌。從金地集團(tuán)的利潤(rùn)水平看，整體保持在行業(yè)較高水平。

2021年，金地集團(tuán)的綜合毛利率約為21.4%，凈利率為13.1%，凈利率處于龍頭房企前列水平。房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，高于行業(yè)平均值。

穩(wěn)健的盈利能力，也讓金地集團(tuán)有“底氣”和“財(cái)氣”保持持續(xù)的大手筆派息。

2021年，金地集團(tuán)擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利6.3元（含稅），預(yù)計(jì)分紅28.4億元，分紅率30.23%。這是金地上市以來(lái)連續(xù)20年分紅，且連續(xù)6年分紅比例達(dá)到30%以上。

2、卓越的產(chǎn)品創(chuàng)新能力

“產(chǎn)品始終是客戶信任和認(rèn)可我們的唯一標(biāo)準(zhǔn)，除了要?jiǎng)?chuàng)造出新的引領(lǐng)行業(yè)的產(chǎn)品系列及立面之外，還要回歸到關(guān)注企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品規(guī)劃方案及建筑單體打造能力的提升。”金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在年報(bào)中表示。

回歸居住本質(zhì)，引領(lǐng)居住健康和智能科技的新趨勢(shì)，金地集團(tuán)謀篇布局，提出“科學(xué)筑家，智美精工”的品牌理念，強(qiáng)化“智、美、精”三大品牌特質(zhì)，通過(guò)人性化細(xì)節(jié)、持續(xù)領(lǐng)先的科技創(chuàng)新、獨(dú)具格調(diào)的美學(xué)呈現(xiàn)、精益求精的品質(zhì)為客戶打造智慧、美學(xué)、精工的理想生活空間。

比如，在產(chǎn)品系列的智能化方面，將前沿智能科技與智慧人居理念相結(jié)合，在市場(chǎng)較早推出了“Life 智享家”產(chǎn)品，為客戶提供涵蓋家庭、社區(qū)、物業(yè)系統(tǒng)化、一站式解決方案。

景觀設(shè)計(jì)方面，開(kāi)創(chuàng)性推出“Micro Climate 微氣候智慧決策系統(tǒng)”和“玩唄”社區(qū)生活系統(tǒng)。為了響應(yīng)國(guó)家“3060”雙碳節(jié)能政策，公司建立了“G-WISE 金地綠色健康”企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，大力發(fā)展綠色建筑。

此外，金地集團(tuán)在工程管理方面，控質(zhì)量安全保交付，克服了各地疫情、限電等多重不利因素影響，努力確保全年的供貨和交付任務(wù)的完成。在產(chǎn)品交付方面，2021年金地集團(tuán)新開(kāi)工面積達(dá)到1843萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)16%；竣工面積達(dá)到1534萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)39%。

而正是以實(shí)實(shí)在在產(chǎn)品及服務(wù)提升為核心，金地集團(tuán)以卓越的品牌力收割了從剛需到高端各個(gè)不同層次的消費(fèi)者“芳心”，這顯著的體現(xiàn)在金地集團(tuán)的銷售額上。年報(bào)顯示，2021年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額2867.1億元，逆勢(shì)增長(zhǎng)18.15%，領(lǐng)先TOP10房企21.7個(gè)百分點(diǎn)，銷售目標(biāo)完成率達(dá)到102%。

在2022年小陽(yáng)春“失約”的一季度，房企普遍銷售承壓之下，金地集團(tuán)更是逆勢(shì)而上，行業(yè)銷售排名由第12位上升至第9位，重回前十行列。

3、“東密西強(qiáng)”的投資布局能力

過(guò)去幾年，金地集團(tuán)一直堅(jiān)持“東密西強(qiáng)”的投資布局，聚焦高能級(jí)城市發(fā)展，加強(qiáng)上海、北京、深圳的深耕力度，嚴(yán)格控制三四線城市的下沉，為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量規(guī)模增長(zhǎng)提供良好支撐。

以2021年為例，金地集團(tuán)投資111宗地塊，其中一二線城市的投資占比高達(dá)65%，市場(chǎng)流動(dòng)性更好、安全性更高的一線城市投資占比明顯提升達(dá)至34%，這提前規(guī)避了市場(chǎng)下行期風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)、企業(yè)年報(bào)

2021年金地集團(tuán)總投資額約 1,309 億元，權(quán)益投資額約 523 億元，公司新增總土地儲(chǔ)備約 1,636 萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約 648 萬(wàn)平方米。

截止報(bào)告期末，公司共進(jìn)入了全國(guó) 78 個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約 6,398萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約 2,923萬(wàn)平方米。在城市深耕戰(zhàn)略的指引下，公司所在城市市場(chǎng)份額得到進(jìn)一步穩(wěn)固和提升，在全國(guó)十多個(gè)城市的市場(chǎng)排名位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。

此外，金地集團(tuán)在土地獲取上除了公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛以外，還通過(guò)舊城改造、合作、收購(gòu)等一系列多元化的拓展方式，獲取了豐富的土儲(chǔ)，2021年，投資方式以投資額計(jì)，金地集團(tuán)非招拍掛拿地占比約49%，同比去年提升173%，多元化獲地能力顯著提升。

