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日前，首批保障性租賃住房公募REITs分別于上海證券交易所、深圳證券交易所成功發(fā)行，中，廈門安居REIT共2個入池資產(chǎn)，合計4665套租賃住房，總建筑面積19.85萬平方米；深圳安居REIT共4個入池資產(chǎn)，合計1830套租賃住房，總建筑面積15.67萬平方米；北京保障房中心REIT共2個入池資產(chǎn)，合計2168套租賃住房，總建筑面積11.28萬平方米。首批三個項目均達到了90%以上的出租率，有很好的經(jīng)營表現(xiàn)，并且在公開發(fā)行過程中實現(xiàn)了高倍數(shù)認購，市場反響強烈。

總體而言，本次入池資產(chǎn)保障性屬性明確、保障范圍廣泛，不僅覆蓋了我國租賃住房保障體系基本面，同時還納入了保租房的配套商業(yè)及地下車位，豐富了保租房REITs資產(chǎn)的業(yè)態(tài)。在資產(chǎn)細節(jié)層面，首批保租房REITs資產(chǎn)囊括了大、中、小不同規(guī)模的租賃社區(qū)以及精裝、普裝保障不同標(biāo)準(zhǔn)房源，包含不同定位且運營成熟的保租房資產(chǎn)，為后續(xù)保租房REITs發(fā)行拓寬了思路。

對此，戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示：“首批保障性租賃住房REITs打開了一道嶄新的大門，為我國保租房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實現(xiàn)‘投、融、管、退’資金再投資的可持續(xù)發(fā)展，在有效盤活存量租賃住房資產(chǎn)、拓寬保障性租賃住房融資渠道的實踐中更具有里程碑式的意義。”

此外，胡峰就當(dāng)前保租房公募REITs中的核心關(guān)注點給出了四點建議：

1、建議鼓勵發(fā)行非國有出讓用地建設(shè)的保租房公募REITs

鼓勵通過劃撥用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地、國有租賃用地、商辦用地改建等方式籌集建設(shè)保租房房源，積極建立非國有出讓用地建設(shè)的保租房公募REITs退出渠道，明確解除相關(guān)轉(zhuǎn)讓限制的途徑，明確公募REITs存續(xù)期截止后非國有出讓用地的歸屬，建立良好的溝通機制，使得保租房公募REITs這一渠道能真正成為有廣泛適用性的通路。

2、建立保租房租金定價以及調(diào)整機制

保租房公募REITs產(chǎn)品的成功發(fā)行是與其底層保租房資產(chǎn)的穩(wěn)定運營與增長潛力密不可分的，而其租金定價以及租金漲幅則是保租房公募REITs運營預(yù)測中的重中之重。建議盡快推動各城市因地制宜的制定符合地區(qū)發(fā)展的保租房租金水平及漲幅的相關(guān)政策規(guī)定，完善保租房的民生保障屬性，為保租房公募REITs重要參數(shù)的選取有依可循，既確保保租房在公募REITs發(fā)行后仍具備對相應(yīng)群體的保障屬性，又能夠保障投資人的合理利益。

3、建議把保租房不可分割的配套商業(yè)及車位納入公募REITs范圍，提高資產(chǎn)包的收益率

在政策上允許并鼓勵保租房項目可根據(jù)實際合理配置商業(yè)等服務(wù)設(shè)施，明確保租房配套設(shè)施的功能性、必要性及不可分割性，從而明確了保租房配套商業(yè)等設(shè)施納入保租房資產(chǎn)組發(fā)行公募REITs的合規(guī)性。

4、保租房項目認定及相關(guān)信息的透明性

建議在全國范圍內(nèi)建立起市級的保障性租賃住房項目信息披露機制，公示包括保障性租賃住房項目名稱、地址、戶型套數(shù)、租金標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)限制等重要信息，打通保障性租賃住房項目與待保障人群的互通渠道，讓需要保障的人群能夠即時準(zhǔn)確的獲取保租房相關(guān)信息。進一步建立健全市級住房租賃管理服務(wù)平臺，對保租房項目及租賃住房市場實行動態(tài)監(jiān)測，使得租賃住房市場更加透明。