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去年50城住宅租金均跌2.5% 出臺租房政策160余次

來源:每日經濟新聞 時間:2023-01-13 06:25:15

每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

剛剛過去的2022年,住宅租賃市場表現如何?

據中指研究院統計,2022年全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.50%。一線城市中,北京月平均租金最高并且較為抗跌,跌幅小于1%;溫州、南寧等7個城市跌幅超5%。


【資料圖】

值得注意的是,保租房在政策支持下發展迅速,2022年中央及地方累計出臺相關政策160余次,近30個省市發布了加快保租房發展的實施方案。此外,2022年四只保租房公募REITs成功上市,二級市場表現穩健。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進1月12日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示,“2022年住房租賃相關政策密集出臺,住房租賃市場發展支持力度持續加大。一方面,中央和地方持續出臺支持政策;另一方面,各城市積極出臺租賃市場監管政策,如北京住房租賃條例正式施行,上海亦跟進發布相關條例,通過地方立法進一步規范住房租賃市場,營造良好的租房環境?!?/p>

重點50城租金回落

從全年漲跌幅來看,50個重點城市租金全部回落。

具體來看,溫州、南寧等7個城市跌幅超5%,徐州、貴陽等18個城市下跌3% ~5%,呼和浩特、泉州等19個城市下跌1%~3%,青島、北京等6個城市跌幅在1.0%以內。

從城市租金水平看,北京、深圳、上海租金水平明顯領先,多數城市租金介于20~40元/平方米/月。2022年12月,北京、深圳、上海住宅平均租金均在80元/平方米/月以上,明顯高于全國其他城市。

其中北京以90.3元/平方米/月的平均租金居各城市之首,杭州、廣州等5個城市租金在40~60元/平方米/月,福州、珠海等37個城市租金在20~40元/平方米/月;太原、徐州等5個城市租金在20元/平方米/月以下。

“2022年有7個月租金環比下跌,年內50個重點城市租金累計全部下跌?!毙燔S進指出。

具體來看,租金走勢具有明顯的季節性,同時受疫情影響同樣較為明顯。據中指研究院分析,2022年1~2月,租賃市場處于傳統淡季,50城住宅平均租金環比連續下跌;3~4月,隨著外來務工人員返城、節后“換崗季”到來,租賃市場行情略有升溫,租金環比連續上漲;5~6月,受多個城市疫情暴發影響,人口流動受限,住房租賃需求有所減弱,住宅平均租金有所回落;7~9月,受高校畢業生入市、中小學開學季等因素影響,租金出現小幅回升;10~12月,租賃市場再次進入傳統淡季,租金水平持續下行。

在政策的支持下,2022年保租房按下了發展“加速鍵”。

住建部統計數據顯示,2022年1~10月,全國保租房已開工建設和籌集233.6萬套,占年度計劃的98.8%,多省市已提前或超額完成2022年預定目標。

“一方面,各城市積極完成保租房籌集任務。2022年國計劃籌集保租房240萬套,杭州、沈陽、武漢、鄭州等多個城市提前完成了保租房籌集的年度目標。另一方面,保租房公募REITs快速推進并落地,目前已有4只保租房公募REITs正式上市,保租房公募REITs提供了寶貴的融資退出渠道,保租房‘融投管退’的商業閉環得以形成。”徐躍進表示。

值得一提的是,2022年首批3只保障性租賃住房公募REITs項目——紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT發售火爆,均提前結束募集。

如首只房企保租房公募REITs花落華潤有巢,公開資料顯示,華潤有巢REIT底層資產為位于上海松江區的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目。華潤置地間接持有泗涇項目公司及東經濟區項目公司的100%股權。

市場多方均認為,房企身份的華潤有巢先行先試,在某種程度上推進了保租房公募REITs的常態化發行。

據不完全統計,2022年中央及地方累計出臺住房租賃相關政策160余次,近30個省市發布了加快保租房發展的實施方案,年內保租房公募REITs快速推進并實現落地。

30歲以下租客占比近五成

為充分反映居民的租房狀況,中指研究院2022年12月組織了全國租戶年終問卷調查,并從租客基本特征、租賃行為特征和租房偏好與觀念三大方面對租客畫像進行了描摹。

調查發現,租賃市場扔以整租為主流,超六成租房面積在60平方米以下;租客更關注通勤距離與配套條件,中青年仍然傾向未來在本地置業。

從調查數據來看,租客基以畢業五年以內的高學歷青年群體為主,高能級城市的租客群體更趨年輕化。

主力租客群體年齡集中分布在25~34歲,其中30~34歲租客群體占比最高,達24.6%,其次為25~29歲,占比23.8%。分城市來看,一線城市中,30歲以下人群比例最高,達到59.3%;普通二線城市低于20歲的年輕租客比例最低,僅為3.4%;24歲以下的年輕租客僅占比15%。

從家庭月收入情況來看,超過60%的租客家庭月收入低于萬元,其中家庭月收入在5001~10000元的租客群體占比最高,為37.2%,合計26.4%的受訪租客家庭收入不足5000元,收入在10001~15000元的租客占比24.3%,家庭收入超20000元的占比不及5%。

在受訪租客群體中,本科學歷占比最高,達48.6%,其次為大專,占比23.7%;近15%的租客群體學歷在碩士及以上,13.2%的租客學歷在高中及以下,整體來看63%租客學歷在本科及以上。

在租金水平分布上,月租金主要集中分布在1001~5000元區間,合計占比近八成,其中2001~3000元占比最高,達30.4%;其次為1001~2000元區間段,占比為24.0%;3001~5000元區間段占比為21.5%。

調查結果顯示,73.5%的受訪租客選擇了整租,五成以上整租租客租賃了兩居室。26.5%的租客選擇了合租,并優先選擇與朋友、同事、同學一起合租,對陌生人(僅16.5%)合租較為抵觸。對于年輕人而言,通勤距離位居關注點首位;商場、醫院等配套也是四成以上租客租房時的聚焦點。

另外,租客對地鐵便利性、小區環境、租金水平、物業服務關注度也較高。值得注意的是,在女性租客視角中,相比通勤距離,小區配套是其租房時更關注的因素;且女性租客對于配套情況、室內裝修/家具條件、租金水平等方面因素的關注相對突出。

在租房過程中,三成以上的租客將租房痛點指向了房東不好相處、房屋質量差、室友不好相處、房東或中介哄抬租金等,此外,黑中介、維修責任無人承擔也是部分租客的痛點。從調研結果來看,目前租賃市場中哄抬租金等不規范行為或仍突出,市場監管仍有待進一步加強。

盡管租房日益靈活便捷,但仍有五成以上租客傾向攢夠首付后在本地置業,近三成租客計劃長期租房,僅12.1%的租客選擇回老家或房價更低的城市購房。

徐躍進預測,“2023年住房租賃市場預計將繼續保持較快增長。政策端,支持政策仍將持續,保租房公募REITs有望進一步擴圍。需求端,隨著疫情防控政策持續優化、社會經濟逐漸復蘇,住房租賃需求有望恢復增長。供給端,目前部分城市已公布2023年保租房籌集計劃,總體規模預計仍將維持在較高水平。”

責任編輯:

標簽: 公募REITs

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