4、強(qiáng)勁的多元賽道運(yùn)營(yíng)能力

“在不斷提升主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量的同時(shí)，我們還將積極應(yīng)對(duì)住宅市場(chǎng)政策調(diào)整和規(guī)模收縮，平衡好銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)的投資比重”，凌克表示。

作為早期布局多元化業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，金地集團(tuán)圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)為核心，形成了從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融、代建，到家裝、家居，再到后端的物管、商業(yè)、產(chǎn)園運(yùn)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

2021年，金地集團(tuán)的多元化板塊實(shí)現(xiàn)收入87.4億元，同比增長(zhǎng)20.3%，占營(yíng)收比重達(dá)10%。分業(yè)務(wù)來(lái)看，近幾年金地集團(tuán)在持有運(yùn)營(yíng)物業(yè)、代建、物業(yè)等領(lǐng)域有較顯著成果：

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

在持有型物業(yè)方面，年報(bào)顯示2021年年底金地集團(tuán)在營(yíng)購(gòu)物中心平均出租率維持 90%以上，進(jìn)入成熟期寫(xiě)字樓年底平均出租率達(dá)到 95%以上。

在產(chǎn)業(yè)方面，其新獲取北京坤鼎項(xiàng)目、廣州創(chuàng)智匯、上海安弗施等七個(gè)項(xiàng)目，新增管理面積190萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)核心產(chǎn)業(yè)城市的全面布局；代建業(yè)務(wù)新簽約項(xiàng)目19個(gè)，簽約面積超過(guò)300萬(wàn)平方米。

在長(zhǎng)租公寓方面，成功打造代表性IP“金地草莓社區(qū)”，已經(jīng)入駐深圳、上海、杭州、廣州和成都，在運(yùn)營(yíng)門店超70家，成熟的項(xiàng)目平均出租率穩(wěn)定在 94%以上，達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿水平。

此外，金地物業(yè)更名升級(jí)，發(fā)力智慧物業(yè)。2021年“金地物業(yè)”正式更名為“金地智慧服務(wù)”，充分挖掘“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)”的科技應(yīng)用。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年金地智慧服務(wù)通過(guò)單項(xiàng)目拓展和收并購(gòu)雙輪驅(qū)動(dòng)，新增外拓合約面積超7000萬(wàn)平方米。截止2021年末合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達(dá)71%，非住業(yè)態(tài)占比達(dá)15%。

金地集團(tuán)在年報(bào)中表示，公司還將繼續(xù)穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實(shí)踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。

5、可持續(xù)發(fā)展能力

在不盲目追求規(guī)模化增長(zhǎng)，堅(jiān)守利潤(rùn)底線的原則下，金地集團(tuán)持續(xù)筑高安全邊際，保障資金鏈的順暢流動(dòng)，鍛造可持續(xù)發(fā)展能力。

截至2021年底，金地集團(tuán)凈負(fù)債率為55.2%，剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率再度下降，至67.6%，現(xiàn)金短債比提升至1.4倍。金地集團(tuán)常年低于70%的凈負(fù)債率，三道紅線連續(xù)6年維持在“綠檔”水平，且近幾年處于不斷優(yōu)化中。

受益于投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、工程成本、運(yùn)營(yíng)管理等各項(xiàng)專業(yè)能力的逐年提高，金地集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率（ROE）也有了明顯的提升，2021年的ROE仍達(dá)到了15.7%，處于行業(yè)高位水平。另外，超4500億元的可售資源亦說(shuō)明金地集團(tuán)“后備糧”的充足，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展擁有強(qiáng)有力的支撐。

金地集團(tuán)與銀行等金融機(jī)構(gòu)均建立了良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，銀行授信額度較為充裕，為其融資做了長(zhǎng)足的準(zhǔn)備，充分保證企業(yè)安全問(wèn)題。

年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，公司獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣2,467億元，已使用銀行授信總額為人民幣878億元，尚剩余授信額度1,589億元。報(bào)告期內(nèi)，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。

此外，一金地集團(tuán)直保持著較低的融資成本，2021年其融資成本進(jìn)一步下降至4.56%。體現(xiàn)了因良好健康的可持續(xù)發(fā)展能力，金融機(jī)構(gòu)對(duì)金地集團(tuán)的極大認(rèn)可。

同時(shí)，為實(shí)踐綠色發(fā)展理念及打造綠色地產(chǎn)品牌，金地集團(tuán)于 2021 年 8 月 12 日成功發(fā)行首期集資額為 4.8 億美元、票息 4.95%、3 年期的綠色金融債券。該美元債獲得香港品質(zhì)保證局（HKQAA）的綠色金融認(rèn)證。

金地集團(tuán)也表示，根據(jù)此框架，未來(lái)將持續(xù)實(shí)踐綠色理念，計(jì)劃通過(guò)綠色債券等方式投資符合資格的綠色項(xiàng)目，范疇包括綠色建筑、裝配式建筑、使用鋁膜等新工藝、新技術(shù)等，并在 ESG（環(huán)境、社會(huì)、公司治理）各個(gè)方面實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。