中新經(jīng)緯4月29日電 題：疫情引發(fā)人口流動(dòng)性下降，短期或?qū)_擊長租行業(yè)

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

當(dāng)下，上海實(shí)行分區(qū)封閉管控仍在進(jìn)行中，而疫情下，原本盈利空間狹窄的長租公寓也一度因物資保障問題遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。

近期，有租賃平臺(tái)對(duì)上海50位租客進(jìn)行訪談，結(jié)果顯示約有27%的租客想要離開上?；蛉e的城市發(fā)展。

同時(shí)，長租公寓運(yùn)營商也面臨壓力。據(jù)克而瑞租售調(diào)研，目前租賃企業(yè)普遍面臨門店防疫壓力、生活物資保障、運(yùn)營成本、項(xiàng)目拓展等多方面問題。

租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模增速放緩，上海4月新增供應(yīng)停滯

疫情對(duì)租賃企業(yè)最直接的影響是新項(xiàng)目拓展和開業(yè)停滯。

一季度，深圳、上海等重點(diǎn)城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止?fàn)顟B(tài)，原定開業(yè)的項(xiàng)目被迫延期，因此，住房租賃企業(yè)一季度開業(yè)規(guī)模較上一季度增速出現(xiàn)明顯下跌。

克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度，TOP30住房租賃企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模85.89萬間，同比增長28.86%，較2021年四季度環(huán)比增長7.86%，但增速較2021年四季度下跌了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2021-2022Q1 TOP30住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模變化

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

上海此輪封城已有月余，受此影響，4月上海市無新增開業(yè)的集中式公寓。上一次出現(xiàn)無新增情況，還要追溯到2020年2月，兩次停工停產(chǎn)對(duì)行業(yè)影響較大。

整個(gè)4月份，上海的租賃企業(yè)更多的是配合政府防疫工作，保障租客健康與安全，維系門店正常運(yùn)營。

從上海前3個(gè)月集中式公寓開業(yè)情況看，由于疫情反復(fù)，3月新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)共1618套，較2021年同期下降27%。一季度，上海新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)僅為2213套，相較于2021年同期減少55%。

圖：2020.1-2022.4上海集中式公寓新增開業(yè)規(guī)模變化

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

值得注意的是，不僅是開業(yè)項(xiàng)目停滯，租賃用地供應(yīng)也接近于零。上海作為租賃行業(yè)排頭兵，“十三五”期間共出讓集中式租賃住房項(xiàng)目用地150余幅，可建設(shè)建筑面積約1000萬平方米，而這部分作為保障性租賃住房的新增供應(yīng)土地，大多處建設(shè)施工階段，隨著4月上海封控，所有土地施工全面停滯。

租金變化不大，解封后出租率或下調(diào)

3—4月份，由于城市疫情突發(fā)下的封閉管理，也在一定程度上限制了租金增長。

回看2021年，全國55城個(gè)人房源平均租金為33.21元/平米/月，較2021年同比增長7.27%，租金及增速皆創(chuàng)歷史新高。北上廣深、杭州、成都等一線及強(qiáng)二線城市租金增幅同比更是達(dá)到18%以上。

但進(jìn)入2021年年末，各城市個(gè)人房源租金開啟下滑趨勢(shì)，2022年連續(xù)多月下跌，傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)旺季也隨疫情發(fā)酵未能如期而至。

租賃行業(yè)整體呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，而租金背后反映出的經(jīng)濟(jì)下行壓力和疫情帶來的收入壓力值得重視。

圖：2021年-2022年3月全國55城個(gè)人房源月度租金變化

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

集中式公寓市場(chǎng)由于租約多為半年或者一年，租金變化幅度較小，整體并未受到個(gè)人房源波動(dòng)影響，租金和出租率整體較為平穩(wěn)。整個(gè)4月份，上海在封閉管理情況下，租金也并未有變化，出租率與3月整體基本持平。部分承租政府或者國有資產(chǎn)的企業(yè)在疫情特殊時(shí)期，在租金減免政策上有一定優(yōu)勢(shì)，但大多數(shù)租賃企業(yè)和公寓都面臨空置房源招租難、房源空置率較高的問題。

