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下半年以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行速度顯著加快。

10月10日，上海證券交易所官網(wǎng)顯示，華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱為“華泰紫金江蘇交控高速公路REIT”）正式通過。據(jù)了解，該REIT受理日期為今年5月6日，從申請到通過歷時5個月。

據(jù)和訊觀察，截至10月12日，今年首次申請的公募REITs有16只，其中，7只正式獲得通過。8月以來，公募REITs審批速度顯著加快，僅9月就有8個項目獲得狀態(tài)更新。

根據(jù)最新進(jìn)展，國泰君安(601211)臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT將于10月13日和14日正式上市，發(fā)行價格分別為4.12元和3.04元。

與此同時，公募REITs底層資產(chǎn)類型和申報類型均有所增加，比如，新增保障性租賃住房REITs發(fā)行，此外，已發(fā)行REITs項目首次迎來擴(kuò)募。

數(shù)據(jù)來源：交易所，由和訊整理。

01

底層資產(chǎn)類型增加

目前，公募REITs取得較大進(jìn)展。據(jù)和訊觀察，除了獲批項目數(shù)量顯著增多，更重要的是，公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施類型在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加。

根據(jù)最新通過的公募REITs項目，一是高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等較早認(rèn)定的底層資產(chǎn)類型，二是新增保障性租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施。

從底層資產(chǎn)來看，剛獲得通過的華泰紫金江蘇交控高速公路REIT初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目為滬蘇浙高速公路（即G50滬渝高速江蘇段）及其附屬設(shè)施，收入主要來源于收費業(yè)務(wù)、清障業(yè)務(wù)和經(jīng)營租賃，具體為車輛通行費收入、清排障業(yè)務(wù)收入、廣告牌租賃和服務(wù)設(shè)施租賃收入。

根據(jù)公告，上述基金為契約型封閉式，設(shè)定存續(xù)期限為12年，首次發(fā)售分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售、公眾投資者認(rèn)購等活動，擬募集金額約為28.51億元，基金管理人為華泰資管，基金托管人為中國建設(shè)銀行(601939)股份有限公司。

值得一提的是，即將上市的國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，其基礎(chǔ)設(shè)施項目為標(biāo)準(zhǔn)廠房類的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，主要運(yùn)營及盈利模式為對外出租和運(yùn)營管理。資料顯示，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT本次募集期間凈認(rèn)購金額為8.24億元。

保障性租賃住房被納入公募REITs受到資本市場的重點關(guān)注。10月8日，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱為“華夏基金華潤有巢租賃住房REIT”）的項目狀態(tài)更新為已反饋。

根據(jù)募集書，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目為上海有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目。截至2022年3月31日，前者已出租房間1219間，占總可出租房間數(shù)的96.44%，后者已出租1240間，出租率為91.99%。

按規(guī)定，發(fā)行公募REITs要求基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營3年以上，并產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有持續(xù)經(jīng)營能力和較好增長潛力。從上海證券交易所的反饋意見來看，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT需要進(jìn)一步提供這一要求的解釋說明。

據(jù)統(tǒng)計，加上華夏基金華潤有巢租賃住房REIT，已經(jīng)有4個租賃住房公募REITs，其余3個分別是紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT。到目前為止，深圳、廈門、北京和上海均已發(fā)行或?qū)l(fā)行租房類公募REITs。

02

公募REITs首迎擴(kuò)募

擴(kuò)募也是公募REITs近期的最大看點。綜合上海證券交易所和深圳證券交易所9月27日公告，有5只擬進(jìn)行擴(kuò)募的基金狀態(tài)更新為“已受理”。

作為一項重組活動，該如何理解公募REITs擴(kuò)募？業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，公募REITs通常是以一個資產(chǎn)包為基礎(chǔ)成立，擴(kuò)募意味著REITs設(shè)立之后，可以再次募集基金，購買新的資產(chǎn)包。

具體來看，紅土鹽田港(000088)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT均為產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，項目類型為倉儲物流和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，而富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為特許經(jīng)營類，資產(chǎn)類型為生態(tài)環(huán)保。

