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2022年房企融資持續(xù)低迷，銀行開(kāi)發(fā)貸和非銀融資都處于低位，其中1～12月非銀融資8457.4億元，同比下降50.7%，房企償債壓力和投資熱情背道而馳。不過(guò)隨著一系列支持政策出臺(tái)，這一趨勢(shì)正在改善，各渠道融資已有翹尾跡象。

據(jù)央行披露，截至2022年三季度末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，12月民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模達(dá)到96.3億元，占全年民企發(fā)行量的35.5%，政策效果明顯。

不過(guò)2023年房企到期債務(wù)余額仍逼近萬(wàn)億元，相比2022年有增無(wú)減。近期央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的銀行信貸工作座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，要綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流。不過(guò)有機(jī)構(gòu)分析，雖然前期銀行已為優(yōu)質(zhì)房企授信數(shù)萬(wàn)億，但考慮到需求端是影響銷售和房企投資的根本，也是影響授信落地的關(guān)鍵，政策的刺激力度還會(huì)加大；在緩解短期壓力方面，股權(quán)和債券融資或?qū)l(fā)揮更大作用，但分化也會(huì)加劇。

“政策大年”融資持續(xù)降低

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年1～12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，相比上年同比下降了50.7%。對(duì)比上、下半年，因?yàn)樯习肽甓嗉曳科蟪霈F(xiàn)違約，隨著項(xiàng)目停工等問(wèn)題發(fā)酵，下半年融資情況整體不如上半年，但8月、11月的利好政策均有明顯成效，年末出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象。

具體來(lái)看，在海外發(fā)行持續(xù)遇冷的背景下，2022年房企對(duì)國(guó)內(nèi)信用債融資的依賴進(jìn)一步增強(qiáng)，后者全年發(fā)行規(guī)模4654.6億元，同比下降15.5%，但在所有融資渠道中降幅最小，占總?cè)谫Y規(guī)模比重（55%）同比提升了22.9個(gè)百分點(diǎn)；同期海外債發(fā)行只有176.1億元，同比大幅下降93.4%，占比降至2.1%，且融資期限同比大幅縮短，自8月起則不再有新發(fā)債券。

中指研究院指出，在2022年多數(shù)房企針對(duì)到期海外債券展期的同時(shí)，多家房企主動(dòng)取消了海外評(píng)級(jí)，雖然降低了觸發(fā)交叉違約的概率，但也截?cái)嗔撕Ｍ馊谫Y渠道。

其他非銀融資渠道中，2022年房企通過(guò)信托融資972.1億元，同比大幅下降80.3%，占比11.5%，同比下降17.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，下半年單月融資未能突破百億，均值僅為55.3億元，相比上半年腰斬。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，考慮到違約消息不斷，年內(nèi)機(jī)構(gòu)投資更為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致整體投資規(guī)模大減，雖然“金融16條”中提到鼓勵(lì)存量信托貸款展期緩解了債務(wù)人償債壓力，但債權(quán)人在存量資金尚未收回的情況下，繼續(xù)新增投資的意愿較低。

ABS融資在2022年占比有所提升，總規(guī)模2654.6億元，同比下降34.1%，但占比31.4%，比上年同期提升了7.9個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)值得注意的是，ABS的發(fā)行結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，上下游相關(guān)的供應(yīng)鏈、購(gòu)房尾款類ABS均出現(xiàn)大幅下降，但商業(yè)地產(chǎn)抵押證券比例快速提升，取代供應(yīng)鏈ABS成為最主要的發(fā)行種類。中指研究院報(bào)告指出，這是因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤(pán)活存量資產(chǎn)、補(bǔ)充資金的重要手段，發(fā)行規(guī)模顯著上升。

不僅非銀融資整體低迷，銀行信貸在2022年尤其上半年也較為乏力。根據(jù)央行披露的季度數(shù)據(jù)，2022年前兩個(gè)季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直處于同比下降階段，增速也持續(xù)回落，直到三季度有所好轉(zhuǎn)。截至2022年三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為12.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

另外從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到位資金情況來(lái)看，2022年1～11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約為13.63萬(wàn)億元，同比下降25.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資分別為1.58萬(wàn)億元、66億元，同比下降26.9%、26.6%；自籌資金4.90萬(wàn)億元，下降17.5%；定金及預(yù)收款為4.46億元，下降33.6%；個(gè)人按揭貸款2.19萬(wàn)億元，下降26.2%。

在行業(yè)持續(xù)調(diào)整背景下，2022年可謂房地產(chǎn)金融的“政策大年”，其中關(guān)于房企融資的支持政策主要聚焦在下半年。從監(jiān)管定調(diào)“保交樓”到“金融16條”出臺(tái)落地，從交易商協(xié)會(huì)延期并擴(kuò)容“第二支箭”到“三支箭”齊發(fā)，政策的著力點(diǎn)從穩(wěn)需求拓展到保項(xiàng)目、助房企。此外還包括1月明確并購(gòu)貸不再計(jì)入“三道紅線”，2月保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，8月中債信用增進(jìn)公司開(kāi)始第一輪增信支持房企發(fā)債，9月監(jiān)管指示銀行新增6000億房地產(chǎn)融資，11月央行宣布將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款支持保交樓工作等。