從對(duì)租客調(diào)研來看，解封后或?qū)⒂胁糠肿饪屯俗猓@也將導(dǎo)致集中式公寓項(xiàng)目出租率下跌。

疫情后長租市場(chǎng)或產(chǎn)生四大變化

盡管租金收入受疫情影響不大，但出租項(xiàng)目的運(yùn)營壓力巨大，如何保障租客物資需求以及門店防疫工作成為重中之重。

好消息是，隨著上海疫情拐點(diǎn)逐漸顯現(xiàn)，疫情后租賃市場(chǎng)將會(huì)有哪些變化是一個(gè)值得思考的問題。

其一，租客流失率或?qū)⑻岣?，租賃企業(yè)經(jīng)營存在挑戰(zhàn)。

租購?fù)瑱?quán)問題在物資保障過程中再次被放大。疫情當(dāng)下，街道派發(fā)物資多優(yōu)先滿足住宅小區(qū)，集中式公寓很少被考慮在內(nèi)，管家或租客更多只能通過團(tuán)購“自救”，以解決基礎(chǔ)溫飽需求。

疫情使部分城市停工停產(chǎn)，如果租客受企業(yè)優(yōu)化或者裁員離開，會(huì)給原本利潤就不大的住房租賃運(yùn)營商帶來壓力。

其二，退租潮隱現(xiàn)，疫情事租客開始傾向租住個(gè)人房源或功能設(shè)備齊全的一居室集中式公寓。

由于此次疫情導(dǎo)致上海封閉管控時(shí)間較長，多數(shù)集中式公寓房間內(nèi)沒有廚房，而公區(qū)廚房在“足不出戶”政策下也變成雞肋。大部分租客因?yàn)闊o法做飯，只能靠泡面或速食解決三餐，即使街道提供物資也多以蔬菜為主，無法烹飪。

此外，據(jù)克而瑞租售調(diào)研，集中式公寓面臨較大防疫壓力，比如感染者轉(zhuǎn)運(yùn)壓力，由于當(dāng)前醫(yī)護(hù)資源緊張，轉(zhuǎn)運(yùn)不及時(shí)很容易造成集中感染，租客對(duì)此較為敏感。

疫情后，部分租客對(duì)租住空間需求也有一定變化，開始傾向于選擇個(gè)人房源滿足做飯需求，或者功能設(shè)備齊全的一居室集中式公寓。而原先的集中式公寓項(xiàng)目，在疫情后由于這部分租客變化可能會(huì)面臨出租率下跌。

其三，租賃用地建設(shè)停滯，新增供應(yīng)放緩，保障性租賃房建設(shè)壓力大。

上海封城管控，企業(yè)停工停產(chǎn)，各類租賃用地建設(shè)也隨之停止，而租賃用地建設(shè)的租賃住房是上流保障性租賃住房供應(yīng)的主要渠道之一，一個(gè)月的停工勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目入市推遲。這使得上海如期完成“十四五”期間保障性租賃房建設(shè)目標(biāo)面臨不確定性。

其四，復(fù)工復(fù)產(chǎn)或帶動(dòng)企業(yè)員工宿舍建設(shè)熱潮。

目前，上海首批復(fù)工復(fù)產(chǎn)的企業(yè)主要為制造型企業(yè)。由于上海很多小區(qū)還在封閉管理，員工很難到崗，給企業(yè)生產(chǎn)的整體統(tǒng)籌管控帶來了難度。疫情之下，藍(lán)領(lǐng)公寓表現(xiàn)出較強(qiáng)發(fā)展韌性。比如魔方公寓疫情期間在管理藍(lán)領(lǐng)等集宿公寓上加大了投入，為人力密集型服務(wù)業(yè)企業(yè)解決協(xié)同管理員工的問題。

租賃市場(chǎng)尚未從此前低迷的市場(chǎng)中走出，而本輪疫情的突襲又給整個(gè)住房租賃行業(yè)帶來一大挑戰(zhàn)。疫情過后，如何恢復(fù)租客信心，建立租客歸屬感、安全感，成為企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，而租賃企業(yè)也將面臨一場(chǎng)生存之戰(zhàn)。(中新經(jīng)緯APP)

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