以紅土鹽田港REIT為例，該基金于2021年6月21日在深圳證券交易所掛牌上市交易，本次采用“定向擴(kuò)募”方式，即向符合基金份額持有人大會決議規(guī)定的條件的發(fā)售對象進(jìn)行定向擴(kuò)募，且發(fā)售對象不超過35名。據(jù)悉，擴(kuò)募前，該基金當(dāng)前凈現(xiàn)金流分派率為2.95%，擴(kuò)募后凈現(xiàn)金流分派率為3.19%。

紅土鹽田港REIT首發(fā)時購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為現(xiàn)代物流中心項目，屬于倉儲物流行業(yè),本次，該基金新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為世紀(jì)物流園項目,位于深圳市鹽田區(qū)鹽田港綜合保稅區(qū)北區(qū)，與原來資產(chǎn)位于同一區(qū)域。

根據(jù)募集書，新購入的世紀(jì)物流園建筑面積為5.2萬平方米，約占本基金所持資產(chǎn)總建筑面積的14%，建筑面積占比較小，即使新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目由單一租戶整體租賃，擴(kuò)募后，紅土鹽田港REIT的現(xiàn)金流仍具有合理的分散度。

對于公募REITs擴(kuò)募，中國REITs聯(lián)盟執(zhí)行會長王剛對和訊表示，5月31日，官方發(fā)布了關(guān)于發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》的通知，這是公募REITs擴(kuò)募的主要推動因素。

根據(jù)上述規(guī)定，新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的資金來源可以是留存資金、對外借款或者擴(kuò)募等一種或多種方式，此外，新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)符合首次發(fā)售相關(guān)條件，中國證監(jiān)會認(rèn)定的情形除外。

中航基金不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫認(rèn)為，在規(guī)則方面，擴(kuò)募還得通過一個實實在在的項目來操作，才能把這條路趟出來。現(xiàn)在只是交易所的規(guī)則出來，未來相信配套發(fā)改委的審核規(guī)則，證監(jiān)會、基金業(yè)協(xié)會的要求，會讓一個項目的擴(kuò)募完全落地。

在王剛看來，交易所受理了這5只公募REITs的擴(kuò)募申請，意味著公募REITs可以注入新的資產(chǎn)，這證明了公募REITs不僅僅是項目融資平臺，而是一個資產(chǎn)上市平臺，從這一點來說，意義重大。

03

資本市場熱度高漲

目前我國公募REITs正處于發(fā)展初期，植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，作為一種直接融資工具，公募REITs能夠很好的緩解參與不動產(chǎn)前期開發(fā)投資企業(yè)的資金偏緊的問題，這是其快速發(fā)展背后的最重要驅(qū)動因素。

實際上，不僅發(fā)行數(shù)量增長，公募REITs在資本市場也受到了投資者的積極追捧。

截至2022年9月29日，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為0.68%，公眾投資者有效認(rèn)購申請實際確認(rèn)比例為0.33%。

最熱門的華夏合肥高新REIT，其公眾發(fā)售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公眾配售比例新紀(jì)錄。此外，保障性租賃住房也得到了公眾投資者的積極認(rèn)購，以紅土深圳安居REIT為例，其公眾投資者有效認(rèn)購申請實際確認(rèn)比例為0.39%。

在二級市場，公募REITs也獲得了良好的表現(xiàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，已經(jīng)上市的18只公募REITs年初以來平均價格上漲0.58%。相較而言，上證指數(shù)從2022年1月1日3651.89點跌至3025.505。無論是股價表現(xiàn)還是IPO規(guī)模，今年資本市場都處于非常低迷的狀態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：wind

考慮到當(dāng)前國內(nèi)權(quán)益類市場短期波動較大，馬泓認(rèn)為，REITs在二級市場的表現(xiàn)則相對平穩(wěn)，而且其底層資產(chǎn)項目普遍具有穩(wěn)定的租金收入，其現(xiàn)金流支撐作用較強(qiáng)，早期上市的公募REITs都實現(xiàn)了分紅，收益率也比較穩(wěn)定，因此整體頗受市場歡迎。