劉水對(duì)記者表示，年末房企融資出現(xiàn)翹尾正是歸因于政策支持力度的加大，這也給2023年帶來(lái)了融資環(huán)境繼續(xù)寬松的預(yù)期。自“金融16條”發(fā)布實(shí)施至2022年末，有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信，授信總額度接近5萬(wàn)億元；11月以來(lái)，8家民營(yíng)/混合所有制房企積極申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億；股權(quán)融資信號(hào)發(fā)出后，30多家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃。

2023年“三支箭”如何發(fā)力？

但相比巨額到期債務(wù)，房企的融資壓力依然不小。事實(shí)上，2021年以來(lái)，房企發(fā)債量長(zhǎng)期小于到期量。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年房企到期信用債及海外債合計(jì)依然高達(dá)9579.6億元，相比2022年多出約700億元，其中1月、3月、4月、7月到期規(guī)模均超過(guò)千億元。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，房企在2023年前三季度到期債券總規(guī)模就將達(dá)到5573億元，同比增長(zhǎng)5.3%，其中境內(nèi)債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。其中，民企占比達(dá)到73%。

考慮到“金融16條”明確提出支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，機(jī)構(gòu)的主要擔(dān)憂也聚焦在債券上。多數(shù)機(jī)構(gòu)當(dāng)前的主要擔(dān)憂在于，房企融資回暖存在明顯分化，優(yōu)質(zhì)房企受益更多，部分房企受到融資支持有限，個(gè)別房企仍有可能持續(xù)發(fā)生債務(wù)違約；房地產(chǎn)銷售還沒(méi)有明顯企穩(wěn)回升，最為關(guān)鍵的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流得不到改善。

以2022年的信用債發(fā)行為例，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在11月之前，央國(guó)企依然是絕對(duì)發(fā)行主力，全年發(fā)行額占比達(dá)82.4%，較2021年上升8.7個(gè)百分點(diǎn)；民企全年發(fā)行占比下降9.4個(gè)百分點(diǎn)，直到年底融資環(huán)境才得到實(shí)質(zhì)性改善，其中12月發(fā)債規(guī)模達(dá)到96.3億元，占全年民企發(fā)行量的35.5%，發(fā)行主體也從頭部?jī)?yōu)質(zhì)民企擴(kuò)展到中小型民企。

展望2023年，克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，房企供給側(cè)改革已漸近尾聲，穩(wěn)信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)?shí)質(zhì)性改善，央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企仍將受益更顯著。1月10日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的主要銀行信貸工作座談會(huì)也指出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

“當(dāng)前存在的問(wèn)題在于，無(wú)論‘內(nèi)保外貸’還是中債增擔(dān)保都要抵押物。”億翰智庫(kù)研究員于小雨認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前的民營(yíng)企業(yè)而言，多數(shù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)均已抵押出去，這也導(dǎo)致像中債增支持下的債券融資規(guī)模相對(duì)較低。于小雨預(yù)測(cè)，隨著2023年債務(wù)到期高峰的到來(lái)，不排除中債信用增進(jìn)公司或者相關(guān)銀行通過(guò)提升抵押率或者提供無(wú)抵押擔(dān)保的方式，幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)度過(guò)流動(dòng)性危機(jī)。

另外在銀行信貸方面，各銀行對(duì)民營(yíng)企業(yè)的授信多以開(kāi)發(fā)貸為主，但開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放與市場(chǎng)銷售和房企的投資行為密切相關(guān)。在銷售遲遲沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)、刺激政策效果邊際減弱的情況下，授信額度最終落地多少仍是未知數(shù)。于小雨認(rèn)為，在監(jiān)管定調(diào)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況的背景下，如果銷售持續(xù)低迷，政策的發(fā)力方向更多地從債權(quán)融資、股權(quán)融資兩方面入手。

隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)隔多年再將房地產(chǎn)列入內(nèi)需重點(diǎn)領(lǐng)域，以及央行2022年第四季度例會(huì)，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的主要銀行信貸工作座談會(huì)均釋放重要信號(hào)，市場(chǎng)對(duì)增量政策的預(yù)期也不斷升溫。

中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰指出，在改善房企資產(chǎn)負(fù)債表的四項(xiàng)行動(dòng)（資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充和預(yù)期提升）中，資產(chǎn)激活是關(guān)鍵。融資性現(xiàn)金流預(yù)計(jì)無(wú)法長(zhǎng)期背離經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，改善當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售仍是政策發(fā)力點(diǎn)。克而瑞地產(chǎn)研究中心也指出，政策對(duì)于債務(wù)展期的支持可以緩解部分房企的短期壓力，但是展期的各項(xiàng)成本支出仍將削減企業(yè)現(xiàn)金流，銷售、經(jīng)營(yíng)核心層面何時(shí)能夠改善，才是企業(yè)真正脫困之時(shí)。