每一個城市老化的星級酒店，都可以透過其“身上”肉眼可見的歲月痕跡感知一座城的發展故事。歷經數十年的風雨洗禮后，它從最初的輝煌慢慢走向滄桑，宛如一個遲暮的老人，卸下主角光環后開始以旁觀者的姿態靜靜地陪伴著后繼者，似乎這將注定成為它的宿命。

但是，衰敗至鮮少再有人問津真的將成為老酒店不可挽回的結局嗎？

酒店行業的業內人士應該都熟知一句三字箴言 ——“Location, Location, Location”，代入今日的酒店市場環境，其實表達的不止是酒店地理位置對于其經營發展的重要性，更強調了酒店發展也需要充分考慮并發揮所在地理位置的既定優勢。

【資料圖】

每一家上檔次的星級酒店尤其是在當年可以作為城市名片、具有接待或是涉外角色的酒店，其地理位置放在今天，即使不再是被重點關注的地段（例如：CBD），也仍然是城市相對核心的區位。次級區域（例如：開發較落后或是經濟價值較低的老城區）雖然不比CBD的繁華，但其背后的文化和政治因素卻是新CBD所不能匹敵的。

近期，安普華盛接到了眾多老酒店改造的策劃需求，在對項目本體進行分析時我們發現每一個項目都是當年這座城市的“掌上明珠”，在業主甚至是當地人們的心理地位很高。

無論是從項目初期的資金投入、設計方案、檔次定位還是扮演的角色來看，都不遜色于現在占據市場主導地位的新酒店。它只是老了、舊了。

接手這樣的項目，我們在感嘆惋惜的同時也很激動，為能夠參與到“歷史的重建”中去而倍感榮幸。如何能通過好的方案重新煥發老舊項目的風格和活力，不至于淪落至中檔甚至更低端的市場成為我們肩扛的重擔。

基于參與的舊改項目，本文就如何設計并推進“中老年”星級酒店升級改造的問題進行討論，希冀讓更多蒙上塵的明珠及時被發現并再次擦亮。

“更新“ v.s.“改造” ，老舊酒店的六大病癥

在準備啟動改造工程時，首先應分析酒店當下面臨的問題和今后的發展方向及定位。

更新改造是一個相互依存的話題，但又可以拆解為“更新”和“改造”兩個部分，根據實際現狀分步分情況去操作。若想有針對性的對酒店進行成本可控、效果顯著地有機優化，純粹復制粘貼其他項目的操作路徑違背市場規律，對于更新改造的操作沒有一個可以面向所有酒店項目都生效的統一路徑，而可以分類為以下6種情況：

總體而言，1和2是所有酒店都將會面臨、無法避免的綜合性問題且，需要酒店的管理方及業主在運營中根據出現的問題及時進行小范圍的更新調整，以延長酒店在市場上的生命力。大多數國際酒店管理公司對于旗下品牌的更新改造也都有統一的要求和標準：如5-7年翻新，12-15年大改。

3-6的問題則并非直觀體現在酒店的資產端，而是反映在酒店的日常運營和績效中，需要結合項目的具體情況、預算情況、期望目標等多種因素進行具體地分析討論。

除此之外，也有業主在咨詢時提出過地理位置不理想的問題，老舊的星級酒店在地理位置上通常不存在太大的問題，但也有因為城市重心發生外移導致的地理位置逐漸變得不再理想的情況。

由于地理位置無法進行更改，因此可以結合上面的六點從運營端入手進行優化，重新對產品進行定位，進而適配現有客群結構。如此一來即可在制約條件下，通過盡可能少的二次投入而對項目進行改造更新。

“三味” 改造方式，妙手回春

結合上述需求和市場實際的改造項目，可以劃分成三種改造方式：

三種方案涉及的時間周期（沉沒成本）和二次投入成本都相差甚遠，因此如何選擇及進行方案設計成為酒店業主方在提出改造時的重中之重，以確保投入能夠換回理想的效果和未來永續發展的收益能力。

資產修復型

老舊的星級酒店最明顯的問題莫過于設施設備老化以及風格的明顯落后，所以很多項目走到了改造這一步時，多數是考慮進行更為現代化的裝修。

這一操作確實可以在短期內明顯改善酒店之前存在的部分問題，如果酒店本身的產品、運營依舊是在能得到市場和消費者認可的情況下，只是單純資產存續有了一定年限，可以考慮只以裝修翻新為主的資產修復型改造。

翻新改造一般周期可以控制在3-6個月內，費用在千萬以內，大型改造的話一般在10-15個月，耗資在五千萬至一億元不等。

此類改造路徑相對統一，如果是國際品牌則更是有其統一的標準和流程可以參考。

但如果酒店本身的產品、運營問題已經反映到了財務端，那么此資產修復型的改造就并不能真正解決酒店本身存在的問題。

回歸老酒店這個資產本身來看，盲目追求市場的熱度而不從酒店本身實際情況出發的話，老牌酒店最珍貴的韻味和歷史價值則存在著丟失的風險，設計與原本產品調性的不融合也可能會引起“四不像”的反噬。

從長期的發展來看，此類的改造投入性價比是極低的。建議業主根據預算情況考慮第二或者第三類改造形式。

局部優化型

過于老舊的星級酒店（賓館）尤其是單體酒店，我們并不建議只進行簡單的資產物理翻新和修復工作。因為在運營超過一定年限后，酒店通常已經脫離了市場的整體發展方向，資產修復已經不足以再助力酒店運營績效的提升，或者說再次的投資不足以產生相應的回報。

所以更建議在進行資產修復時搭配產品和內容的優化。

討論到優化提升時，大多數酒店業主考慮的便是通過加盟或者委托更有影響力的品牌去實現酒店的升級。

換牌確實是一個操作簡單并且容易落地的方式，并且交由擁有標準化模式以及專業團隊的成熟的酒管公司去主導進行，無論是財務成本還是時間成本都更為可控，酒店重新進入市場后的容錯率也更高。

這時，業主所需要的考慮的便是根據改造目標和長期價值的實現去選擇一個具有針對性的品牌，盡可能的和酒店本身的歷史文化屬性相契合，并且避免市場同質化嚴重的問題。

針對特別具有品牌和歷史價值的老牌星級酒店，如當地第一家五星級酒店、國賓館等此類具有不可替代性的資產，保留自主品牌然后由業主方團隊主導改造的方案設計通常具有較好效果。在這種情況下，業主方的團隊將會引入專業的第三方咨詢機構作為外腦進行配合，從梳理酒店現狀開始一步步挖掘存在的問題，再逐一針對痛點出具多種解決方案，最后將碎片式的方案進行融合形成完整的改造方案。

完全升級型

完全升級的方案是局部優化方案的加強版。如果酒店經營狀態良好且改造資金充沛，可以考慮進行完全升級，以實現可持續發展。（點擊《九年磨一劍——廣州白天鵝的浴火重生》）

局部優化和完全升級的改造行為必須要通過有針對性、目標性、落地性的改造方案來實現，即“改造無統一路徑”—— 每一個項目的主要問題、改造目標、預算費用、執行團隊都存在差異化。若對項目沒有進行深入的了解和評判，失敗的改造并不偶然。

以我們為某一客戶服務的實際操作過程為例，在開始設計更新改造方案前，可能將包含至少以下步驟和內容：

老舊酒店改造思路

改造不同新建，大刀闊斧不如精雕細琢。只有在找到問題源頭后進行有針對性的修補才可發揮改造更新這一動作的真正價值，并實現更長期的經營發展目標。因此我們也更建議有這一訴求的業主方預留出足夠的工期，避免操之過急。