代建正在成為房企著力布局的第二賽道。在剛過去不久的2022年中期業績會時，包括碧桂園、龍湖、旭輝、建發國際等在內的多家穩健型房企，不約而同表達了對代建市場前景的看好。

在房地產開發領域，代建并非新事物，而是有著十幾年的歷史，專業代建公司如綠城管理、中原建業在代建業務上已初具規模，并完成單獨上市。

步入2022年，代建業務開始受到更多公司的關注，因其低投入、低風險和收入穩定，有助于房企平穩穿越行業周期，成為各家公司增加現金流入、維持穩定經營的措施之一。據億翰智庫統計，截至目前，百強房企中已有超40家房企布局了代建業務。

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多位房地產業內人士表示，除了原本的政府代建、中小房企的商業代建需求之外，代建市場亦有許多新增需求，包括來自開發能力不足的城投公司，以及出險房企旗下需紓困的項目。據海通證券(600837)測算，“十四五”期間，代建業務的市場容量或將達到2000億元左右規模。

超40家房企布局

最近將代建帶入業內關注范圍內的，是華夏幸福(600340)中標沈陽市的一個代建項目。

8月下旬，沈陽市蘇家屯區城市建設局發布了“沈陽市蘇家屯區HD項目-工程管理及造價咨詢”的招標公告；9月13日，招標代理機構公布了該項目的中標人為幸福安基，即華夏幸福旗下的專注經營代建業務的平臺。

這應該是幸福安基獲取的首個代建項目。公開信息顯示，上述招標公告發布于8月17日，幸福安基成立于8月18日。

華夏幸福對代建業務的探索，正是當前房地產行業尋求新的盈利增長點的一個縮影，包括世茂、建發、旭輝、龍湖、碧桂園等公司，都在積極加大布局開拓這項業務。

比如，早已在代建領域發力的朗詩地產，于不久前正式更名為朗詩綠色管理有限公司，并表示未來將專注于輕資產業務，稱開發代建項目產生的利潤將成為集團的主要利潤來源。

旭輝、龍湖、碧桂園則是代建賽道上的“新生”。旭輝在2021年成立了代建平臺旭輝建管，在今年的組織變革中，這一平臺被放到了與開發、商業放到同等的地位上。旭輝建管董事長陳東彪表示要在現有的能力下，“一定要更大（力度）地拓展代建”。

龍湖在2022年的中期業績會上才正式對外發布了代建品牌。該集團CEO陳序平認為，“今年多地的政府地方平臺公司托底土地，其缺乏操盤能力”，這對龍湖發展代建業務將是個機會。

碧桂園亦是旗幟鮮明地表示要在代管代建方面發力。“公司有管理層出身建筑行業，加上多年發展后成本競爭力優勢和機器人建筑新業務”，碧桂園表示在代建業務上擁有不少優勢，總裁莫斌在中期業績會上也披露，與很多地方政府達成了一致，幫助出險企業或者出險項目的完成保交樓。

中金公司在7月份發布的一份研報顯示，以克而瑞2021年全口徑銷售金額為準，TOP50房企中，涉足代建領域的房企共有37家，其中綠城、雅居樂、金地、旭輝等7家房企都對該業務設定了較高的戰略定位且已有一定的體量。若將統計范圍擴大至百強范圍內，據億翰智庫統計，截至目前，已有超40家房企布局了代建業務。

促使房企不約而同地聚焦于代建業務的，是房地產市場的變化。中信建投(601066)地產行業分析師竺勁撰文指出，高周轉年代，房地產開發可以賺取資產升值帶來的利潤，遠高于代建業務收取的管理費，因而房企會將人力主要用在傳統開發業務上，通過自投項目進行擴張，而不愿意大規模布局代建業務。

如今，房地產行業的高周轉模式難以為繼，企業需要降低杠桿、放緩擴張規模，“在這樣的情況下，房企的人員過剩問題凸顯，不少房企紛紛選擇轉向代建這樣的無負債擴張手段，來幫助自身找到新的增長曲線。”竺勁表示。

三大業務板塊持續擴容

“代建市場正迎來逆周期的業務爆發。”綠城管理在2022年中期業績會上給出這樣的判斷。

代建行業根據委托人性質進行劃分，通常可分為政府代建、商業代建、資方代建，分別對應政府、中小型房企和金融機構。

政府代建包括企業通過政府招投標，提供公共住房及公共基礎設施的開發。其中，國家“十四五”規劃中的保租房建設要求帶來了政府代建規模的快速擴張。據海通證券測算，以650萬套的保障性租賃住房的規劃標準計，預計在此期間保障性租賃住房的工程合同總計將超過1.3萬億元。

政府代建也正是綠城管理在2022年上半年增速最高的業務板塊，同比增幅超70%；同期，該公司新拓代建項目中，來自政府、國企委托方總建筑面積也顯著提升，占比超六成。

綠城管理認為，未來，面向低收入群體、新市民、年輕人的保障性住房將會得到更多政策傾斜，政府代建未來市場空間和發展潛力巨大。

商業代建領域除了傳統的中小房企的需求之外，城投公司也有望成為新的需求來源。2021年以來，地方城投的拿地數量增加，有望催生出相當規模的商業代建市場空間。

“城投平臺相較而言缺乏開發能力，而民企在這方面實力較強，輸出品牌和能力，我們就賺開發建造的錢。”2021年底開辟代建業務的某華東上市房企內部人士向記者表示，2021年下半年以來，他所在公司已停止拿地，投拓主力轉向代建項目開拓。

另外，也有公司看重資方代建。據中信建投研報，資方代建原本是代建行業一個小分支，但自本輪地產下行周期以來，融資渠道的收緊使得部分房企現金流壓力增大，不良項目數量增多，AMC、信托承接不良項目后，需要代建公司提供物業開發等方面的咨詢和管理服務，由此推動資方代建的市場的擴容。

綠城管理方面在此前的中期業績會上給出預判，“為紓困類項目提供代建服務將是未來2~3年的市場機會。”在2022年上半年，綠城管理聯合多家金融機構，先后落地了恒大江陰項目、奧園廣州云和公館項目等多個資方代建項目。

有業內人士認為，地產的周期下行孕育著代建行業的機遇，其黃金發展時間已經到來。旭輝建管董事長陳東彪預計，代建行業從2010年~2020年行業剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，2021年到2025年每年還會有23%的復合增長，“這是一個非常巨大的市場。”